完善房屋租賃市場機制的幾點思考

◎ 三門峽市住房和城鄉建設局租賃管理處 魏 靜

近年來，國務院就房價非理性上漲，從調整供給結構、整頓住房金融市場秩序、強化土地資源管理諸方面出臺了眾多宏觀調控措施，一方面是《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）印發后，房地產市場出現了積極的變化，房價過快上漲的勢頭得到了初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，進一步做好房地產市場調控工作，逐步解決城鎮居民住房問題，促進房地產市場平穩健康發展，國務院2011年1月26日又出臺了新《國八條》（國辦發[2011]號）；另一方面，國家住建部頒布的《商品房屋租賃管理辦法》在原建設部1995年5月9日發布的《城市房屋租賃管理辦法》（建設部令第42號）廢止的同時，新《商品房屋租賃管理辦法》(以下簡稱《辦法》)已于2011年2月1日起開始實施。一系列相關舉措的出臺，無疑更加活躍了房屋租賃市場，因此科學規范市場秩序，在有效遏制商品房屋價格過快增長的同時，提高人員素質，建立健全管理體制，倡導誠信建設是擺在我們租賃工作者面前必須正視和亟待解決的問題。結合多年來從事的工作，淺談一下自己的看法。

一、規范租賃行為，奠定發展基礎

隨著社會經濟的高速發展，城市化進程的加快，各大城市的舊城區改造、新城區開發、城鄉結合部、城中村的規劃建設以及大量的集體土地轉化以后，對房地產市場，特別是給租賃市場帶來了巨大商機，培育了新的經濟增長點。但就當前的房屋租賃管理體制而言，各行政管理部門在相關法律、法規、規章的基礎上各自為政，不同的部門針對同一房屋租賃都有自己的一套管理方法，導致房屋租賃市場管理層面上的混亂和行政歸屬的莫衷一是，沒有形成統一而健全的管理體制。其次，房屋租賃市場管理薄弱，信息不充公，房屋租賃糾紛屢屢發生。與此同時，城鎮務工的流動人口日益增多，住宅租賃發展迅速，也伴發了許多社會治安問題，一些違法犯罪分子把租房作為制假販假、吸毒販毒、聚眾賭博、賣淫嫖娼、傳銷等藏污納垢的場所，嚴重影響了人民群眾的生命財產安全和社會治安穩定。還有一些出租單位和個人對房屋租賃登記備案的重要性認識不足，不主動登記備案、隱租瞞價、變相租賃，私下黑市租賃、逃避管理、逃避稅費，也干擾阻礙了租賃市場的平穩健康發展。房管部門雖然早已把房屋租賃納入到管理范圍，但相關業務范圍僅為商品房屋管理。怎樣開展私房、集體土地上房屋租賃管理，逐步將城鄉結合部納入管理范圍，擴大房屋租賃管理覆蓋面，減少稅、費流失，是當前急需引發我們高度關注的首要問題。

房屋租賃業涉及面廣，租賃方式復雜多樣，涉及的部門多，“沒人管、沒法管”的局面由來已久，公安限于人力、精力，單靠房管部門無法進行行之有效的管理，國家住建部雖然出臺了新《商品房屋租賃管理辦法》遺憾的是新《商品房屋租賃管理辦法》中沒有明確提出對集體土地上房屋租賃行為的規范，使具體管理仍感到實施過程中存在主這種種疑惑。這是租賃市場難以管理的癥結所在。

