建設(shè)部智囊盤(pán)解——陳淮 如何定房?jī)r(jià)

　　當(dāng)下中國(guó)，對(duì)于任何一個(gè)生活在城市里的人來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)似乎是一個(gè)繞不開(kāi)的話(huà)題。
　　趕上了城市化的歷史洪流，房地產(chǎn)成為了一個(gè)如日中天的行業(yè)，它締造出了一大批“億萬(wàn)富翁”，它也為地方政府提供了源源滾滾的財(cái)政收入。
　　對(duì)于富裕者，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)收益甚豐的投資場(chǎng)所；而對(duì)于適婚無(wú)房的年輕人來(lái)說(shuō)，昂貴的“蝸居”卻是必須承受的“生命之重”。
　　發(fā)展中的中國(guó)畢竟富者寡而貧者眾。普通公眾的“望房興嘆”使得房地產(chǎn)行業(yè)里外“怨聲載道”。因而這又使得房地產(chǎn)行業(yè)成為一個(gè)政府調(diào)控政策頻繁“關(guān)照”的行業(yè)。
　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)所折射出來(lái)的“眾生相”中，各方都希望聽(tīng)到權(quán)威的聲音。陳淮顯然就是其中的一位權(quán)威學(xué)者。但市面上出現(xiàn)的關(guān)于陳淮的“言論”他自己并不都買(mǎi)賬。苦于被人斷章取義，陳淮不得不在其微博上一次次澄清，也因此不太愿意接受記者的采訪。
　　雖然其所在的研究所前頭掛著住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的名號(hào)，陳淮多次強(qiáng)調(diào)自己是一個(gè)學(xué)者而不是所謂的“朝廷命官”，而其所發(fā)表的觀點(diǎn)也只是個(gè)人意見(jiàn)。
　　如果你再多讀幾條陳淮的微博，你會(huì)發(fā)現(xiàn)他既是一位嚴(yán)肅的學(xué)者，又是一位性情中人。當(dāng)有人勸他不要對(duì)記者的小瑕疵過(guò)于苛責(zé)時(shí)，他欣然接受。
　　如果你繼續(xù)翻閱他的力作《大道至簡(jiǎn)》，你或許會(huì)驚訝于他將艱澀難懂的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理轉(zhuǎn)化為生動(dòng)活潑的語(yǔ)言能力。生僻的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理阻擋不了他的妙語(yǔ)連珠。
　　本期《英才》記者就盤(pán)根錯(cuò)雜的房地產(chǎn)問(wèn)題特別專(zhuān)訪了這位個(gè)性鮮明的房地產(chǎn)專(zhuān)家，以饗讀者。
　　
　　政府的作用
　　《英才》：中國(guó)正處城市化高潮的國(guó)情，這是否意味著我國(guó)用市場(chǎng)化的方式來(lái)解決居民住房問(wèn)題的局限性要更大一些？
　　陳淮：首先，什么時(shí)候都是非市場(chǎng)化方式比市場(chǎng)化方式的局限性更大。就是同樣收入的家庭，需求偏好可能有很大不同。市場(chǎng)把一切不可相互比較的因素，例如遠(yuǎn)近、大小、年齡、學(xué)歷等，統(tǒng)統(tǒng)化為一個(gè)只有量的差別沒(méi)有質(zhì)的差別的、用貨幣單位表達(dá)的叫做價(jià)格的東西，使資源配置變得簡(jiǎn)單。市場(chǎng)才能實(shí)現(xiàn)高效率、低成本的最優(yōu)化資源配置。
　　其次，非市場(chǎng)化的資源配置方式在任何國(guó)家，不論是否處于城市化高潮還是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了城市化，都必不可少。住房保障體系就是非市場(chǎng)化的方式。同樣在任何國(guó)家，非市場(chǎng)化的配置方式越發(fā)達(dá)、完善，市場(chǎng)化的資源配置方式才能貫徹得越徹底。
　　其三，中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，發(fā)展歷史短、發(fā)展不平衡，需要保障體系救助、援助的人群所占比重自然要遠(yuǎn)大于發(fā)達(dá)國(guó)家。但這和市場(chǎng)化局限性大小沒(méi)有關(guān)系。更多的人走向市場(chǎng)、依靠市場(chǎng)是社會(huì)發(fā)展的方向，是社會(huì)發(fā)達(dá)、富裕的標(biāo)志。中國(guó)盡管需要保障的人群所占比重遠(yuǎn)大于發(fā)達(dá)國(guó)家，但中國(guó)城市化過(guò)程中，縮小這部分人群的所需時(shí)間一定比發(fā)達(dá)國(guó)家歷史過(guò)程要短得多，快得多。
　　《英才》：有人將當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)問(wèn)題的一些難題歸結(jié)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度不夠造成的（比如我們的土地沒(méi)有市場(chǎng)化，因而造成了人為的土地供應(yīng)緊缺），但與此同時(shí)，政府為了解決居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的抱怨又必須采取一些市場(chǎng)干預(yù)手段（如限購(gòu)、限貸等措施）。你怎么看待房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府的作用？
