高房價背后的利益集團因素探索

摘 要:對房價攀高的經濟因素和非經濟因素進行整理和分析，重點以新制度經濟學的分析方法從利益集團的角度對房價的居高不下進行探討，最后對中央政府的宏觀調控提出些許建議。

關鍵詞:高房價原因;利益集團;集體行動理論;尋租活動

中圖分類號:F22

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)12-0170-02

1 引言

2003年國務院頒布的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》首次提出:“以住宅為主的房地產業已經成為我國國民經濟的支柱產業”。房地產業以其對上下游產業的強大的帶動效應及對維持經濟安全和政治安全的重要作用，已成為支撐中國經濟大廈的一根擎天大柱。自1998年房地產改革以來，我國房地產市場的發展歷經“泡沫”與“寒冬”，2009年下半年起又面臨新一輪房價的居高不下，被美國《福布斯》雜志2009年底評為七大近在眼前的金融泡沫中的第二位。進入2010年，2月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，海口、三亞的房價更是分別上漲了58.4%和56.1%。3月29日國土資源部公布的《2009年全國主要城市地價分析報告》中首次提到“租價比”概念，并明確表示北京、上海、深圳等一線城市的住宅市場已出現嚴重泡沫。從兩會時的熱點話題到當前國家一步步政策調控的對象，高房價問題自2010年伊始從未淡出人們的視野。探索高房價形成的原因并討論針對性的措施具有重要意義。

2 高房價原因評述

2.1 經濟因素

2.1.1 供給不足

牛鳳瑞(2009)等學者認為，房地產市場的有效供給不足是房價居高的根本原因。土地資源的稀缺性以及人口總數的增多必然會造成住房供給不足，另外我國房地產市場中的供給結構存在失衡現象。從住宅與非住宅比例來看，吳德進、李國柱(2007)研究證明我國非住宅投資增幅明顯高于住宅投資增幅。而縮小到住宅市場，陳準、趙路興(2005)指出中低價位商品住房供應量下降，高檔商品房供應增加使得我國房地產市場存在供求總量的階段性失衡，由此導致商品房平均價格上揚。

2.1.2 特殊需求過度

房地產市場本身存在剛性需求。作為一個具有保值增值功能的消費品，房地產市場的信息不充分、開放的有限性以及高風險高收益也使得房地產富有很強的投資性。據馮燮剛研究推測，都市中投機性持房不低于同期一手房總數量的1/3-1/2。孫維晨(2010)提出，投資、投機需求(“雙投”)看中的是龐大的剛性需求群體，已超越剛性需求和改善性自住需求，成為房價拉動戰中重要的一環。針對投機性需求旺盛的不良影響，王三興(2008)通過構建房產市場均衡模型得出高收入群體的投機需求對中低收入群體的消費需求有明顯的擠出效應。同時，房地產市場上由過度預期所帶來的炒房、購房的羊群行為將需求進一步擴大，推動房價的攀升。

2.1.3 賣方壟斷性市場

由于房地產位置的不可移動性、產品的異質性以及流通方式的多樣性，導致房地產市場信息不完全，不能形成完全競爭。易曉文(2008)指出房價持續上漲時由于我國房地產市場是壟斷競爭的賣方市場條件下的產物。平新喬、陳敏彥(2004)通過分析認為中國住宅市場壟斷程度與房價呈現出極為顯著的正相關關系。因此，壟斷市場中處于強勢地位的房地產銷售者為謀取更高的利潤必然選擇以“價格合謀”的方式成為價格的決定者，并偏好于抬高房地產價格。

2.1.4 成本上揚

住房價格由土地開發費用和建筑成本兩部分構成。雖然徐滇慶(2006)等學者認為目前中國房地產市場是房價決定地價，但仍不可否認地價上升對房價的影響作用。據潘石屹估算，以每平米2.75萬元拿地的“地王”即使房地產售價為4.5萬元/平方米，其利潤也僅為10%。房地產上下游產業原材料價格的上升以及各種稅費的繁雜增多都使得房地產成本上揚，推動房地產價格的升高。

2.2 非經濟因素

2.2.1 城市土地國有制度有缺陷

我國土地采取城市土地國家所有、農村土地集體所有制度，國家擁有城市土地的占有、使用、收益和處分權利。錢忠好(2004)提出，這種土地市場壟斷政策在征地和供地之間制造了一個利益空間，必然不利于房地產市場化發展。楊繼瑞(2008)指出由于國家壟斷土地，市場化改革實際上為地方政府操縱土地價格提供了合法手段和途徑。

2.2.2 土地轉讓制度待完善

我國目前實行通過招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權的制度，而土地出讓程序的不完善使得這種制度受到很多學者的質疑。曾永昌(2005)認為這種制度的實行易形成經濟泡沫，難于平抑房價，將受到非市場政治激勵機制的排斥。吳德進、李國柱(2007)認為壟斷性市場需要的是價格管制，而“非飽和供地”“價高者得”的土地“招拍掛”反其道而行之，如果沒有其他相應的配套政策措施予以化解，最終的結果必然是形成“壟斷”的富含“泡沫”的土地價格。

2.3 原因評析

雖然諸多學者青睞于將高房價問題歸結于房地產的供需失衡，但實踐證明，各級政府計劃中提高土地供應量及調整市場結構的措施都沒有對緩解房地產市場的緊張氣氛起到明顯的成效。易憲容(2008)指出，僅調整住房產品結構、增加供給，無法觸及房地產市場的核心。而真正能觸動房地產市場核心的無疑是制度上的變革。

新制度經濟學派的代表人物諾思曾提出制度分析有三種方法:

(1)科斯、諾思等的交易成本方法;

