“重慶模式”能否復制

谷 文

要說老百姓最關心的事情，無非兩條：安居與樂業。重慶公租房的出現，無疑令房奴和準房奴欣喜不已。“重慶模式”一旦成形，或許可以成為未來大城市中低收入人群的首選。在百度上搜索“重慶公租房”，可以找到1,900,000個網頁，可見老百姓對擁有一個安定住房的迫切心情。而重慶市長黃奇帆“公租房永遠姓公”的表態，又讓許多人心中的舉棋不定變成了期盼。

那么，重慶公租房建設的資金從何來，又到何處去?就成為人們關注的下一個焦點。

公租房永遠姓公

重慶3年將建設3000萬平方米的公租房，有開發商也想在這塊蛋糕上切一塊。不過，在重慶市公共租賃房管理局掛牌儀式上，市長黃奇帆明確指出，公租房永遠姓“公”，由政府建設和管理，不用開發商參與。明初，兩江新區首個公租房項目將正式啟動，該項目面積達46萬平方米。

這只是重慶龐大公租房計劃的一部分。今年年初以來，重慶推出將城市住房體系從商品化、市場化的單軌制體系轉化為雙軌制的改革。即30％～40％的城市居民由保障房解決住房問題。按照規劃，公租房的建設體系于今年上半年啟動，全市6個公租房樓盤開工，總規模750萬平方米，加上區縣部分，全年的開工量超過1000多萬平方米。據稱，到2012年，主城區要建成公租房2000萬平方米，全市建成3000萬平方米。

如此巨量的建設規模，對重慶公租房融資是個挑戰，也是許多地方政府對公租房望而卻步的重要原因。根據重慶市長黃奇帆算的大賬，建設2000萬平方米公租房，政府投入土地成本500億元，公租房土建成本500億。后500億，政府資金投入200億，需市場融資約300億。

開發商是否可以參加公租房的建設?黃奇帆說，公租房永遠姓公，用不著任何私人老板來介入。黃奇帆稱，中國香港、新加坡也有公租房。在這兩個地方，也活躍著不少房產商和私人老板，也在積極開發項目。不過政府都沒有利用房產商的資金來建造公租房。在公租房的建設上，是政府主導。如果私人開發商來建設公租房，那產權歸誰呢?現在房子不好賣，造房子后租個5年，5年后價格翻兩番又把它當商品房賣出，這是一筆糊涂賬。

多渠道融資

公租房建設資金從何而來?黃奇帆稱，“建設公租房除了政府投入，也可以利用社會融資平臺。公租房有租金收益，是能平衡的。我們可以跟銀行貸款，可以信托，可以發債券，可以跟保險公司融資，也可以跟社保基金融資。”

由于重慶堅持公租房產權公有，并考慮到民營企業介入可能帶來產權、利潤要求等方面的麻煩，主城的公租房建設，確定由重慶國資八大集團的地產集團和城投集團承擔。兩個集團均在最近成立專門的公租房建設公司。

地產集團目前承建了總面積60萬平方米的3個公租房項目。全部項目投資規模為120億。具體比例上，由財政注入20％，約24個億，作為項目資本金。其余96億，則由公司融資解決。銀行是主要融資渠道。地產集團已與工商銀行、交通銀行和華夏銀行簽訂協議貸款為10年期的中長期貸款53.8億元的貸款合同。因為公租房貸款沒有風險，有穩定的租金來源，所以商業銀行給地產商的貸款利率下浮了10％。此外，重慶公租房與廉租房合一，公租房項目可享受中央地方財政補貼共計11.2億。

記者通過電話采訪了解到，8月25日，重慶財政發布消息稱，國家已批準重慶用公積金貸款支持主城區6個公租房項目的建設，預計共有30億元公積金貸款會投入此項目。地產和城投集團各獲得15億的份額。據稱現在已籌資80億，與國開行、部分中小銀行也在接洽當中。不過，仍需開拓融資渠道才可持續開展后繼的公租房建設。重慶地方財政收入去年才1100億，民生支出項目很多，不可能大量投入公租房。

7月1日，重慶市政府頒布《公共租賃住房管理暫行辦法》規定，除了中央安排的專項資金和財政年度預算安排資金，公租房建設資金來源渠道還包括土地出讓收益的5％，銀行、非銀行金融機構和公積金貸款，以及發行債券。發行企業債是城投和城產建公租房未來的融資渠道之-。不過發行企業債要求公司成立滿三年，對利潤也規定，現兩個公租房專業公司才剛成立，還不符合發債要求。

另一個可能的渠道，除公積金外，是利用社保基金和保險資金。據當地媒體披露，中國社保基金理事會理事長戴相龍將赴重慶考察公租房項目。重慶市國資委人士透露，作為對重慶公租房試點的支持，高層可能會批準社保基金進入。在保險資金這塊，已有大型保險公司也已經與重慶方面進行了初步商談。法律雖允許保險公司投資不動產，但能否參與公租房尚沒有界定。保險資金以何種方式參與、投入的模式，也沒明確規定，所以有一定風險。另外政府方面能多大程度讓利，也是保險公司投入前謹慎考慮的問題。

重慶目前努力開拓的另一個渠道是房地產投資信托基金(REITs)。地產集團透露，此前曾與招商證券商談建立股權型的房地產投資信托基金事宜。但這類金融產品需以房屋產權作為貸品，而與公租房產權本身不能轉讓，也不能以市價銷售有矛盾，因此雙方協商暫無結果。

據重慶市國資委官員透露，國資委正在牽頭做方案，向國家申請房地產投資信托基金試點。如果這些融資渠道能夠打開，可大大減輕公租房的融資成本，否則依靠銀行貸款，成本仍然偏高，且不可持續。

可持續發展之路

一旦融資成功，公租房的未來重點，就在于如何堵上資金缺口。

黃奇帆在對外宣傳中表示：“我們造3000萬平方米，投入了700億，700億的銀行利息以5％來計，應該是35億。在資金投入中，有一部分是政府投入。除此之外的利息支出一年是二十幾個億。3000萬平方米有60萬套，年租金收益有三四十億，應該說現金是平衡的，不會有壞賬。”

但初始投入資金，仍是很大一筆負債。它最終要通過公租房的出售。

重慶在制定公租房方案時，關于公租房是否出售，曾有爭議。但7月1日頒布的《公租房管理暫行辦法》，規定居住滿5年后，公租房可以向特定對象出售，只是其轉讓時，仍由公租房管理局回購。這是考慮到全部依靠地產，城投集團內部消化，不足以償還本金。因為公租房本身沒有利潤。根據重慶的規定，5年后，公租房可向特定對象出售，銷售價格，按當時的市場成本價，包括政府投入稅費，但不計利潤。這背后的邏輯是，房屋價格在增值，5年后的建設成本價，肯定比現在要高。因此以房養房可以實現。

黃奇帆曾經有這樣的表述，地產集團如果拿了一千億建了公租房，可能一千億是負債，或者說是一千億資金變成了房產，長遠來說，十年以后，與商品房一樣，公租房房價也會上漲，不講翻番，漲50％，也不會成壞賬。這就像一千億買了黃金，黃金總歸保值的，公租房如果這樣良性操作，本身可以循環運轉。

如果要保值甚至增值，其硬性規定在于房價的上漲，風險在于房地產價格下跌。這與政府建公租房的初衷有背離。在財力有限的情況下，這樣的嘗試有其合理性，但其他地區在學習甚至復制“重慶模式”的時候必然要考慮其他的資金平衡方式，不可能把所有的砝碼押在預期的房價上漲上。