住宅地產與商業地產差異分析

摘 要:商業地產是商業、金融業及其它各種營利性服務業所使用的經營性場地，具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業，兼有地產、商業、投資三方面的特性，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業。它以商業功能、商業需求為導向，對房地產物業的需求和功能進行科學規劃，以使之適應商業經營需要房地產開發。商業地產與住宅地產在功能設計、地段要求、目標客戶等方面存在較大差異。

關鍵詞:住宅地產;商業地產;差異

中圖分類號:F29

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)12-0182-01

1 價值層面的差異

1.1 物業價值

商業物業價值在于經營，通過經營創造高于價格的價值。商業項目必須要系統考慮項目商業定位、招商、經營，才能實現高水平商業物業開發，達到預期贏利目標。而住宅價值在于居住，保值升值。其關鍵是準確產品定位及目標消費群體定位，最后通過銷售實現開發價值。

1.2 利益關系

從主體上說，住宅地產價值鏈單一，即“開發商——終端消費者”。商業地產利益參與者復雜，其價值鏈是“投資者——開發商——營運商——經營者——終端消費者”。其中包含開發者、所有者、經營者、管理者的權益，它們與商業地產開發模式密不可分。開發者是商業地產開發商，通過項目獲得利益;所有者是商鋪真正的擁有者，通過出租商業物業獲取租金收入;經營者是進入這個商業里從事商品經營者，通過經營獲取經營效益;大型與中小型商場都需要有統一的管理者實施有效的管理，通過管理獲取管理利益。

住宅僅通過發展商和購買者兩環節就可構成單一價值鏈，商業地產價值鏈上除了開發商，還包括消費者、經營者和投資者，每個參與者都有自己利益出發點，存在許多矛盾，發展商要求鋪位劃分要好賣而經營者要求好用，投資者要求高回報而經營者要求先培育市場，及商鋪租與售的矛盾等。商業地產開發要權衡“四角戀愛”利益關系。因此，為平衡不同主體利益，商業地產開發商不僅要考慮地段，更要考慮市場定位、業態組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報等因素。

1.3 開發利潤

商業地產項目與住宅項目在經濟效益上有著本質區別，住宅的未來經濟利潤可使用普通會計利潤來預算，而商業地產如不使用經濟利潤來預算，將難以實現利潤最大化，并且將潛藏風險。

1.4 市場風險

開發商在看好商業地產開發利潤的同時，也存在著市場風險。除土地成本、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業的人群相對較少，加之現今人們理智投資理念加強，所以為降低市場運作風險，商業地產開發須具備有前瞻眼光的開發商、專業的商業地產顧問及經驗豐富的物業管理公司三大要素，以有場有市為開發目的，這樣才能增強投資者的信心，降低開發風險及提高開發價值。

而住宅相對來說開發風險較小，因住宅消費群體較廣，住宅業態既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體。

1.5 消費環節不一樣

住宅銷售以后就直接進入了消費終端，經過裝修就可以居住，可以使用了。而商業地產在銷售過后，是不能直接進行消費的，這時的商業地產項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進行招商、裝修、進貨和經營。所以，住宅是一個終端，售后就進入了終端消費，商業地產則是開端，銷售只是商業經營開始。開發商賣住宅時，來的都是客，有鈔票就行。賣商業地產呢?不但要有投資能力，還要有經營能力，如果投資了商鋪今后活不了，那開發商也是活不好的。所以，商業地產和住宅地產的消費環節不一樣，不能用住宅的思維模式來解決商業地產的問題。

1.6 投資回報形式

對于開發商而言，商業地產投資回報形式有三種:銷售獲利、后期經營收益、物業升值，住宅投資回報形式只能通過銷售來實現。銷售只能獲取短期資金回籠或解決開發商后續開發資金問題，而經營收益和物業升值是商業地產投資回報最主要形式。所以商業地產真正的價值并非是銷售，而是獲取長期的經營收益和物業升值。