要做到有的放矢，整頓、管理、堵塞漏洞，地方政府要有相應的法律、法規，要建立在“有法可依、有規可循”的基礎上，房屋租賃管理才能長治久安。要建立多部門聯合管理的長效機制，積極協調國土、公安、工商、稅務、辦事處、居委會、村委會等部門。尤其在住宅租賃上，和公安、居委會的配合最為重要。公安部門要充分利用暫住人口、出租房屋信息系統的管理優勢，在為出租房屋人員辦理暫住戶口登記和暫住證時，及時查驗經房管部分頒發的《房屋租賃證》及出租方開具或提供的稅務發票，沒有發票或手續不齊備的，及時通報給稅務和房管部門，房管部門也應及時將出租房屋登記備案情況通報稅務和公安部門，信息資源共享，綜合治理方能正本清源。工商部門年檢換發營業執照時，督促未納入管理的單位和個人登記備案。只有形成齊抓共管，協調配合，建立信息交流情況通報制度，才能實現房屋租賃市場管理規范化、動態化、平安化。做為政府管理部門的基層居委會，由于特殊的區位優勢，在流動人口管理、房屋租賃信息方面更是更是得天獨厚。房管部門在居委會就可以得到大量出租房屋的信息，和街道辦事處簽訂租賃協管協議書，加強和帶動房屋租賃登記備案工作，在做好房屋租賃登記備案的基礎上，核發《房屋租賃證》，為私房出租的安全穩定織就一張“監管大網”。

在充分了解掌握集體土地上房屋出租信息的基礎上，房地產管理部門應當就租賃雙方的職責、權利賦予一個新的稅務概念，即承租人須向出租人索要租賃發票，該發票可抵扣承租人部分個人所得稅。這樣不僅可以增強人們的納稅意識，而且租賃市場能夠得到更好的規范，還可以杜絕無序管理的中介公司亂吃差價、哄抬租金導致租賃市場雜亂無章、秩序混亂的現象。如果承租人索要發票，不僅僅可以有效遏制中介公司的不法現象，同時可有效避免租賃市場嚴重的逃稅現象。以往由于出租人不愿交稅，承租方索要發票的權益也沒有得到保障，導致個人和中介企業都在逃稅，而如果能變相的在租賃稅和個人所得稅問題上做到共通，這一弊病將自然迎刃而解。

二、提高人員素質，強化服務舉措

目前的房屋租賃市場無疑具有活躍性強、發生量大、問題多三個特點，而其中第三點則是重中之重。在房屋租賃管理工作中，存在著政策法規不完善，依法租賃意識談薄，執法力不強，協管不到位等問題，工作難度相對較大，又加上近年來房屋租賃市場的無序狀態，隱瞞租賃行為及不簽訂規范的租賃合同現象更是滋生蔓延。因此，規范租賃市場就必須擁有一批高素質、懂管理、精業務、會服務、能吃苦、能戰斗的管理隊伍，這是做好房屋租賃管理工作的前提和先決條件。

首先要加強隊伍建設，提升相關人員的業務素質。抓素質就必須學習培訓制度化、規范化。可根據本單位的具體情況進行業務知識培訓，提高整體素質，增強分析問題、解決問題的能力；進行法律法規、規章制度和業務辦理程序等培訓學習，提高全員執法水平和業務工作能力；定期組織行政執法培訓，業務技能學習，以省房屋租賃協會為平臺，組織業務骨干進行綜合業務知識培訓，聽取專家講課，開展學術研究交流；組織業務骨干到省內、外地現場考察學習，以期開闊視野，拓寬思路。通過教育培訓，提高租賃管理人員的業務技能和整體素質，強化員工的責任感，轉變觀念，增強服務意識。

打造優秀的管理隊伍必須要求業務人員對自己職責范圍內的問題，做到全面準確的解答，對不懂的問題或屬于自己業務范圍以外的問題，必須親自引導客戶到業務負責直接承辦人處，嚴禁解答問題不清楚，嚴禁以任何借口推諉、搪塞、拖延答復問題與辦理業務，確保客戶滿意。

其次，要從加強法制觀念入手，提高管理人員學法、懂法、守法的自覺性和堅定性。并做好法制宣傳，運用多種形式向社會各界宣傳《房地產管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》等法律、法規，使廣大市民和流動人口了解房屋租賃知識，支持房屋租賃管理、服從管理，把房屋租賃管理的有關要求轉化為自己的自覺行為。

