經濟適用房特點分析及完善住房保障工作的建議

　　摘要：經濟適用房是解決中低收入家庭住房困難的一項政策措施，但我國住房保障體系建設明顯滯后，經濟適用房建設遠不能滿足住房困難家庭的需求。文章從分析經濟適用房的特點入手，提出完善住房保障體系的工作建議。
　　關鍵詞：經濟適用房　經濟適用房特點　工作建議
　　中圖分類號：F293.3　文獻標識碼：A　文章編號：1004-4914(2011)05-183-01
　　
　　一、經濟適用房涵義及其工作出發點
　　
　　經濟適用房是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品住房，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而非建筑標準。
　　經濟適用房政策主要是通過對房價、戶型面積、銷售對象三個方面進行控制，由政府提供優惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格。因目前沒有全國統一的經濟適用房政策，各地的經濟適用房管理辦法不同，但經濟適用房建設的目標只有一個，就是“經濟”和“適用”。各地按照國家有關規定，結合地方實際，進行房型、價格的定位，主要由主管部門制定管理辦法，將已經建成的經濟適用住房按照其建筑性質的價格銷售。
　　
　　二、經濟適用房的特點
　　
　　1、政策的地域性。全國各地城鎮經濟發展不同，居民生活狀況的地域性較強，這使得經濟適用房也表現出“因地制宜”。經濟適用住房的建設需要根據出臺的政策、市場的需求、城市的規劃等各方面因素來決定，因此呈現出經濟適用住房較強的地域性。各地多樣化的經濟適用房的管理辦法也反映出了政策的“靈活性”。
　　
　　2、工作的艱巨性。基于我國人口眾多的國情、住房保障是一項艱巨的任務，相比于商品住房可觀的收益，經濟適用房則沒有受到社會的追捧。沉重的擔子落在少數負責人的肩上，加重了任務的艱巨性。重大難題就是資金，發展經濟適用房既要承擔解決房地產建設所需的資金，又要長期不斷地負責房屋維修和其他相關補貼，而經濟適用房的資金回收又比不上商品住房。
　　建設部曾要求各地住宅建設中的70％至80％應建經濟適用房，銷售給中低收入家庭。但時至今日，經濟適用房在住宅建設中的占有率仍然較低，供需矛盾十分突出。
　　
　　3、利益的整合性。整合性是一種綜合折衷的思想傾向，也就是說政府在處理私人、開發商、困難群眾、國家政策的關系上，采取了利益兼顧的辦法，從而發展了經濟適用房。
　　開發一個房地產項目，要辦齊“五證”、蓋好20多個公章，這些環節除涉及規劃、國土、建設等部門之外，還要經過房管、工商、稅務、建設、交通、環保、衛生防疫、消防、地質勘察、園林、人防等眾多機構的審批或備案。因此，在任何一個環節的關系處理上，政府雖然依然把國家政策放在重要的位置，但是越來越多地增加其他相關因素，呈現出綜合折衷的思想傾向。
　　
　　4、觀念的傳統性。由于我國經濟適用房制度的實行時間短暫，再加上我國城鎮建設的特殊性，所以還無法完全擺脫傳統住房的束縛。因此，現今中國的經濟適用房還無法脫離“市場”單獨搞“保障”，群眾也無法去除“渾水摸魚”的投機心理。
　　從“養兒防老”到“養房防老”，中國人的傳統觀念依然是“娶妻生子置業買房”，對政府出錢造福百姓存在著疑惑，對不完善的住房保障體系采取冷漠態度，這勢必加大了住房保障工作的難度。
　　
　　三、完善經濟適用房的建議
　　
　　1、以經濟適用房存在的不足為前車之鑒，對城市未來住房保障進行合理規劃。自從全國各地經濟適用房的種種弊端被媒體多次曝光后，讓一些政府官員對這種政府住房保障模式產生質疑。問題的本質并非是住房保障模式的問題，各地城市應該根據住房困難戶的不同情況制定發展多層次住房保障體系的長期規劃和年度規劃，從城市實際出發，既要加大發展力度，又要切實可行。如建設廉租房，使低收入群眾由買房為主變成租房為主。
　　
　　2、加強住房保障制度的嚴密性，正確處理好房產的商品屬性和保障屬性的關系。房產具有商品屬性和保障屬性。政府把住房的消費和投資區分開來，有效控制投資，同時對信用政策進行很好的規定，房地產業就可以在拉動經濟與促進民生福祉二者之間實現均衡發展。住房保障區別于以往福利房的主要特點是對象的特定性。由于保障對象的模糊或過于寬泛，沒有正確把握保障市場的度，從而導致經濟適用房沒有真正起到“雪中送炭”的效果，逐漸演變成了一種中高收入的人以利用財政補助搞投機置業的手段。住房是人的一種基本權利，是一種基本的社會保障。然而，由于目前住房保障相關規定和實施方案還主要以政府文件的形式出臺，缺乏強有力的約束。為此，為住房保障立法或許是當務之急，以此來進一步完善住房保障制度，加強住房保障制度的嚴密性。
　　
　　3、重視住房困難戶的適應性教育，創造和諧社會。每一輪的“房改”政策的實行，對于住房困難戶來說總感覺“只聽樓梯響，不見人下來”，甚至更多的是“丈二和尚摸不著頭腦”，一個重要的原因就在于政策的宣傳執行不到位。每一次新的政策的調整，把門檻越抬越高，導致許多住房困難戶對此失去了信心。許多地方政府擔心更多的市民百姓因為飛漲的房價將淪為新的住房困難戶，房價過高會令人覺得改善生活無望，從而對社會產生不滿情緒，這種不滿情緒的積累會導致社會的不穩定。因此，各種形式的保障房的推出，必須明確適應范圍，防止魚龍混雜，使該享受的困難戶真正能享受，以樹立信心。
　　
　　4、擴大住房保障的工作隊伍，適應發展的需要。解決好住房困難戶的住房問題，包括制定規劃和規章、多渠道籌集資金、減免有關稅費等。不僅工作涉及面很廣，而且歸屬好幾個政府部門管理。可見，政府要管理好住房保障的工作，任務是十分艱巨的，沒有健全的機構和相對強有力的管理隊伍是管不好的。
　　
　　5、以制度確保住房保障資金來源，有效執行政策。在房地產市場價格持續上漲，低收入階層支付能力與住房價格之間的落差持續擴大的情況下，政府在大力推行住房保障制度的同時，首先要明確資金來源，特別是政府預算撥款，要立足于城市的經濟承受能力而逐年擴大，并與住房的覆蓋面的擴大同