保障性住房建設(shè)和管理存在的問(wèn)題及建議

　　2010年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要強(qiáng)化政府責(zé)任，逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系，2011年初住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布2011年將開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)保障房)。為了解保障房政策落實(shí)情況，對(duì)珠海、中山、江門(mén)三市(以下簡(jiǎn)稱(chēng)珠中江三市)的住房保障狀況進(jìn)行了調(diào)查，并針對(duì)保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、資金投入以及分配管理環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的政策建議。
　　
　　珠中江三市保障房建設(shè)基本情況
　　
　　保障房建設(shè)完成情況
　　珠中江三市申請(qǐng)廉租房基本條件：一是在本地居住，擁有本市城鎮(zhèn)戶(hù)籍并滿(mǎn)一定年限；二是無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房且5年內(nèi)無(wú)交易記錄或家庭人均住房建筑面積低于10平方米；三是家庭人均收入低于本地區(qū)城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，或不高于該標(biāo)準(zhǔn)的1500％，2010年三市標(biāo)準(zhǔn)為月人均收入500元左右。
　　截至2010年10月，珠中江三市累計(jì)建設(shè)完工保障房15773套。其中：廉租房已做到應(yīng)保盡保，三市滿(mǎn)足廉租房條件的困難家庭累計(jì)6527戶(hù)，其中實(shí)物配租3900戶(hù)，貨幣補(bǔ)貼2627戶(hù)，實(shí)物配租占廉租住房保障戶(hù)數(shù)的59.75％，基本達(dá)到廣東省政府最低60％的要求；建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房9951套，包括舊房改造9141套和新建房810套；建設(shè)公共租賃房1516套，全部為珠海所建。此外，三市在建保障房3642套(見(jiàn)表1)。
　　
　　
　　保障房建設(shè)規(guī)劃情況
　　按照珠中江三市制定的《住房建設(shè)規(guī)劃(2010～2012)》，三市規(guī)劃建設(shè)廉租房1848套，建筑面積9.81萬(wàn)平方米；建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房5329套，建筑面積約42.17萬(wàn)平方米；建設(shè)公共租賃房2416套，建筑面積約13.89萬(wàn)平方米(見(jiàn)表2)。
　　
　　保障房建設(shè)資金投入情況
　　保障性住房建設(shè)資金主要有財(cái)政一般預(yù)算資金、土地出讓金收入、政府住房基金收入三個(gè)來(lái)源。2010年1～10月，珠中江三市保障房建設(shè)財(cái)政資金投入分別為4.22億元、0.41億元和0.63億元。
　　
　　珠中江保障房建設(shè)和管理中存在的問(wèn)題
　　
　　經(jīng)濟(jì)適用房政策效果欠佳
　　從三市保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房占總供應(yīng)量的62％，其中又以舊房改造為主，占經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量的83.4％(見(jiàn)圖1)，但經(jīng)濟(jì)適用房的政策效果并不理想。
aG5+V14nxQXvUR3XFfrlRdeMgYCZ7mSeCt/MbtG1qNU=　　一是舊房改造的經(jīng)濟(jì)適用房只定向供應(yīng)原住戶(hù)，保障范圍受到較大限制。如截至2010年10月，珠海市西區(qū)華僑農(nóng)場(chǎng)累計(jì)改造危舊房6214套，全部按經(jīng)濟(jì)適用房定向供應(yīng)給原農(nóng)場(chǎng)職工住戶(hù)，占同期珠海市經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量的97.5％。
　　二是滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的低收入家庭缺乏一次性付款能力，同時(shí)也很難滿(mǎn)足銀行按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)。如江門(mén)市2009年推出的97套經(jīng)濟(jì)適用房，有10多套無(wú)人參加搖號(hào)，部分認(rèn)購(gòu)者在繳納首付購(gòu)房款后由于不能通過(guò)銀行的按揭貸款審查被迫放棄認(rèn)購(gòu)。
　　
　　公共租賃房供需矛盾突出
　　外來(lái)人口與中低收入的戶(hù)籍人口既不符合廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的保障條件，又缺乏購(gòu)買(mǎi)和租賃商品住房的能力，屬于“夾心層”。截至2009年，珠中江三市常住人口819萬(wàn)，其中外來(lái)人口178萬(wàn)。“夾心層”構(gòu)成了對(duì)公共租賃房的強(qiáng)大需求。但截至2010年10月，只有珠海市累計(jì)提供公共租賃房1516套，占三市保障房供應(yīng)量的10％(見(jiàn)圖1)，中山、江門(mén)二市尚未起步；在2010～2012年規(guī)劃建設(shè)的2416套公共租賃房中，外來(lái)人口占三市58.4％的中山市規(guī)劃建設(shè)600套，占比24.8％，供需矛盾突出。
　　
　　“土地財(cái)政”現(xiàn)象對(duì)保障性住房的發(fā)展形成制約
