貨幣政策收緊將對樓市影響重大

收緊流動性是2011年央行貨幣政策的主基調。這不僅表現為2010年中央經濟工作會議之后，貨幣政策由“適度寬松”向“穩健”的轉向，而且在于這種轉向正在用各種貨幣政策工具全面執行與落實。比如2010年以來，存款準備金率上調有7次了，存貸款利率近期也上調三次了。還有央行公開市場操作也十分頻繁。其目的就是全面收緊目前市場過于泛濫的流動性。尤其是春節之后，央行在工作日之前又宣布加息。后者的影響更會很大。

加息對商業銀行的影響

2011年2月8日，央行2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。從2010年10月19日起，這是央行在短短的幾個月里第三次上調金融機構人民幣存貸款利率了。從這幾次存貸款利率上調的目標來看，就是通過價格機制來管理好市場過多的流動性，減弱通貨膨脹壓力(今年上半年通貨膨脹壓力已十分明顯)，讓信貸增長回歸到常態(但1月份商業銀行無限信貸擴張的態勢沒有多少改變)。

不過，從這幾次加息的特點與情況來看，其含義要比這些目的還要深刻得多。從這幾次加息的特點來看，存貸款利率上調，盡管一年期的基準利率上調每次都是相同的，但是其他檔次的存貸款利率則是采取不對稱的方式上調。即中長期的存款利率上調的幅度大于中長期貸款利率上調的幅度。短期存款利率上調的幅度小，而中長期的存款利率上調的幅度大。比如，活期存款利率三次共上調只有0.04厘，而5年期的存款利率三次則上調了1.40厘，上漲調度達39％。而中長期貸款利率三次僅上調0.66厘。上漲的幅度僅為11％，從而使得存貸款之間的利差在很大程度上縮小。可以說，央行這幾次加息看上去是十分平常，但其中卻包含著十分巧妙的價格激勵機制，以此來改變商業銀行的市場行為。

首先，在當前通貨膨脹壓力比較大的情況下，如1月份CPI為4.9％，那么居民存款負利率仍然在2％左右。2010年底居民儲蓄存款余額有30萬億，如果負利率2％，那么一年居民儲備收益就損失6000億元，每個月收益損失達500億元。這是在嚴重金融管制下的負利率。這種情況不僅對廣大存款居民是相當不公平，也會嚴重影響居民基本消費(因為其該獲得的收益由政府利率管制而轉移給貸款人了)，而且更容易導致居民對當前市場作錯誤的判斷。認為在嚴重的通貨膨脹情況下，為了保護其財富不受損失就得把其資金轉入房地產市場購買住房所謂的“資產保值”(這只是當前市場上十分流行的一種意見。實際上是不可能的)，讓房地產泡沫繼續吹大。因此，連續加息讓居民的負利率收益損失降到最小程度，既可讓居民手中持有的大量的流動性回流到銀行體系，電是央行擠出房地產泡沫一種間接力‘式。而這種方式對房地產泡沫殺傷力一點都不可低估(2006年美國的情況就是明證)。

其次，央行逐漸地上調存貸款利率，不僅讓存貸款利差直接縮小，而且也在改變商業銀行對住房貸款性質的認識及行為方式。比如說，現在5年期的存款利率年息為5厘，而5年期以上的貸款利率年息為6.60厘，利差水平由以往的2.34厘縮小到1.60厘，縮小的幅度相當大。更為重要的是，由于存貸款的利差全面縮小，如果住房按揭貸款優惠不取消，存貸款利率就會嚴重倒掛。比如，5年期以上的貸款利率7折優惠年息為4.62厘，85折優惠年息為5.61厘。在這種情況下，如果商業銀行仍然對住房按揭貸款采取優惠利率，那么7折優惠時商業銀行嚴重虧損，85折時則扣除了銀行運行成本之后也是無利可圖或虧損。可以說，這就是央行巧妙設計一種價格機制。無論國內商業銀行以往如何把按揭貸款看作是優質資產，無論商業銀行對住房按揭有巨大的沖動(2010年個人從貸款達29000億元)，而且這種沖動在2011年1月還在繼續，但是在現在這樣的價格激勵機制，商業銀行要這樣沖動是無利可圖，甚至于虧損。這就是為何本來各商業銀行在2010年底要對個人住房按揭貸款重新定價的情況下而不作為，而到春節期間各商業銀行才紛紛采取取消住房按揭貸款優惠利率的原因所在。

可以說，在當前這種住房利率機制下。再加上存款準備金率逐漸提高，國內各商業銀行全面取消住房按揭貸款優惠將成為一一種必然趨勢。在這種趨勢下。不僅能夠改變商業銀行以往把住房按揭貸款看作是優質資產的觀念，重新審查住房按揭貸款在高房價的風險，也會改變商業銀行向住房按揭貸款過度擴張的行為。一旦國內住房信貸優惠利率全面取消，它將對國內房地產市場形成巨大的沖擊。因此，到目前為止，這才是影響國內房地產市場走勢最為重要的政策。

