淺議“低碳”房地產

房地產行業是碳密集的行業之一。過去五年，全世界的住宅開發量，中國占了50％。中國能耗里面40％來自于建筑，這一比例遠遠高于運輸和工業領域。因此，要推行低碳經濟，無疑首推低碳房地產。“低碳”這兩個宇其實一直都存在我們的生活當中，只是一直以來與建筑和房子有關的事情，都被房價、泡沫等等吸引了。而我們卻忽略了最基本的意識——低碳、綠色。

低碳經濟，有兩個關鍵詞，一個是“低碳”，就是如何更有效利用能源和降低排放等有關問題，這正是房地產開發遇到的“挑戰”；另一個就是“經濟”，如何使得這種能源利用模式促進經濟利益的增長，也就是房地產開發所遇到的“機遇”。“低碳經濟”是低碳產業發展到一定程度時形成的一種可盈利的經濟發展狀態。

現在房地產開發是一種簡單粗狂的模式，是以土地為原料、資金為動力、以時間為坐標、以銷售為導向的粗放型、消耗型、分離型的生產模式。這種生產模式突出表現為技術含量低，生產過程與經營過程的能耗大，追求銷售的速度，資金的時間效率，而不是產品的經營效

力和可持續發展能力，帶來資源的嚴重消耗。由此帶來了相當大的危害，比如，我國每年城鄉新建房屋建筑面積近20億平方米。其中80％以上為高耗能建筑；既有建筑近400億平方米，95％以上是高能耗建筑。我國單位建筑面積能耗是發達國家的A三倍。在我國，每建成1平方米的房屋會釋放約800公斤二氧化碳，一般的家庭裝修一次會產生5噸的廢料。

房地產業作為我國國民經濟支柱產業，處于國民經濟各個產業鏈的中游，與20多個上下游拉動經濟產業相關，發展低碳房地產既可拉動上游綠色生產、推動下游綠色消費，又能促進房地產產業結構調整，對拉動經濟增長、增加就業、平抑房價都具有重要意義。低碳地產的核心內容是節能、節水、節材、節地和環境保護。綜合住區減碳、公共建筑與商業建筑減碳和生產、施工過程減碳等三項，每年可減少碳排放約14億噸，節約費用可達7000億元。

對于房地產企業來說，節能建筑是一個趨勢，誰能抓住并引領這一趨勢。誰就能在今后的市場競爭中占據主動地位。我們可以看到，上海北京已經有很多樓盤在尋求這方面突破，從上海的印象鋼谷到當代MOMA、從遠洋的“老社區新綠色”改造到萬科、雅世集團的集成住宅、招商地產的生態綠色住宅。我們可以關注一下作為住宅產業的領軍者以及低碳生活的倡導者的萬科集團。

萬科已經奏響了綠色建筑產業的“三部曲”：住宅精裝修、住宅產業化、綠色住宅。據粗略估算，萬科實踐的工業化住宅，可以使施工能耗降低20％，施工用水降低60％，混凝土和鋼材用量降低60％，施工垃圾降低80％。萬科集團副總經理丁長峰認為，如果將工業化住宅在全行業推廣，其帶來的收益將非常可觀。據王石介紹。萬科專門委托專業公司對產業化公司進行比較，發現現代的住宅產業化和環境保護之間相近程度很高。為此，萬科制定了逐步實現住宅建設工業化的時間表。預計到2012年，萬科住宅產業化的比例將接近70％，到2014年將達到90％左右。如果房地產行業做住宅產業化的比例達到10％，每年在減少污水排放方面將相當于10個西湖水的總量，減少木材砍伐相當于9000公頃森林的木材，節省用電相當于一個葛洲壩水電站的月發電量。

低碳經濟耳熟能詳，可是如果僅僅把它作為炒作或是一個營銷點、一個噱頭來看待，那一切都是空頭支票。也就是說低碳要從源頭抓起，企業要從戰略層面上來重視低碳經濟模式，走出“等靠要”的誤區，這是房地產行業面臨的挑戰之一。

有些企業表面上很主動，可是仔細一看便知道，其實只是打著“低碳經濟”的幌子，這著實讓本來就比較謹慎的消費者更加謹慎。要讓消費者為“低碳”買單，首先要貨真價實，減少信息不對稱。運用市場化的原則，使低碳地產的發展進入良性循環軌道。

挑戰之二：就是剛才提到的，讓消費者為“低碳”買單。

目前的現狀是消費者擔心“低碳”是房價的助推器。實際上低碳住宅不是高價房，建筑成本最多增加5％。不要把低碳建筑理解為很復雜的高科技，要多利用自然資源，比如多用太陽能；比如在墻體立面種上爬山虎等。實際上，低碳經濟并不一定成本很高，減少溫室氣體排放的很大一部分潛力是負成本的，并不需要成本很高的技術。低碳住宅的主要目標之一，就是減少使用成本開支，如水費、電費、物業管理費等，因此，低碳住宅比普通住宅的使用成本更低，從長遠來看購買者反而能夠節約住房成本。隨著購買者對低碳技術和低碳經濟的觀念更新，開發節能環保項目對企業成本控制和效益創造更具積極意義。

挑戰之三：“鎖定效應”帶來的危害

總體技術水平落后是我國發展低碳經濟的嚴重阻礙。

“鎖定效應”則是潛在風險。所謂“鎖定效應”，在房地產行業，包括兩方面，其一是技術鎖定，其二是制度鎖定。至于技術鎖定。是指基礎設施、機器設備以及個人大件耐用消費品等，使用年限都在15年50年以上，其間不會輕易廢棄，這樣技術與投資都會被“鎖定”。那么，制度鎖定，是指受益于現有制度的參與者將試圖維持該種制度，這就進一步強化了現存技術系統的鎖定。

房地產企業克服“鎖定效應”路徑就在于聯合上下游和各類科技企業、高等學校共同推進低碳技術和材料的研發，加大投入，廣泛開展合作，建立自主的低碳建筑體系，為企業實施“低碳戰略”提供強有力的智力支持。

去年9月，萬科就與上海翎碳建筑科技有限公司簽署了戰略合作意向書。雙方表示將致力于尋找應對未來50年全球氣候變化的解決方案，通過發揮各自特長及聯合優勢，探索在建筑領域應對氣候變化的策略和技術，并將研發成果廣泛應用于普通的房地產項目。而在今年1月26日，復地集團在上海發布了“低碳行動”宣言，65家合作商積極響應。可以預見，將來會有越來越多這樣的戰略合作和聯盟。

還有，充分發揮政策效應。雖然，目前國內還沒有一個準確和法定的低碳建筑評價體系和認定標準。在環境執法上，對于高耗能、高污染的企業有嚴格的懲罰措施，但對于低能耗、低污染的企業缺乏規范的激勵措施。