商用房產低估中的財富值

2009年，貨幣放量，房價飆升，需要特別注意的一個經濟現象是“商住倒掛”，即居民房的價格上漲幅度超過了商用房，導致在一些有代表性的中心商務區，出現了住宅價格高于同等商用房產的價格。這說明兩個問題:一是住宅市場泡沫高企，二是商用房產被市場低估。

商用房產緣何被市場低估?從金融學的角度看，這是因為住宅和商用的價格背后有兩個價值體系，其一是交易價值，其二是經營價值。交易價值的基礎是人口與貨幣的流動性，而經營價值的基礎是預期的租金回報率。在城市房產的投資品屬性較強的時代，居民住宅更多體現為交易價值，所以住宅定價遠遠偏離了租金回報率，從而延伸到商用房產預期現金流的低估。住宅的出租等于是住宅商用，所以住宅租金水平的相對下降會延伸到附近地區的商用房產。如果用交易價值來衡量住宅市場，用經營價值來衡量商用房產，兩個價值之間就存在著一個可量化的反比關系，交易價值的升騰必然導致經營價值被低估。

人類智慧體現在社區規劃上，通常是以社區人口達90%的居住率來計算所需商用物業的，因此，商用房產的價值和社區的居住率成正比。但在居民住宅的交易價值居高不下的條件下，我們很難計算社區的居住率，因此在實際居住率遠低于設計居住率之時，商用物業就會出現階段性的過剩，從而出現較高的空置率，繼而導致兩類房產之間的比例失調。在這里要區分兩個概念:其一是商用房產的空置率，其二是居民住宅的“黑房率”，即晚間不亮燈的住宅所占的比例。……