要在規范行為深化服務上下功夫。一是辦理房屋租賃登記備案手續合理、透明、公開；二是嚴格業務受理；三是按規定時限辦結業務。要將物價部門批準的收費依據、項目、標準及業務流程上墻公開。接受市民咨詢、監督，設立投訴箱、投訴電話。

完善市場調節功能，不斷擴大市場管理覆蓋面，主動開展上門服務，為客戶提供方便；免費為居民刊登和提供房屋租賃信息，鼓勵居民出租閑置的房屋，進一步盤活租賃市場；加大查處違規出租房屋的力度，有效遏制房屋租賃市場私下交易的不良現象。嚴格依法發證和登記，做到不因自己發證或登記失誤而造成租賃糾紛的發生。加強檢查，將整個租賃市場納入有序的管理網絡與視線中，發現非法租賃行為和租賃糾紛的苗頭，及時糾正和化解。

要加強有關職能部門的合作與配合，從不同角度履行好各自責任，減少租賃糾紛的發生，讓商戶充分認識到守法經營和合法經營和重要性；要嚴格執法，堅決懲治房屋租賃市場中的違法行為。要以治理長期拒不接受管理的“釘子戶”為突破口，以法律、法規為保障，大力推動行政執法工作有效開展，通過法院強制執行，拔掉一些“釘子戶”，震懾少數違法戶，促進租賃市場規范發展。

房屋租賃管理相對于權屬管理等業務來說，屬于短期行為，登記備案管理是事后管理，是一種告知行為，且租賃雙方當事人法律意識淡薄，不愿納入的現象很多。《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條：“房屋租賃出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃價格……并向房產管理部門登記備案”。嚴格按照法律條文執行，房屋租賃關系才能合法有效。合法有效的租賃關系，不但能減少租賃糾紛的發生，而且也是當事人保護自己最為實際的措施。

因此工作人員要加強對不理解登記備案制度的出租戶廣泛耐心的宣傳，使租賃雙方都能明白租賃管理的重要性和必要性，從而維護租賃雙方的合法權益，提高廣大人民群眾的法律意識，使依法租賃、和諧租賃深入人心，創建良好的房屋租賃氛圍。

工作人員也要加強學習，不斷提高自身素質，熟練掌握工作程序，力求做到行為規范、誠實信用、信息準確、高效便捷的服務，設身處地為商戶著想，以人為本，事必躬親，切實把人民群眾的利益放在首位。以全心全意服務的熱情，以誠摯的心贏得社會各階層商戶的信賴。

三、倡導誠信建設，強化市場運作

誠信建設是租賃市場管理的重要條件，房產管理部門和租賃當事人之間存在著共同目的和利益，當事人雙方應建立在互利互信的基礎上，給予對方理解和信任。在房屋租賃規范化的同時，商戶應誠實而及時的到房產管理部門備案，并繳納有關費用。工作人員必須給予優質的咨詢和服務，受理業務時嚴格按照操作程序辦，本著合理、透明、公開的原則，實行一次性告知制度，使辦事群眾了解房屋租賃登記備案手續須知，按照物價部門核發的標準價格收費后，核發《房屋租賃證》，并將物價部門批準的收費依據、項目、標準及業務流程上墻公開，熱情接受市民咨詢、監督，設立投訴箱、投訴電話。要大力倡導“愛崗敬業、誠實守信、辦事公道、服務群眾、奉獻社會”的職業道德規范，堅決糾正那種臉難看、話難聽、事難辦的不良工作作風，杜絕“吃、拿、卡、要、報”等違規行為，只有雙方的共同努力，房屋租賃產業才能蒸蒸日上，不動產才能生動起來。

就目前而言，房屋租賃管理還存在著極大的提升空間，與規范化管理還有一定差距。任重道遠，我們要趁勢而為，堅持以科學的發展觀為指導思想，不斷創新觀念，以謙虛學習的心態借鑒兄弟城市的寶貴經驗，充實完善自己的房屋租賃體系，抓住機遇面對新形勢下的市場需要，進一步落實相關舉措，那么，房屋租賃管理的和諧局面很快就可以實現。