不要迷信房價預測

改革土地出讓和央企投資制度、完善信息、地方以民生為中心、給富人開放更多投資渠道，才是讓房價回歸正常的正道。一切都有賴于繼續改革。

最近五年，全國城市房價一直在漲，京、滬等“一線城市”甚至翻番。不過，在這同時，預言房價即將下跌、崩潰的言論，不絕于耳。雖然一次次失靈，不少人借此成名，博得“百姓經濟學家”，“有良心的學者”的稱號，更有人以房價漲跌設賭局，吸引眼球。

普通居民的收入，這幾年并無明顯增加，起碼遠低于GDP增速，面對迅速上躥的房價，只有祈禱的份。房價將暴跌的言論，迎合了他們的心理，不啻一種安慰。但是，凡是聽從了這些人言論的，都后悔不迭。這難道算是“有良心么”？

今年的房地產調控力度，前所未有，4月和10月，政府兩度出重拳，遏制需求，打擊投機，提高購買門檻。所以，加入預言房價下跌隊伍的人也愈多。然而今年的房價依然在漲，從未真正掉頭。中國社科院最近有報告說，今年房價大約漲15%，嚴重被壓抑，明年或將出現報復性反彈。

斷言房價下跌的人，即使不是“忽悠”，依據主要是房價過高，泡沫過大，也屬于泛泛而談。有了過去的教訓，相信他們的人，越來越少了。

恰在此時，某大學一份研究報告出爐，運用理論、數據和模型，得出的“科學”結論是：明年上半年，北京五環以內的房價將下跌20%。具體時間和幅度都有了，言之鑿鑿，這份報告和寫報告的專家，旋即成了媒體寵兒。若說忽悠，純粹發泄感情，你可以不信，科學預測，你還能不信？我要說，即使是“科學”的結論，也不必太在意。因為預測房價，與科學無關。

當前，中國的住房，已不只是商品，而更多具有資產屬性，有太多因素影響房價。而科學，是用數據說話的，但資產價格的決定因素之一，是人的心理，如何量化？隨時可以變化的制度因素，如何用數據表示？而如果忽略了這些，不管數學模型如何漂亮，計算如何精確，其結論，本質上一定是離譜的。

簡單說，房價預測的數學模型，就是把房價看成是可以數量化的一些變量（如收入、稅收、利率等）的函數，用線性回歸方法，確定它們之間的相關關系。可是，房價和某些變量有關，具有相關關系，但并不一定有確定的因果關系。說得難聽點，數學家完全可以建立模型，作關公和秦瓊的相關性分析。

不信任一些人胡扯，你就是在進步，不迷信專家唬人的研究報告，你才真正成熟。

中國城市的房價高，絕非技術因素決定的，而是制度因素。為什么調控政策這么嚴厲，卻難以產生明顯效果，就是因為制度性因素未改。

信息是調控的基礎，但中國迄今并無嚴格的財產登記制度。一個城市的住宅，被誰人買走？自住還是投資?無從知曉。而當前房價所以會積蓄將近30%的泡沫，顯然與不少投資客的大肆炒房行為有關。這樣，限制性購房的手段，不管是提高首付比例，還是限制非本地戶籍者購買，可能都是無的放矢。有一點可以肯定，增加了普通居民的購房難度。

為低收入者提供住所，是政府的職責之一。審計署最近的報告披露，大部分省區，都沒有按規定從土地出讓金中，提取10%保障性住房資金，甚至還挪用了中央有關補助。這不難理解，因為建保障房，既無出讓金，又無助提升GDP，地方政府動力何在？如果地方政府不約而同地沒有積極性建設保障房，那就是制度本身有問題了。

房價高低總是相對的，不管房價多高，還是有人買了。房價高，可是，有錢人也多，而中國的一線城市，就那么幾個，根本禁不起富人搶購。這也不難理解，因為沒有其他安全可靠的投資渠道，買房子，還是最安妥的。

所以，改革土地出讓制度、央企投資制度、完善信息、地方不再以經濟建設而以民生為中心、給富人開放更多投資渠道，才是房價回歸正常的正道。而這不是祈禱和“科學”預測能實現的。房價是中國改革成就和問題的集中體現，一切都有賴于繼續改革。