上海律師的房產(chǎn)生意

上海某律師事務(wù)所主任律師老許最近非常“不務(wù)正業(yè)”——除了代理費(fèi)能達(dá)幾十萬(wàn)元的案子，已經(jīng)不接訴訟代理了。他的精力幾乎全部花在選址、看房、做房屋買(mǎi)賣(mài)合同上。

“不是給我自己買(mǎi)的，是替一些境外有來(lái)頭的資金。”老許頗為神秘地說(shuō)。最近上海樓市交易清淡，老許能一口氣買(mǎi)幾套房子并且是全額支付現(xiàn)金，他成了各大房產(chǎn)中介的“鉆石客戶(hù)”。

作為某房產(chǎn)商的常年法律顧問(wèn)，老許介入房地產(chǎn)行業(yè)已有十幾年。這十幾年正是上海房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)的時(shí)期。幫開(kāi)發(fā)商擬定賣(mài)地合同、找?guī)讉€(gè)朋友替房產(chǎn)商融資……老許與地產(chǎn)界的關(guān)系十分密切，他因此也能以很實(shí)惠的價(jià)格買(mǎi)下房子。作為律師，老許在買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)上賺的錢(qián)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于做訴訟代理掙的錢(qián)。

8月以來(lái)，圈子里的朋友找到老許，讓他幫助大筆資金尋找地段好的房產(chǎn)。老許是上海人，又熟悉房產(chǎn)市場(chǎng)，作為律師還能為合同條款把關(guān)，這些都是神秘資金找他做代理的原因。

“主要是買(mǎi)商鋪、花園洋房等。一般一買(mǎi)就是一個(gè)單元、一棟樓，一出手就是幾千萬(wàn)，根本不用銀行貸款。”老許如是說(shuō)。當(dāng)然，替一擲千金的神秘資金服務(wù)，老許收益豐厚。

老許主要是負(fù)責(zé)把進(jìn)入某個(gè)賬戶(hù)的錢(qián)——那些神秘資金花出去。他一個(gè)做PE的朋友則負(fù)責(zé)把這些錢(qián)從香港等地轉(zhuǎn)到內(nèi)地。

“我們做的可能不是同一個(gè)項(xiàng)目，但我知道錢(qián)是怎么進(jìn)來(lái)的。”老許說(shuō)。

老許發(fā)現(xiàn)，境外投機(jī)資金主要通過(guò)幾種渠道進(jìn)入內(nèi)地。首先是虛假貿(mào)易。這些購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的海外資金在上海基本都有空殼公司，讓其中的一家貿(mào)易公司開(kāi)具虛假銷(xiāo)售訂單，向境外出售某種貨物，這樣境外資金就會(huì)以貨款的方式流入。但實(shí)際上可能根本就沒(méi)有貿(mào)易，或者把只有10塊錢(qián)的貿(mào)易說(shuō)成是100塊。“我也要給這些貿(mào)易合同把關(guān)。因?yàn)闆](méi)法提供海關(guān)報(bào)關(guān)單，這種做法現(xiàn)在越來(lái)越難了。”老許說(shuō)。

第二條途徑是利用外資企業(yè)獲得的投資額度和注冊(cè)資金的差額。例如，有的外資企業(yè)此前獲得商務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)的投資額度為1億美元，而眼下的實(shí)際注冊(cè)資金只有1000萬(wàn)美元。這時(shí)熱錢(qián)就能以“增資”的名義借道進(jìn)入內(nèi)地。

第三條渠道是地下錢(qián)莊。老許描述，目前地下錢(qián)莊操作的便捷程度超乎想像。“我在國(guó)內(nèi)給你人民幣，你在境外給我美元。熱錢(qián)就這樣進(jìn)來(lái)了。”

雖然上海也出臺(tái)了樓市“限購(gòu)令”，但上有政策，下有對(duì)策。熱錢(qián)只要進(jìn)來(lái)了，在投資方面基本上沒(méi)有任何限制。“哪怕是持外國(guó)護(hù)照的境外人士到上海房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，都不會(huì)有什么問(wèn)題。大家都是睜一只眼閉一只眼，只要有錢(qián)就行。”

而熱錢(qián)進(jìn)出內(nèi)地的橋梁是香港。

香港房地產(chǎn)資本資產(chǎn)服務(wù)公司（RECAS）主席高廣垣介紹，2009年以來(lái)在香港成立的投資內(nèi)地房地產(chǎn)的基金規(guī)模大增。這些地產(chǎn)基金有兩種投資方式：一是購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)，包括商業(yè)零售商場(chǎng)和寫(xiě)字樓；二是購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)公司股份。因?yàn)檫@些基金通常都簽有嚴(yán)格的保密協(xié)議，很難掌握其確切規(guī)模及在內(nèi)地的真實(shí)動(dòng)向。據(jù)高廣垣估計(jì)，在香港或亞洲其他地方成立的、投資中國(guó)房地產(chǎn)的基金總量約300億至500億美元。

“即便是在香港通過(guò)正規(guī)渠道募集的房地產(chǎn)基金，大多數(shù)也是通過(guò)灰色渠道進(jìn)入內(nèi)地的。因?yàn)橥赓Y進(jìn)入首先要到外匯局登記，要想出境還要結(jié)匯。這一來(lái)一往少說(shuō)要三個(gè)月到半年。外資怎么等得起？”一位內(nèi)地做PE的人士坦陳。