　　陳淮：市場(chǎng)化是一個(gè)問(wèn)題，但不是全部問(wèn)題。中國(guó)城鎮(zhèn)住房的根本問(wèn)題，一是房子蓋得還不夠多、不夠快；二是老百姓的收入水平還不夠高、不平衡。制約我們更大規(guī)模地蓋房子的主要因素之一是資源，包括土地資源有限、短缺。緩解發(fā)展過(guò)程中供給和需求之間矛盾、房?jī)r(jià)和收入之間矛盾，政府的政策干預(yù)是必不可少的。
　　其次，在任何時(shí)候、任何國(guó)家，抑制、限制過(guò)度的投資性需求，抑制、限制富人過(guò)多占有資源、優(yōu)先占有優(yōu)質(zhì)資源，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)都是政府責(zé)任。此為政府作為公共利益代表的職能使然。
　　第三，限購(gòu)、限貸政策同樣是保護(hù)普通群眾資產(chǎn)安全的政策。排除那些超出家庭風(fēng)險(xiǎn)承受能力的過(guò)度超前的購(gòu)房，如同阻止小孩子舉過(guò)重的東西一樣，是一種不可缺少的對(duì)低端群體的社會(huì)保護(hù)。
　　總之，政府的作用不是一兩句話(huà)能夠說(shuō)清的。政府的作用是平衡社會(huì)短期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、個(gè)別利益與公共利益。在資源有限的情況下，政策當(dāng)然要注重讓那些迫切需要改善的群體優(yōu)先獲得資源。
　　
　　房?jī)r(jià)怎么定
　　《英才》：從收入分配不平衡的角度看，現(xiàn)在公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多抱怨其實(shí)很大程度上是因?yàn)閲?guó)內(nèi)還沒(méi)有建立起完善的多層級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　陳淮：產(chǎn)業(yè)就是產(chǎn)業(yè)。指望一個(gè)產(chǎn)業(yè)承擔(dān)起“社會(huì)公平分配”的職能，甚至抓貪官反腐敗、發(fā)展不平衡、體制遺留問(wèn)題等是不切實(shí)際的。指望“畢其功于一役”地解決需要長(zhǎng)期發(fā)展和制度創(chuàng)新才能解決的問(wèn)題恐怕不符合客觀規(guī)律。
　　在進(jìn)入共產(chǎn)主義之前，社會(huì)收入水平就是有差距的。多層次的市場(chǎng)什么時(shí)候都是需要的，即使收入水平接近的群體，需求也是多元、多樣的。
　　多層次的市場(chǎng)包括多方面的含義，例如合理的大中小城市結(jié)構(gòu)，新房、二手房、租賃市場(chǎng)，高中低檔次住房等。
　　多層次市場(chǎng)是逐步發(fā)育的。完善多層次市場(chǎng)是個(gè)問(wèn)題，但并非是“遠(yuǎn)水”，也非是“近渴”。
　　《英才》：在房地產(chǎn)價(jià)格上，從居民收入所能擔(dān)負(fù)的水平可以計(jì)算出一個(gè)“合理”的房?jī)r(jià)，但從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度，資金流向、通貨膨脹預(yù)期等也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)。這兩個(gè)房?jī)r(jià)在當(dāng)前中國(guó)相差得比較遠(yuǎn)，你如何看待當(dāng)前的房?jī)r(jià)？
　　陳淮：住房?jī)r(jià)格是資產(chǎn)價(jià)格。資產(chǎn)價(jià)格既不是依照社會(huì)收入水平定的，也不是依照“成本”定的，而是依照“收益的現(xiàn)金流折現(xiàn)”定的。通俗說(shuō)就是，資產(chǎn)價(jià)格是依照這個(gè)資產(chǎn)能掙多少錢(qián)、能帶來(lái)多大收益定的。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)。
　　其次，合理價(jià)格和實(shí)際交易價(jià)格是兩個(gè)完全不同的概念。合理價(jià)格是長(zhǎng)期、反復(fù)交易過(guò)程中才能形成的理論價(jià)格，而任何一次具體交易、任何一個(gè)城市的局部交易、任何一段時(shí)間的市場(chǎng)交易都是要受到具體供求關(guān)系、貨幣供應(yīng)量等多方面因素影響的。二者恰好一致是偶然的，不斷偏離反而是必然的、常態(tài)的。
　　
　　根本特征是“有產(chǎn)”
　　《英才》：你曾指出，當(dāng)前房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要集中于購(gòu)房者身上。
　　陳淮：首先，按揭貸款與開(kāi)發(fā)貸款相比，從資金流向上看是相同的，即銀行借出錢(qián)，開(kāi)發(fā)商借入錢(qián)，唯一的差別是前者綁架了消費(fèi)者信用，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者身上。
　　其次，目前利率下，未來(lái)長(zhǎng)期過(guò)程中升息的可能性是99％，降息的可能性幾乎為零，因此購(gòu)房人幾乎全部承擔(dān)未來(lái)利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。
　　最后，“根源”比較復(fù)雜。直接融資渠道狹窄、銀行對(duì)消費(fèi)者處于壟斷地位、消費(fèi)者自身風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)缺乏等都是。
　　《英才》：我們是不是需要出臺(tái)一些政策避免一些購(gòu)房者未來(lái)走向“破產(chǎn)”？
　　陳淮：既然是“優(yōu)惠”，就是非常態(tài)的。沒(méi)有一家商店是天天都打折的。