對房地產市場的巨大沖擊

如果國內一線城市商業銀行取消個人住房貸款優惠利率，它對樓市的影響一點都不可低估。這可能就是最近一些城市在春節期間住房銷售全面下降的根本所在。在此我們可以從以下幾個方面來分析。一是正如上面所指出的那樣，由于銀行信貸規模托制越來越嚴，存貸款利率不斷上升，個人住房按揭貸款利率取消將是。種趨勢。如果一線城市商業銀行取消個人住房貸款優惠利率，那么在現在利率機制下其效應不僅會在這些城市快速發酵，而且很快就會蔓延全國，這將成為國內各商業銀行個人住房貸款的基本政策。

二是盡管新國八條沒有對第一套住房信貸有新規定，但個人住房貸款優惠利率取消，也就正好堵住國十條中差別化信貸政策的彈性漏洞(這一點是2010年國內房地產泡沫得以向三四線城市蔓延根本所在)。如果這個漏洞堵死，那么房地產的需求會出現重大轉折。

三是個人住房按揭貸款優惠利率取消，盡管與2008年9月以前的住房貸款的利率水平還有一定的距離(5年期以上貸款利率2008年9月之前為7.83厘，現在為6.60厘)，但是很大程度上增加了購買住房者的進入成本。有人說，住房貸款優惠利率取消等于一次性加息4次(每次25個基點)，上調利率達到100個基點。

更為重要的，隨著第一套住房貸款利率提高，第二套以上住房的貸款利率也會水漲船高，而不會停在基準利率的1.1倍上(比如第二套以上的住房在基準利率上上浮30％，其利率水平就達到8.58％)。第二套以上住房的貸款利率隨之上調，對住房投機炒作者將造成巨大的沖擊。在這種信貸條件下，住房投機炒作者是否會再進入樓市將面對著巨大的不確定。如果住房投機炒作者不進入(無論是購買第一套住房的投機炒作者還是購買第二套以上住房的投機炒作者)，那么住房的預期將發生巨大的變化。有人會認為，我有的是錢，購買住房根本就不需要貸款，因為利率上調對我影響不大。當然，你購買住房自己使用是沒有多少關系，你什么時候進入購買都問題不大。但是，你是住房投資者，購買住房目的是為了賣m，那么在利率快速上升的情況下，你購買的住房誰來接手。如果沒有人來接手，那么不貸款的投資者敢不敢進入現在這種房地產泡沫巨大的市場。如果要貸款的投資者及不貸款的投資者都不敢進入住房市場，那么整個住房市場的預期將發生巨大轉變，房地產市場的調整也將開始。可以說，住房市場的預期改變將決定了2011年國內房地產市場走勢。市場預期轉變得越快，房地產市場調整將越快。

盡管住房按揭貸款購房合同的利率是一年一訂，盡管我曾預期的2011年初住房按揭貸款利率商業銀行重新定價沒有發生，但當住房按揭貸款優惠利率全國性的取消成為事實時，那么2012年初住房按揭貸款合同利率重新定價就不可避免了。再加上2011年通貨膨脹壓力及存款負利率如此之高，在2011年多次不對稱的加息情況下，2010年以前進入的大量住房投機炒作者可能面對這種市場預期變化作出強烈的反應。因此，他們知道住房市場一旦出現調整，其交易成本十分昂貴的情況下，如果不早出手，那么市場如“溫水煮青蛙”，等發現問題很大想出來時，已經無力還手了。他們可能會盡早地把手上的持有的住房逐漸拋出。最近一些城市出現不少投資者一人同時掛出十幾套要出手的住房，情況就是我所分析的那樣。誰先動于，誰面對的風險就可能小。如果這種情況出現，它將嚴重地改變當前房地產市場的利益格局，國內房地產市場賺錢效應可能會弱化或消失。

總之，當前央行貨幣全面收緊，它對房地產的影響將是巨大的。如果商業銀行的住房信貸優惠全部取消，住房投機炒作“去杠桿化”、銀行信貸獲得不容易，那么國內住房市場的融資條件將出現巨大改變，即使新國八條對限制住房投機炒作稅收效果不力，信貸政策仍然是刺破巨大的房地產泡沫的主要工具。對此，住房市場投機炒作者不可不考慮。請記住，任何投資都是面對未來的，不是看你過去賺了多少錢。如果在國內貨幣政策發生巨犬的變化時沒有把握到，那么所有的未來嚴重不確定性風險只能是投資者自己承擔了。這就是我所說的央行貨幣政策變化將對住房市場產生巨大沖擊及影響所在。