對住房限購令的思考

北京于2010年4月率先提出“暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房”的規定，成為全國首部“限購令”，引發不少城市跟進，同時引發社會對“限購令”的關注和爭論。2011年1月國務院出臺“新國八條”對住房限購予以肯定，明確要求地方政府盡快出臺限購措施。但這并沒有為爭論畫上句號，人們爭論的焦點集中在政府該不該限購以及限購政策效果上。本文圍繞限購政策及其未來走向的可能性進行了分析思考。

對限購令的不同理解

對待限購令的態度，不外乎三種：一是反對，至少是不贊成或質疑。二是小明朗，要等待政策效果。三是明確支持，甚至認為限購令早該出臺。

反對限購的理由歸納概括起來，主要有以下幾方面：一是認為限購屬于行政干預，是計劃手段，干擾了房地產市場的正常發展，如果住房可以限購，那么其他商品都可以限購。二是認為限購政策評沒有限住房價，開發商會有意拖延開發，減少供給，反而抬高房價。三是認為限購政策操作起來涉及多個環節，執行難度大、成本高。更有一些言辭激烈者，或認為政府出臺限購令無法律依據(我國價格法就是依據)，侵害公民權利，有違憲之嫌。或認為此輪以限購為殺手锏的房地產調控為政治掛帥，不可持續。上述觀點的最大問題就是，僅僅局限在房地產市場范圍討論住房限購問題。存在對政策的誤讀。

住房限購首先是限制住房總需求，不僅包括限制投資投機需求，也包括限制改善性需求，在目前住房緊張條件下。不能無限制改善。其次住房限購不是簡單等同于限房價，是通過限制不合理需求，間接影響未來房價。國家要求其他城市也要根據本地房地產市場出現的新情況，適時出臺住房限購措施。這說明，除去農村居民宅基地建房外，城市建設用地開發住房也必須實行限制，彰顯了社會公平。

對政策的不同理解，反映出不同的角度和邏輯起點。而這一起點，必須由限購本質來回答。

住房限購的本質含義

第一，住房限購的本質含義是中國特色社會主義市場經濟的集中體現，符合人多地少的基_本國情，符合按勞分配的社會主義本質規定，符合城市土地國家所有的制度規定。住房的社會屬性決定其具有社會保障性質，必須限制少數人對社會資源的過度占用和無度消費。

第二，住房限購的本質含義是強制住房回歸居住屬性，回歸人類最基本的需求，是以人為本、科學發展觀的集中體現；是加快轉變經濟發展方式的重要內容，是改革領域公平與效率的一次較量，是政府與市場等各方利益博弈的結果。

第三，限購不是區分計劃與市場的標準。西方最早出現的會員制，就是一種限制購買、限制消費行為。住房限購也并不必然導致限購其他商品。

第四，限購沒有擾亂房地產市場。恰恰是擠掉了市場中的盲目、非理性行為，留有相當大的市場發展空間，有利于房地產市場的長期穩定發展，有利于房地產的轉型提升。

第五，住房限購執行難度恰恰從一個側面反映出政策的必要性。如果一個政策從出臺到執行都很容易，就應該引起政策制定者的高度關注，關注政策背后的利益集團。

住房限購的本質決定了它的長期走向。但在現階段，受多方利益主導。政策執行期限恐難長期堅持。

限購政策未來走向的預判

稍加注意。我們就會看到“新國八條”在限購政策上預留了極大的時間操作空間，即“在一定時期內。要從嚴制定和執行住房限購措施”。地方政府也在政策執行有效期這一實質問題上做足了文章，不確定成為一致選擇。這意味著地方政府可以根據實際情況以及對形勢的判斷，擇機停止執行限購政策。

最大可能：限購政策執行期2年。

一是從2005年以來出臺的房地產調控政策分析，2年成為一個重要的時間段。房地產市場常常是風云變幻，刺激購房需求與限購之間的變化也不過就是2年的時間。二是從地方政府角度分析，發展經濟的內在沖動使其難以自覺自愿地長期執行限購政策，已出臺措施已表露無疑，這就是只是暫停向不符合條件者售房。三是從執行層面分析，限購措施與房價緊密掛鉤，一旦房價得到控制，限購令也將取消。而限購令抑制的正是購房需求，特別是投資性需求，那么房價短期內明顯下降是必然的。初步判斷，半年至一年內，大部分城市房價都會得到有效控制。四是對政府而言，需求管理是一個新課題，打擊投資性需求短期見效快，但長期看還要經過實踐摸索。一般經濟理論認為，一個成熟穩定的市場需要有10％左右的投資性需求支撐，而不是絕跡。地方政府擇機取消限購也在情理之中。綜合分析，限購政策執行2年的可能性最大。

較大可能：限購政策執行期3-5年。

一是后金融危機時代，國際形勢不穩定，國內通貨膨脹壓力較大。宏觀經濟形勢不確定因素更加錯綜復雜。確定需要相對長的時日。二是政策不易經常變動，考慮政策的時滯期。3-5年才能使政策效果得到充分發揮。三是國家已加大保障性住房投資建設規模，以應對商品房開發的可能不足，各地限購政策在多大程度上影響房地產開發投資，以及房地產開發投資結構的調整、供給結構的調整，也都需要相對長的時間。四是一、_二、三線城市差異較大，政策效果也將逐漸顯現。綜合分析，限購政策執行3—5年的可能性較大。

存在可能：限購政策全國統一并作為長期政策導向。

一是限購令下市場需求仍然存在。限購政策依然寬松，住房限購是只限套數未限面積、只限家庭未限集團、只限增量未限存量，不會造成市場需求不足，住房市場仍有穩定發展的長期基礎。二是限購有利于加快促進房地產投資與消費模式的轉變，加快經濟發展方式的轉變，增強我國經濟社會發展的可持續性。上一輪房地產投資對拉動經濟增長做出了重要貢獻是一方面，而另一方面則不利于國民經濟結構調整的戰略部署，也是事實。國家未將房地產行業列為十大支柱產業，以及央企退出房地產都是導向信號。房地產行業經過十幾年高速發展，迫切需要加快結構調整步伐。只有限購，才能控制總需求，也才可能進行調整結構，促進房地產由單純住宅商品開發向綜合開發轉變，加快提升住宅品質。三是我國住房制度的改革實踐已經逐漸探索出雙軌制發展方向，住宅市場是房地產市場的一個特殊組成部分，政府必須主導和有所限制，抑制投資和過度消費行為。四是現階段房地產的社會屬性凸顯，政府的首要職責是穩定社會，其次才是發展經濟。住房上的貧富差距、畸高的房價以及腐敗現象。引起了群眾不滿。侵蝕著社會穩定的基礎，侵蝕著按勞分配的原則，房地產領域的社會風險、道德風險正逐漸演變累積。限購政策若能長期統一化，不但可以起到良好的穩定社會預期的作用，還可為實施全國統一的房產稅打下良好基礎。五是從中央政府與地方政府分權的角度分析，房地產的宏觀調控權在中央，全國統一的限購政策更能體現社會公平的執政理念，住宅的社會保障屬性，也要求逐步實現統一。可以說。限購令是房地產后調控時代的必然走向，應該也是廣大人民所愿!

(作者單位：北京市經濟與社會發展研究所)