　　決定利率升降的根本因素是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行和幣值的穩(wěn)定，并非是購(gòu)房人是否還得起月供。這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。
　　那么在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，購(gòu)房人在按揭貸款買(mǎi)房時(shí)就應(yīng)當(dāng)對(duì)未來(lái)長(zhǎng)期還款過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)有充分認(rèn)識(shí)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不可能是靠政府來(lái)承擔(dān)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，需要不斷強(qiáng)化，而不是弱化個(gè)人的這種責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。希望輿論、媒體更多地告訴老百姓，要獲取“財(cái)產(chǎn)性收入”，就要承擔(dān)“財(cái)產(chǎn)性風(fēng)險(xiǎn)”。
　　政府應(yīng)當(dāng)為中低收入群體提供風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)的救濟(jì)性援助。這在任何國(guó)家都是必要的。貼息、貼租、債務(wù)重組、政府收購(gòu)等都是風(fēng)險(xiǎn)救濟(jì)的手段。但這也不是一個(gè)一兩句話(huà)能夠說(shuō)清的事。
　　《英才》：在中國(guó)當(dāng)前發(fā)展階段，中產(chǎn)階級(jí)還不夠壯大的時(shí)候出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，是否意味著我們不少購(gòu)房的居民實(shí)際上透支了未來(lái)？
　　陳淮：購(gòu)房不是“支”，是私人資產(chǎn)累積，因而也就沒(méi)有什么“透支”。
　　其次，一部分群體超出自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力、資產(chǎn)累積能力購(gòu)房，肯定會(huì)導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)整體的風(fēng)險(xiǎn)。因此需要實(shí)行區(qū)別化的信貸政策。
　　最后，房地產(chǎn)市場(chǎng)是發(fā)育、發(fā)展中產(chǎn)階級(jí)的必要依托，而不是相反。中產(chǎn)階級(jí)的根本特征是“有產(chǎn)”，而不是他們是否買(mǎi)名牌化妝品。從十六大、十七大報(bào)告迄今，我們還只能提“擴(kuò)大中等收入者階層的比重”，而并未提中產(chǎn)階級(jí)。這是中國(guó)國(guó)情決定的。
　　
　　嘉實(shí)投資看點(diǎn)
　　
　　文| 嘉實(shí)基金研究部資深地產(chǎn)行業(yè)研究員夏昕陽(yáng)
　　自2004年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)就頻繁暴露在鎂光燈下，卷在是是非非之中。其走勢(shì)波瀾起伏，如K線(xiàn)圖般精彩，卻也因此極大影響了中國(guó)老百姓的生活質(zhì)量和心態(tài)。
　　早在房?jī)r(jià)還較低的5年前，已有“中國(guó)房?jī)r(jià)收入比過(guò)高”、“中國(guó)房?jī)r(jià)必將崩潰”等言論。但事實(shí)卻是中國(guó)核心城市的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，仿佛擺脫了地心引力般翻了好幾番。
　　在2010年，雖有4月“新國(guó)十條”和9月“二次調(diào)控”的重重壓力，但年終的結(jié)果是，
　　房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降，而且成交額又將創(chuàng)出新高（預(yù)計(jì)2010年商品房銷(xiāo)售總額將突破2009年的4.4萬(wàn)億，達(dá)到5.2萬(wàn)億左右）。“調(diào)控又成空調(diào)”之聲再起。
　　房?jī)r(jià)易漲難跌背后其實(shí)是房地產(chǎn)三重屬性的反映。它除了是必需品外，還是可選消費(fèi)品、投資品。而后兩者才是當(dāng)前房地產(chǎn)的主要屬性。因此只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)在這兩個(gè)屬性的推動(dòng)下持續(xù)增長(zhǎng)。
　　2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何表現(xiàn)？那些基于2011年房屋新增供應(yīng)量的增加就認(rèn)定房?jī)r(jià)將下跌的人可能會(huì)再一次失望。過(guò)去幾年一些供應(yīng)量很大的城市（如天津、長(zhǎng)沙）的房?jī)r(jià)走勢(shì)證明了，供應(yīng)量大并不是房?jī)r(jià)下跌的充分條件。
　　我們預(yù)期即使房產(chǎn)稅試點(diǎn)成行，房?jī)r(jià)下跌仍將很難看到。地產(chǎn)市場(chǎng)有望呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)緩漲”的格局。在A股地產(chǎn)股2011年P(guān)E只有10倍不到的情況下，投資地產(chǎn)股的風(fēng)險(xiǎn)并不大。