農地困局

讓靜態的土地“流”起來，使沉睡的資源“活”起來，這是農村土地制度變革的核心追求，努力拓展土地“流”與資源“活”的制度空間，是當下和今后一個相當長的歷史時期需要做出的不懈努力。

農村集體土地大體分為三種類型，一是農地，即耕地；二是市地，即集體建設用地；三是生態地，即林、草、濕地。

農地 當前農地面臨兩大難題。

1.確權、登記、頒證問題。

2.流轉問題。

市地 集體建設用地包括三個方面：宅基地、公益性用地、經營性用地。

1.宅基地。

（1）農民宅基地問題在新中國成立時的土地改革就遺留下一個尾巴，土改只改耕地，宅地誰占誰有，大小不一，一些地方一直延續至今。

（2）農民宅基地具有永久性的社會保障功能。

（3）宅地兩張皮。宅是私產，只有地面權；地是公產，擁有地底權；二者又無法分割，只轉宅不轉地無法實現。

（4）轉讓給誰。

（5）如果跨本集體經濟組織轉讓，這個“跨”的范圍是多大，是跨村，還是可以跨鄉、跨縣、跨市甚至跨省。

（6）既然可以“跨”，可不可以跨越城與鄉的戶籍壁壘，市民可不可以下鄉參與轉讓。

（7）既然可抵押、擔保，經濟學的常識告訴我們，抵押、擔保都是以“標的物的可交易”為前提的，不能交易，標的物就砸在了另一方手里。

（8）既然可以“轉讓”，轉讓是不是有償轉讓，如果有償轉讓就是一種“交易”、一種買賣，與宅基地不能買賣的法律不相一致。

（9）既然城里人的房產有70年的產權，農民轉讓的房產是否也應有個時間限制。轉讓如果也成了永久性的使用權，這就有失公平。

（10）法律規定農民一戶一宅，占兩宅即不合法，如按現行法律即使有人轉讓，也沒有人能接收。

（11）流轉不等于買賣，它可以有多種方式，如入股、租賃、合作開發等，但它一定包括買賣，流轉是種概念，買賣是屬概念，不能用種概念否定屬概念。

（12）農民擁有土地，但土地及房屋無法交易，這個土地財產權是空置的。

（13）宅基地可以抵押擔保，只是專家和農民的一廂情愿，在現行體制下，作為金融部門對此基本是沒有興趣的。

（14）宅基地眼下唯一可以流轉的出路，就是進城農民自愿放棄，由政府出資補助其在城市購房的合理資費。

（15）既然實施住房財產權有償轉讓試點，可否試行劃斷時間，今后所有宅基地一律不再無償取得，以體現有償轉讓的公平性，但這需要頂層設計出大政策。

可見，農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，存在著巨大的現實迷團，需要在實踐中審慎、細致、深入、廣泛地探索研究。

2.經營性建設用地。

主要指過去鄉鎮企業用地。

3.公益性用地。

這里可做的文章不多，目前經過撤點并校后有些學校閑置、撤并村莊后有些公房閑置、交通改道后有些道路廢用等是否可以探索改為集體經營性建設用地，值得研究。

生態地 主要包括林地、草地和濕地。

生態地是全社會共有的，誰都必須按主體功能區規劃予以保護，誰都無權亂占亂用。

人世間的事，其實就是處理好三態：一是心態，即人與自我的關系；二是世態，即人與人的關系；三是生態，人與自然的關系。改革開放以來的最大變化就是人與人、人與物、人與自然之間的關系發生了根本性的變化，由見人就批變為以人為本；由以窮為榮變為以富為榮；由人定勝天變為和諧相處、天人合一。