影響我國商品房價格的宏觀經濟因素分析

［摘要］依據供需理論，考慮消費預期及政府調控對房價的影響，選取相關變量，利用廣義最小平方估計，對影響我國房價的宏觀經濟因素進行實證研究，得出土地轉讓價格、房地產完成投資額及城鎮居民收入對商品房價格有著重要的影響。

［關鍵詞］房價供給需求廣義最小平方估計

一、引言

據國家統計局相關數據顯示，從 2003年至2010年全國房價累計上漲了200.3% 。房價持續大幅度上漲，已超出普通老百姓的承受能力，引發了一系列的社會問題。本文通過定量分析影響我國房價的宏觀經濟因素，為政府宏觀調控部門進行合理決策提供一定參考，以實現房地產行業的健康、穩定和可持續發展。

二、影響商品房價格的理論模型

房地產資產投資額（INVEST）是以貨幣形式表現的在一定時期內建造和購置固定資產的工作量以及與此有關的費用的總稱。它綜合反映了房地產資產投資規模、結構和發展速度。從理論上看，房地產投資增加，將導致房地產市場供給的增加，在需求不變，房價將下降。

土地供給價格（LAND）是房地產成本的重要組成部分，土地價格的波動直接影響著房價的走勢。據統計，土地價格占房價的35%~45%，主要原因在于政府壟斷性賣地，多家土地需求方競爭，抬高土地出讓價格。

考慮到我國商品房銷售主要集中在城鎮地區，用城鎮居民人均可支配收入（INCOME）來反映其實際購買能力，進而反映了居民住房消費能力。城鎮居民可支配收入的增加將使得居民用來購房的資金增加，同時也使居民有了改善居住水平的愿望，這樣就刺激了對房地產的需求，推動了房價的上漲。

房地產開發商的資產中大部分是通過債務融資獲得的，因此貸款余額（LAND）的多少勢必會影響商品房的供給。同時，自國家鼓勵發展個人住房消費信貸后，個人住房信貸消費逐漸發展成為住房消費最主要的形式，對商品房的需求有直接影響。

現實生活中經濟學的理性假設往往是不成立的，房地產行業的景氣程度（FUTURE）會影響消費者的預期。在房地產行業景氣時期，消費者會預期房價會進一步上漲，為了不愿在將來支付更多的貨幣來購買同樣的商品房，那么會有更多的消費者選擇現期購買，這樣會刺激房地產需求。

三、實證分析及結論

本文選取2003年2月至2010年6月的月度數據為樣本，研究影響我國商品房價格的宏觀經濟因素。被解釋變量選取商品房價格（PRICE）（當期商品房銷售額/當期商品房銷售面積）。解釋變量從商品房供給、需求，政府政策和消費預期四個方面選取代表變量。根據經濟學理論及相關分析，本文構建如下模型：

從回歸結果看，各解釋變量系數符合理論分析，同時通過相關統計檢驗。即收入的增加提高了商品房的需求，房地產投資額的增加提高了商品房的供給，房地產貸款增多促進了商品房投機動機的增強，土地價格的上升提高了商品房的成本，房地產景氣指數的變動影響著消費者的預期。利用上述回歸結果，根據2010年第三季度的相關數據，對2010年7月至9月的房價進行預測：

由以上回歸分析可知，土地供給價格的變動對房價的影響最大。據其原因在于土地供給價格是房地產成本的重要組成部分，土地價格的波動直接影響著房價的走勢。幾年來我國房價持續上漲，很大的原因在于人們對房價的預期是不斷上升的，使得越來越多的人把購買商品房作為一種資產保值增值的重要手段，同時銀行寬松的貸款環境，加劇了貸款購房炒房的現象，從而不斷地抬升房價。

盡管通過廣義最小平方方法能夠有效地分析我國房價變化的影響因素及其重要度，但各影響因素對房價變化的作用是否具有滯后效應以及滯后效應的作用大小未能考慮到我們的研究框架中，因此有待進一步的研究。

參考文獻：

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