2 開發層面的差異

2.1 產品功能屬性

住宅地產開發的住宅是終端消費品，主要功能是用來滿足消費者的居住要求。樓盤除了消極被動的隨市場供求關系變動而升值外，無法帶來額外的利潤，因此增值空間小。而商業地產開發的從嚴格意義上說不僅是產品，更是資本，它通過經營能不斷衍生出新的價值，增值空間很大，但風險更大。

商業地產最一般的功能是作為商品流通的基礎設施，承擔商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。同時商業地產還可以承載其他功能，例如餐飲功能、娛樂功能、商務功能等，因商業地產的功能要求靈活多變，故對其操控相對復雜。其次，商業地產的表現形式更多，有購物中心、主題商場、商業街、社區街鋪等。

2.2 規劃設計要求

住宅主要是基于一般性使用功能的需要，考慮住戶對于戶型、層高、朝向、景觀、外立面、使用率、小區的園林和道路規劃及配套等要求。

商業地產最重要的是滿足商家尤其是主力商家對場地的使用要求，如面積、貨梯、排污排水、停車位、廣告位等，另外交通動線的規劃也十分重要，體現在垂直交通和平面交通以及外場交通組織上，強調動線對消費人流的引導和各個店鋪的到達率，避免或減少死角位的產生，最大程度上提高每個樓層、每個區域的商業價值。規劃設計決定商業項目的存亡。多數商業地產的開發商在開發之初，根本就沒考慮過“做什么”的問題，他們多數先把項目蓋起來，到了商業定位的時候問題就出現了，不是結構不合理，就是布局不規范，從而導致招商異常困難，往往出現“理想的商家不愿另面視前一篇情況可加可不加進，進駐的商家不理想”的結果。

2.3 招商與經營

招商是商業地產成功開發的關鍵所在。一個商業項目，如百貨、專業市場、區域商業中心等，一般都實行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售。“有主力店的地方，就有無窮的商業機會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實主力店周邊商鋪的經營主要是“寄生”業態，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業價值，使商鋪作旺并不斷升值。

而住宅一般不存在招商問題，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經營戶，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售，提升住宅價值。但底商需科學合理的業態經營及規劃比例，這點也非常重要。

3 營銷層面的差異

3.1 營銷主題

消費者在購買任何一種商品的時候，購買的實際上都是一種夢想，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對于住宅來說，消費者購買的是一種他們需要的“生活方式”，因為無論怎樣講，房子本身沒有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內涵，所以宣傳主題往往側重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。商業地產實際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報率和回報周期才是消費者真正關心之所在。

3.2 推廣對象-目標客戶

住宅房地產面對的消費群體主要分兩種:用于自住的購房者和用于投資的購房者。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者，他們的心態是完全不同的。住宅地產純投資在目前的經濟水平下相對消費群不多，但有快速增長的趨勢，他們關心的是該區域長遠發展以及今后出租的前景問題。

在商業地產上，推廣對象是分階段來劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標也分兩類:用于自己經營的業主和用于投資的業主。自營客戶關心的是商圈的成熟度、消費群基數和消費能力;投資客戶則更注重該地段的發展前景和投資回報的周期。在整體交房、商場開始運作后，推廣對象將發生轉移，重點是怎樣吸引更多的消費者光顧商場，從而提升整個商場的人氣和形象，這是擺在商場經營管理面前一個迫切的問題。

3.3 消費者關心的問題

住宅消費者關心的幾個關鍵指標排序是:價格、地段、戶型、品質、開發商實力、服務、配套。商業地產客戶關心的問題是:地段、價格、后續管理、開發商實力、主力店。因商業地產必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個商業地產項目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。

總之，商業地產與傳統住宅地產的千差萬別，必然要求開發商進行理念和心態的調整。在機遇和挑戰中朝更理性、專業、合理、繁榮的方向發展，在贏得巨大財富的同時為活躍商業、繁榮經濟作出貢獻。

參考文獻

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