怎樣認(rèn)識(shí)經(jīng)適房問(wèn)題多
——回答有關(guān)經(jīng)適房疑問(wèn)與異見(jiàn)之二

◎ 包宗華

有好幾篇文章，列舉了經(jīng)適房曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的許多問(wèn)題，主要有：有人開(kāi)著寶馬車(chē)來(lái)買(mǎi)房（含開(kāi)寶馬、奔馳車(chē)的人住經(jīng)適房）；有人一次買(mǎi)了10套房；有的經(jīng)適房套型高達(dá)兩三百平方米；有的經(jīng)適房的價(jià)格與商品房差不多；有的城市出售經(jīng)適房搖出了重號(hào)，有的經(jīng)適房成了“官適房”以及違規(guī)出租等等。有的文章?lián)送普摚簡(jiǎn)栴}這么多，說(shuō)明經(jīng)適房制度本身存在著難以解決的問(wèn)題，因而應(yīng)該取消。有篇文章還質(zhì)疑經(jīng)適房的問(wèn)題主要來(lái)自政府疏于管理的論點(diǎn)。現(xiàn)回答如下：

一、怎樣認(rèn)識(shí)經(jīng)適房問(wèn)題多

1.我國(guó)在毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)的條件下推行經(jīng)適房，在認(rèn)識(shí)、制度設(shè)計(jì)、機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備等方面，都存在許多缺限。因而在實(shí)行中，特別是開(kāi)始階段，出現(xiàn)些許問(wèn)題在所難免；

2.我國(guó)每年建設(shè)經(jīng)適房幾十萬(wàn)套，如果每年有百分之一二三出了問(wèn)題，就是幾千套上萬(wàn)套，平均每個(gè)季度都有幾千套“問(wèn)題房”可供媒體曝光，使得人們感到經(jīng)適房的問(wèn)題繁多；

3.政府解決經(jīng)適房問(wèn)題有一個(gè)發(fā)展過(guò)程。具體情況是，在推行經(jīng)適房的頭幾年問(wèn)題特別多，后來(lái)逐年減少，但有人卻揪住老問(wèn)題不放。例如前面列出的前四個(gè)問(wèn)題，都是在推行經(jīng)適房最初幾年發(fā)生并早已解決的，卻有人在近幾年的文章中繼續(xù)列舉；

4.前年有個(gè)城市搖出重號(hào)，是推行經(jīng)適房發(fā)生的唯一案例，但因其具有很高的“爆料”價(jià)值，不僅許多媒體競(jìng)相報(bào)導(dǎo)，直至今日仍有人津津樂(lè)道。

總之，我們既要看到經(jīng)適房發(fā)生過(guò)的許多問(wèn)題，又要看到我們一直在努力解決問(wèn)題，而且不少城市已開(kāi)始走上健康發(fā)展的軌道。

二、為什么說(shuō)經(jīng)適房的諸多問(wèn)題主要來(lái)自疏于管理

對(duì)前面列舉的問(wèn)題進(jìn)行逐項(xiàng)分析就可以發(fā)現(xiàn)，這些問(wèn)題全都屬于經(jīng)適房的分配供應(yīng)問(wèn)題。管好經(jīng)適房的分配供應(yīng)，是政府的職責(zé)。因而把經(jīng)適房出現(xiàn)的以上問(wèn)題歸為疏于管理，是準(zhǔn)確的。

許多城市政府對(duì)經(jīng)適房疏于管理，除了缺乏經(jīng)驗(yàn)外，還有以下原因：

1.世界上許多推行住房分類(lèi)管理的國(guó)家，是從政府不管住房問(wèn)題轉(zhuǎn)為要管住房問(wèn)題，自然會(huì)注意加強(qiáng)管理。而我國(guó)是由大包大攬的公房低租金制度轉(zhuǎn)為推行分類(lèi)供應(yīng)制度，就很容易同時(shí)轉(zhuǎn)為放松管理；

2.在決定停止公房低租金制度之初，不少城市政府誤認(rèn)為房改大業(yè)已經(jīng)完成，因而大力精簡(jiǎn)管理住房的力量。例如，曾經(jīng)有個(gè)城市的一個(gè)區(qū)出現(xiàn)過(guò)委托房地產(chǎn)企業(yè)代管經(jīng)適房分配的“怪事”。雖然是很個(gè)別的特例，但卻從一定角度反映了管理力量嚴(yán)重不足的問(wèn)題；

3.許多城市40%以上的財(cái)政收入來(lái)自土地和房地產(chǎn)稅收，推行經(jīng)適房會(huì)減少“土地財(cái)政”的收入，從而影響不少城市推行經(jīng)適房的積極性。這一問(wèn)題也在逐步得到解決。

三、要看到經(jīng)適房制度的日趨完善

1998年23號(hào)文確定經(jīng)適房供應(yīng)占居民總數(shù)70%的中低收入者。1999年在制定經(jīng)適房細(xì)則時(shí)，確定對(duì)經(jīng)適房免收土地出讓金、稅費(fèi)減半和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)控制在3%以?xún)?nèi)。這三大優(yōu)惠的住房社會(huì)保障含量，當(dāng)年有人測(cè)算占房?jī)r(jià)15%，2000年有人測(cè)算占房?jī)r(jià)20%。這些年土地價(jià)格上漲很快，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)很高，三大優(yōu)惠要占房?jī)r(jià)一半以上。經(jīng)適房制度的上述設(shè)計(jì)是在缺乏經(jīng)驗(yàn)的條件下做出的，它存在兩大缺限：一是，覆蓋面過(guò)大，很難控制供應(yīng)對(duì)象、住房套型和價(jià)格；二是，住房社會(huì)保障含量過(guò)高，不符合中等收入者住房只能含有適當(dāng)社會(huì)保障的原則，造成城市政府無(wú)力全面負(fù)擔(dān)而難以廣泛推行。

在吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，2007年國(guó)務(wù)院下文決定將經(jīng)適房改為只供應(yīng)低收入者，使得這一制度日趨完善，主要表現(xiàn)在：

1.用含有三大優(yōu)惠的住房供應(yīng)低收入者，相當(dāng)合適；

2.近幾年供應(yīng)低收入者的經(jīng)適房，只占全國(guó)住房總供應(yīng)量的百分之幾。如果今后發(fā)展到覆蓋居民總數(shù)10%左右的低收入者，但因有這些年建成的存量經(jīng)適房，屆時(shí)每年新建經(jīng)適房仍會(huì)是百分之幾，不會(huì)使城市政府負(fù)擔(dān)過(guò)重；

3.經(jīng)適房只供應(yīng)低收入者，有利于較好地控制住房套型、價(jià)格和供應(yīng)對(duì)象；

4.隨著經(jīng)適房制度的進(jìn)一步完善，今后出現(xiàn)問(wèn)題會(huì)進(jìn)一步減少，出了問(wèn)題也較易解決。