樓市僵持不會(huì)太久

綜合各種因素來看，調(diào)控成果在依次顯現(xiàn)，只是從量減和地價(jià)降低到房?jī)r(jià)下降尚需要一個(gè)緩慢的過程

地產(chǎn)調(diào)控國八條已經(jīng)出臺(tái)六個(gè)月了，從近幾個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，效果在逐漸顯現(xiàn)，70個(gè)大中型城市新建商品住宅價(jià)格年內(nèi)連續(xù)第三個(gè)月同比增速放緩，4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的有9個(gè)城市，持平的城市有5個(gè)。從銷售量看影響更為明顯，4月份，全國商品房銷售面積僅為7255萬平方米，環(huán)比3月份大幅下降23.6％，比去年同期則下降9.8％。從土地價(jià)格來看，雖然沒有全面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但從各地土地拍賣結(jié)果來看，流拍現(xiàn)象嚴(yán)重，其次是宅地出讓大幅減少，其中上海4月居然無宅地出讓。全國土地成交溢價(jià)率極低，大都以低價(jià)成交。綜合各種因素來看，調(diào)控成果在依次顯現(xiàn)，只是從量減和地價(jià)降低到房?jī)r(jià)下降尚需要一個(gè)緩慢的過程。

本人曾經(jīng)詢問萬科的董秘譚華杰，限購和限貸哪個(gè)對(duì)公司的影響更大，他表示，去年萬科的樓盤中只有30％來自于自有資金，70％的資金自籌，雖然現(xiàn)在限制貸款，但并非不允許貸款，所以近期限貸的影響要弱于限購。照目前的形勢(shì)來看，由于兩大政策均已奏效，二季度的樓市從來都是旺季，4月份呈現(xiàn)旺季不旺的行情，是拜新政所賜。從5月上旬一二線城市的銷售數(shù)據(jù)來看，似乎有好轉(zhuǎn)跡象，但更多可能是一種假象，因?yàn)?月份各地新開的樓盤增長較快，導(dǎo)致了銷售量的好轉(zhuǎn)，但是單個(gè)樓盤的銷售率還是不高。 在樓市眾多而且復(fù)雜的利益主體中，開發(fā)商和中央政府之間的博弈從來都沒有停止過，從2000年到現(xiàn)在，開發(fā)商的心態(tài)可能從來沒有像現(xiàn)在這么糾結(jié)過。以往的調(diào)控每次都是雷聲大雨點(diǎn)小，隔靴搔癢而且打不到痛處，但這次完全不一樣，中央的調(diào)控接連不斷而且招招見血，調(diào)控長期化的風(fēng)險(xiǎn)在加大，捂盤的風(fēng)險(xiǎn)明顯在加大，加之銀行緊縮房貸，地產(chǎn)商資金鏈明顯趨緊，隨著時(shí)間的拉長，去年大量開工的商品房將不得不推向市場(chǎng)，形成充足的供應(yīng)。

站在政府的角度看，政府對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)主要顧慮的有兩點(diǎn)，一是高房?jī)r(jià)民怨太大，高房?jī)r(jià)的背后是中國貧富差距的反應(yīng)。中國是全球貧富差距最大的國家之一，如果任憑富人大量購房，窮人只有干瞪眼的份，最后只能造成國家的不穩(wěn)定，也會(huì)造成經(jīng)濟(jì)的不可持續(xù)發(fā)展，畢竟買樓才是全國人民最大的消費(fèi)活動(dòng)。二是如果任憑樓價(jià)上升，將會(huì)造成局部的金融風(fēng)險(xiǎn)，如一線城市的樓價(jià)在過去兩年上升高達(dá)一倍左右，如果將來房?jī)r(jià)下跌，將造成大面積的斷供，樓盤被積壓于銀行，金融風(fēng)險(xiǎn)將成倍放大，這是高層最擔(dān)心的地方。明白了這兩點(diǎn)，我們就不難理解此次調(diào)控為何如此嚴(yán)苛了。

調(diào)控的周期究竟會(huì)有多長?本人估計(jì)，這將取決于國家財(cái)政的松緊程度，政府不缺錢，固定資產(chǎn)投資就不會(huì)大幅下降，GDP和就業(yè)也能得以保證，地方政府融資平臺(tái)就不會(huì)形成大量的壞賬，調(diào)控就必然會(huì)持續(xù)。去年全國財(cái)政收入增長21.3％，今年前四個(gè)月財(cái)政稅收收入增長30.5％，仍然處于較高的水平上，也意味著政府眼下并不缺錢。不過，仔細(xì)分析來看，1-2月和3-4月的財(cái)政收入增長水平差距不小，從財(cái)政收入走勢(shì)看，受年初進(jìn)口大幅增長以及部分上年末收入在今年初集中入庫等因素影響，1-2月全國財(cái)政收入增長36％，3、4月全國財(cái)政收入增幅分別回落至26.7％、27.2％。雖然增長還在高位，但增幅回落很明顯，其中主要因素是地產(chǎn)商用于購買土地的熱情大幅下降，如果這種現(xiàn)象持續(xù)下去，對(duì)財(cái)政是個(gè)警示。值得注意的是，未來可能影響調(diào)控的關(guān)鍵因素是出口，4月份出口強(qiáng)勁增長29.9％，讓政府心中的底氣更足，只要出口、投資不下降太多，政府并不用擔(dān)心財(cái)政揭不開鍋，那么調(diào)控將一直持續(xù)。本人估計(jì)，至少在未來的半年，政策將不會(huì)出現(xiàn)太大變化。

政策不變，意味著需求短期將難以大變，但地產(chǎn)商的資金鏈卻是個(gè)問題，隨著樓盤的大量上市，降價(jià)將是必然，只是遲降與早降的問題，對(duì)于購房者來說，也沒必要等待太久，寄希望于房?jī)r(jià)跌過兩成只是一種奢望，畢竟現(xiàn)在不是金融危機(jī)時(shí)期，貨幣仍然在以16％的速度增長，況且現(xiàn)在稀稀拉拉的土地成交意味著未來一年半后新樓供應(yīng)的稀缺，屆時(shí)樓價(jià)將重續(xù)升勢(shì)。