　　近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收和土地出讓金收入普遍成為地方財(cái)政收入的主要來(lái)源，就是常說(shuō)的“土地財(cái)政”現(xiàn)象。2010年1～10月珠中江三市土地出讓金收入286.07億元，與同期一般預(yù)算收入基本持平。發(fā)展保障性住房不僅要投入財(cái)政資金、占用土地資源，而且會(huì)減少商品住房的剛性需求，抑制房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲，從而影響房地產(chǎn)相關(guān)稅收和土地出讓金收入的增長(zhǎng)。因此“土地財(cái)政”現(xiàn)象已成為制約保障性住房發(fā)展的主要因素。如按照中央規(guī)定“土地出讓金凈收益的10％用于廉租住房建設(shè)(次年支出)”，2009～2011年珠海市廉租房資金投入應(yīng)為19.83億元，但按照珠海市對(duì)土地出讓金凈收益的計(jì)算口徑，投入保障性住房的資金為3.68億元，遠(yuǎn)低于中央規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。再如，土地資源的稀缺性和土地價(jià)格的不斷上升，使地方政府供應(yīng)保障性住房用地的意愿不強(qiáng)。按照珠海市2010～2012年住房建設(shè)規(guī)劃，全市需要保障性住房用地28.2萬(wàn)平方米，但目前保障性住房土地儲(chǔ)備不足。
　　
　　缺乏保障性住房管理的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制
　　由于缺乏相關(guān)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，保障房分配和管理過(guò)程中的公開(kāi)、公正、公平性難以得到充分體現(xiàn)，同時(shí)政策效果也大打折扣。
　　一是保障房受惠主體資格核查存在困難。由于職能部門(mén)與銀行、證券以及房產(chǎn)、車(chē)輛登記部門(mén)之間缺少協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，而資產(chǎn)調(diào)查涉及個(gè)人隱私，核查存在較大阻礙，這就給弄虛作假、非法享受政策優(yōu)惠提供了可乘之機(jī)。如江門(mén)市興南里67幢302室，原由張偉紅作為廉租房租住，2007年1月以其子楊浩名義按經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)，并于當(dāng)年11月進(jìn)行轉(zhuǎn)讓謀利，后被舉報(bào)和查證，張偉紅在江門(mén)市還有其他房產(chǎn)。
　　二是保障房分配后的跟蹤管理機(jī)制不完善。當(dāng)購(gòu)房者的家庭收入明顯增加時(shí)，如不進(jìn)行及時(shí)跟蹤和重新分配，保障房分配的不公平性將凸顯。
　　三是異地房產(chǎn)、車(chē)輛登記管理部門(mén)之間缺乏信息共享機(jī)制。珠中江城市區(qū)域一體化促進(jìn)了三市居民跨市購(gòu)房、購(gòu)車(chē)的趨勢(shì)，增大了對(duì)申請(qǐng)人資產(chǎn)核查的難度。
　　
　　政策建議
　　
　　改革土地出讓金收支管理體制，充實(shí)保障房建設(shè)資金
　　在目前的土地出讓金收支管理體制下，地方對(duì)中央“土地出讓金凈收益的10％用于廉租住房建設(shè)”規(guī)定的執(zhí)行彈性較大，保障房建設(shè)資金得不到保證。一是土地出讓金凈收益的計(jì)算口徑不統(tǒng)一，地方自成體系；二是上述規(guī)定只限用于廉租房，當(dāng)廉租房建設(shè)已達(dá)標(biāo)時(shí)，土地出讓金用于保障房建設(shè)將受到限制。將原來(lái)從“土地出讓金凈收益”中提取一定比例用于“廉租房”建設(shè)的規(guī)定，改為直接從“土地出讓金收入”中提取一定比例用于“保障房”建設(shè)，并適當(dāng)提高比例，擴(kuò)大政策受益面、增強(qiáng)規(guī)定執(zhí)行剛性。
　　
　　轉(zhuǎn)變住房保障觀念。謹(jǐn)慎推行經(jīng)濟(jì)適用房
　　住房保障政策的宗旨是實(shí)現(xiàn)中低收入的住房困難家庭住有所居，而不一定使其擁有房屋產(chǎn)權(quán)。從前文分析可知，推行經(jīng)濟(jì)適用房存在諸多弊端：一是政策惠及面較窄；二是受銀行按揭貸款條件的限制；三是由于涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，難以實(shí)現(xiàn)二次分配；四是容易成為做假牟利的目標(biāo)和滋生腐敗。因此應(yīng)謹(jǐn)慎推行、逐步減少經(jīng)濟(jì)適用房。
　　
　　大力發(fā)展公共租賃房，實(shí)現(xiàn)“夾心層”住房保障
　　在廉租房群體“應(yīng)保盡保”的情況下，“夾心層”成為目前住房保障的最大需求群體，同時(shí)也構(gòu)成了對(duì)商品住房的潛在剛性需求。公共租賃房不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，具有分配調(diào)劑靈活、政策惠及面廣、財(cái)政壓力較小等優(yōu)點(diǎn)。因此大力發(fā)展公共租賃房，滿(mǎn)足“夾心層”住房保障需求，應(yīng)作為保障房建設(shè)的重心，這同時(shí)也是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的有效渠道。
　　
　　建立協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)保障房監(jiān)督管理
　　一是鑒于資產(chǎn)核查的難點(diǎn)在于金融資產(chǎn)核查，人民銀行應(yīng)利用與各金融部門(mén)聯(lián)系緊密的優(yōu)勢(shì)，協(xié)調(diào)建立個(gè)人金融資產(chǎn)信息查詢(xún)和共享機(jī)制；二是在珠中江區(qū)域一體化的框架下，建立住房、車(chē)輛等資產(chǎn)信息查詢(xún)的共享機(jī)制；三是發(fā)揮人民銀行征信職能作用，與住房保障管理部門(mén)建立協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，將享受住房保障情況納入個(gè)人信用體系，用以證明、評(píng)定和檢查申請(qǐng)人資信狀況；四是建立有獎(jiǎng)檢舉激勵(lì)機(jī)制，充分發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用。
　　
　　責(zé)任編輯：劉