關于房地產測量工作的幾點體會

喬作信 薄風軍 張維鵬 遼寧省地礦測繪院

關于房地產測量工作的幾點體會

喬作信 薄風軍 張維鵬 遼寧省地礦測繪院

引言

隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產交易日益頻繁，在房地產交易中，開發(fā)商提供給房屋購買者的單套房地產建筑面積與具體建筑面積不符的事情屢見不鮮，有的甚至把一些綠化用地都分攤計算到房地產建筑面積中去，嚴重侵害了消費者的利益。為了保護消費者的合法利益，目前普遍采取的方法是，在房地產進行交易前，必須由有房地產測量資質的單位對該房地產的建筑面積進行測量、核實。在此工作過程中，一些測量技術人員對個別的共有面積把握不是很準，對個別共有面積由誰來分攤也時常把握不好，我們從事房地產測量工作多年，現(xiàn)就在房地產測量工作中的體會以及對房地產測量方面法規(guī)和政策的理解探討如下：

1.房地產測繪的目的

房地產測量是一項專業(yè)測量。房地產測量單位受政府或房屋權利相關當事人的委托從事房地產測量活動。房地產測量主要為委托人提供所需的圖件、數(shù)據(jù)、資料和相關信息。其目的，第一是為房地產管理包括產權戶籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務，以及為評估、征稅、收費、仲裁、鑒定等活動提供基礎圖、表、數(shù)字、資料和相關的信息。第二是為城市規(guī)劃，城市建設（如基礎設施、地下管網(wǎng)、通訊線路、環(huán)境保護）等提供基礎數(shù)據(jù)和資料。

2.房地產測量的內容

房地產測量包括房地產平面控制測量、房地產調查、房地產要素測量、房地產圖繪制、房地產面積測量、房地產變更測量、房地產成果資料的檢查與驗收等。

在以上諸多內容中，最重要的是房地產調查。這項工作必須做精做細，通過調查弄清哪些是套內面積，哪些是共有面積。哪些共有面積要一棟樓各戶按比例分攤，哪些共有面積要一個單元各戶按比例分攤，哪些共有面積要一個單元同一層各戶按比例分攤，哪些共有面積不能分攤給各產權戶等。這樣最后測量計算出來的產權面積才能真實、準確、合理，才能保證產權人的合法權益。

3.房地產的建筑面積

房地產建筑面積是指該房地產水平投影的面積乘以層數(shù)，得出的面積。進單元門口的雨棚、滴水檐、與室內不通的飄臺、無頂蓋的陽臺、獨立使用的地下室、車棚、庫、為多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、變電室、設備間以及作為人防工程的地下室、空間垂直高度低于或等于2.2米的閣樓等都不能計入房地產的建筑面積。

4.房地產建筑面積的確定

房地產測量，最終的結果是確定一個單位主體房地產的產權面積即建筑面積。

一個單位主體的建筑面積=套內房屋的建筑面積+應分攤的共有建筑面積。

4.1 套內房屋的建筑面積是由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成（未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計入套內房屋建筑面積）。

4.2 應分攤的共有建筑面積是由電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、設備間、公共門廳以及為整幢樓服務的警衛(wèi)室、地下室、公共用房和管理用房的水平投影面積以及山墻水平投影面積的一半的建筑面積組成。

5.怎樣分攤共有建筑面積

共有面積應本著誰受益誰承攤的原則進行分攤。住宅樓以棟為單位求得分攤共有建筑面積，由各套房屋按比例分攤所有建筑面積；綜合樓、商業(yè)網(wǎng)點按功能誰使用誰分攤的原則進行分攤各自應分攤的建筑面積。目前，房地產測量的范圍主要包括：企事業(yè)單位辦公及廠房產權面積測量，居民住宅產權面積測量，綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點產權面積測量三個方面。因企事業(yè)單位房地產產權基本歸一個單位所有，不涉及共有面積分攤問題。在實際測量中只需要測量準確、計算準確便可得到正確的產權面積。所以這里主要對居民住宅、綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點共有面積如何分攤進行探討。

5.1 居民住宅共有面積的分攤

一套住宅的產權面積即建筑面積按下式計算得出：

S=S1+S2+S3+S4

S為一套住宅的建筑面積m2

S1為一套住宅的套內建筑面積m2

S2為整棟樓各套住宅分攤的建筑面積m2

∑a為整棟樓服務的設備間、變電室、警衛(wèi)室等建筑面積之和m2

∑s為一棟樓各套套內面積之和m2

S3為一棟樓同一樓層各套住宅分攤的建筑面積m2

a1為山墻水平投影一半的建筑面積m2

∑△S為同一棟樓同一層各套套內面積之和m2

S4為同一單元即同一樓口、同一樓層各套住宅分攤的建筑面積m2

a2為電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道等建筑面積之和m2

∑△S1為同一單元、同一樓層各套套內面積之和m2

利用以上公式計算相加便可得出一棟樓任意一套住宅的產權面積即建筑面積。

5.2 綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點共有面積的分攤

綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點共有面積的分攤與居民住宅基本相同，只是綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點增加了公共衛(wèi)生間、公共洗漱間、消防通道室內部分以及室外消防疏散樓梯等共有面積，需要調查清楚，測量計算按比例分攤給各業(yè)主，分別計算出各業(yè)戶的產權面積。

6.房產測量的基本要求和工作流程

6.1 基本要求

房產測量為“房屋產權、房籍管理、房地產開發(fā)、征收稅費”等服務，具有一定的法律性。這就要求調查和測量成果必須達到“權界清楚、面積準確”這一要求。房產測量以房產調查為基礎，在調查階段，對于房屋的坐落、產權人、使用者、單位名稱、權屬性質、年代等一定要徹底搞清楚，對房屋的各條邊都要認真仔細丈量。由于城市中的私房比較密集，調查時一定注意墻的歸屬，是自墻、共墻、他墻還是公墻，而且內外墻的厚度是否一樣等。否則，將會導致測量面積不準，也得不到正確的房產分戶圖，給以后的工作帶來許多麻煩。對于商品房和新建房，測量邊長一定要與業(yè)主提供的竣工圖相對照。差別大時應到實地檢查，分析原因，消除錯誤。

6.2 工作流程

結論

確定屬性（套內面積、公攤面積如何公攤），是房產測量中至關重要的環(huán)節(jié)，測量作業(yè)人員要有高度的責任感和耐心，必須深入到實際工作中，把所有權屬關系確定清楚，在測算過程中，應有兩個獨立的測算小組進行獨立測算，或一個小組分別測算兩次，把兩次測算結果進行比較，若兩次獨立測算結果在誤差規(guī)定范圍之內，則可取兩個結果的中數(shù)作為最終確定的產權面積，否則應進行重新測算，這樣才能保證房屋產權面積的精確，保證產權人的合法權益。

參考資料

[1]中華人民共和國國家標準GB/T17986—2000.房產測量規(guī)范部分

[2]中華人民共和國建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.03.016