試論影響我國房地產價格持續上漲的主要因素及其原因

　　摘 要：自從房屋銷售實現市場化交易之后，近10年來，房價飛速上漲，并且在政府多次的政策調控下沒有得到緩和的趨勢，這一現象逐漸引起了社會各界的廣泛關注。文章分別對影響房價的市場因素以及非市場因素展開綜合討論，并以上海為例，利用1998年房屋交易市場化以后的10年數據，進行線性回歸，得出與房屋銷售價格變動最為密切的影響因素，并對此進行分析提出合理建議。
　　關鍵字：房地產價格 影響因素 回歸模型
　　中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
　　文章編號：1004-4914（2011）04-236-03
　　
　　一、我國房地產發展形勢回顧
　　1998年12月，國務院頒布《進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，按照文件精神，我國開始逐步停止住房實物分配，啟動實行住房分配貨幣化政策。至此，福利分房制度正式淡出歷史舞臺，商品房作為一種新興商品，進入了人們的生活，中國房地產市場的火熱也同時拉開序幕。而縱觀10年的政策傾向及地產價格，可將我國房產市場的發展大致分為三個階段。
　　第一階段，自1999年至2004年。此時政府對房地產市場采取全面扶持政策，房市發展態勢良好，房價穩步上升。1999年，中國人民銀行下發《關于開展個人消費信貸的指導意見》，個人消費貸款開始迅速發展。當時，最高可達80%的貸款比例讓消費者可以在當期以很少的資金進行購房，讓大多數人的買房夢成為了可能。2003年，政府下發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，其中提到“充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義。房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業?！敝链?，第一次確定了房地產在中國經濟發展中的支柱地位，各項對房地產發展的扶持措施也接踵出臺。2004年，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，要求各地處理完歷史遺留問題，此后每平米土地都要以招拍掛方式出讓，所有六類土地全部實行公開的土地出讓制度。從此之后，土地價格也一路飆升。
　　第二階段，2005年至2008年。此時房價的過快上漲已引起政府重視，針對房價的宏觀調控開始。然而調控效果有限，房市整體走高的趨勢依然未能改變。2005年3月，國務院辦公廳下發的《關于切實穩定住房價格的通知》；4月，國務院出臺的《加強房地市場引導和調控的八條措施》；5月，國務院轉發了建設部等七部委的《關于做好穩定住房價格工作的意見》。同一年中出臺多次穩定房價的相關政策，表明了房價過快上漲已經引起了政府的一定重視，宏觀調控正式開始。2006年5月，九部門制定《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》再次被國務院轉發。文件中明確要求各城市在期限內底前公布普通商品房、經濟適用房和廉租房建設目標，同時，稅收和信貸等政策進一步緊縮。2007年，國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，再次使房價問題面臨新的一輪討論。同年中，中國人民銀行先后6次上調存貸款利率，10次上調金融機構存款準備金率。中國人民銀行、銀監會發布第359號文，要求第二套房首付款比例不得低于40%，貸款利率上浮10%。如此嚴厲的緊縮性貨幣政策及控制投機購房政策也取得了一定效果，房價在經歷了2007年的較大幅度上漲之后，于2008年小幅回落。
　　第三階段，2008年末至今。這一階段初期，政府再次放寬房產政策，直接導致了2009年房價的上揚和2010年更大力度的調控開始。2008年后半年，央行先后兩次下調貸款基準利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開始放松。央行下發《關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，下調個人住房貸款利率以及最低首付款比例?！蛾P于調整房地產交易環節稅收政策的通知》同時出臺，住房交易稅費降低。如此舉措使得房價在經歷了短期下落之后再次抬頭。在各種鼓勵政策的刺激下，整個2009年房市一片紅火。以上海為例，2009年一年之中房價漲幅達到52.3%。至2010年，房價的過快上漲已經成為了全社會所關注的話題。4月