(2)布坎南、托利森等提出的尋租方法;

(3)奧爾森的分利集團方法。

在社會轉型期，利益日趨多元化是市場經濟發展的必然趨勢。我國土地使用制度和住房制度的漸進式改革背景造成了大量的灰色制度空間并滋生出特殊的利益群體，而高房價實際與利益集團操縱下出現的市場失靈有莫大的關系。目前從利益集團的角度探討房地產市場失靈的文獻并不多，且對各利益集團的性質及集團間的相互作用沒有深入的探討，不能很好的解釋現存利益集團對高房價的推動作用。筆者認為，奧爾森模型通過分析利益集團的相互作用得出制度降低了體系的效率和生產力，這一結論也適用于房地產市場。因此，深入探析房地產市場各個利益集團的集體行動方式并研究其間的相互作用對于分析房地產市場失靈引致的高房價問題十分必要。

3 房地產市場中的利益集團分析

3.1 利益集團個體分析

在房地產市場的利益集團中，地方政府、房地產開發商、銀行及房地產投機者都是高房價的獲益者，普通購房者是高房價的受損者。其中，地方政府和房地產開發商是房價定價中最為重要的角色，普通購房者是與其他利益集團有相反目標的集團，將作為下文重點分析的對象。

3.1.1 地方政府

盧現祥、熊紅芳(2003)指出在我國向市場經濟過渡的轉型期，地方政府有填補計劃與市場之間的體制空白的特殊作用。在此期間，地方政府逐漸具備憑借其掌控的資源去推動現有制度框架可容納的地方經濟增長以獲得最大化壟斷租金的能力，以其對土地轉讓流程的絕對掌控形成一個純粹壟斷集團。在我國特殊的農村土地集體所有和城市土地國有的二元產權制度下，地方政府對城市土地產權的“實際剩余控制權”的掌控使土地資源成為地方政府財政收入的重要部分。據統計，來源于房地產業的土地出讓金、稅費等收入占地方財政總收入的30%，在熱點城市所占比例甚至超過50%。由于地方政府純粹壟斷集團的集體行動不需任何組織協調，交易成本幾乎為零，而高地價、高房價的循環影響無疑會給集團成員帶來更多的土地轉讓及再轉讓利益，所以地方政府在社會福利最大化和壟斷租金最大化的雙重目標中易出現機會主義傾向，通過政策制定的偏向性使房價的不斷攀升以獲取集團利益，反而成了高房價的助推者。

3.1.2 房地產開發商

房地產開發商是社會分工專業化、細化的產物，也是發展社會主義市場經濟的稀缺要素，在房地產定價上處于壟斷地位。利潤最大化的目標以及房地產市場化的不成熟使房地產商組成一個寡頭賣方壟斷下的“中間”利益集團。據不完全統計，中國房地產商的資本回報率高達23.5%，如房價上漲1%，其資本回報率就上升3.3%。因此高房價無疑就是該集團所努力獲取的集體物品。根據奧爾森的集體行動理論，在“中間”集團中，沒有一個成員獲得的收益的份額足以使他有動力單獨提供集體物品，這使得房地產開放商受經濟和社會的雙重激勵，會采取集體影響地方政府政策和程序的合法運行、價格合謀、哄抬地價房價、制造房地產資源緊張假象等措施以提高房價，以獲取集體物品利潤最大化。

3.1.3 普通購房者

作為房地產市場中的“潛在”集團，該集團成員不會因激勵或社會壓力為獲取集體物品而采取行動，他們認為自由的推進個人利益比投入高昂的沉淀成本為集團利益游說要好得多。基于此，普通購房者不能和“壟斷”的地方政府集團及“團結”的房地產開發商集團相抗衡，加上對住房的剛性需求，他們只能被動的接受房價，把維護個人利益的希望全部寄托于中央政府的宏觀調控中。

除以上三個利益集團之外，房地產投機者構成的利益集團在政策適宜且市場預熱時會默契的合謀，對供地緊張及房地產價格的攀升不斷放大，提升普通購房者的預期，引致房價攀升。而對于銀行利益集團來說，為提高銀行資本的規模，改善銀行的資本充足率、資產質量以及盈利情況，集團成員會尋求有利于房地產貸款順利實施的信貸政策和更吸引購房者的貸款程序，增加房地產市場的熱度。

3.2 利益集團相互作用分析

高房價的形成除源于各利益集團內部的行為特征外，還離不開處于強勢地位的地方政府、房地產開放商、銀行及房地產投機者四個利益集團相互作用、“強強聯合”實現的對房地產市場的絕對控制。

3.2.1 土地出讓環節存在尋租活動和暗箱操作

盧現祥(1998)認為，中國漸進式改革及其新舊體制的摩擦和矛盾為各種權錢交易、腐敗之類的尋租活動流下了體制性空間。在土地出讓環節，房地產開發商為優先低價獲得土地使用權向地方政府尋租，地方政府為追逐個人利益不按規定或不能及時公開經營性土地出讓信息，假招標、假掛牌、假拍賣及陪標、串標等問題屢見不鮮。尋租活動和“暗箱操作”使得地方政府和房地產開發商關系更加緊密，建立利益同盟，從而共同謀劃，操縱政策運行聯手抬高房價。

3.2.2 房地產銷售環節存在合謀“炒作”現象

炒房團體和房地產開發商的聯手推價符合雙方的利益目標，成為房地產市場中普遍存在的現象，如“溫州購房團”成為很多房地產開發商青睞的推銷助手。開發商與炒房者合謀，通過媒體和雇傭“資深咨詢師”將房地產的高質量和搶購局面不斷放大，從而共同賺取暴利，并使房價一再上升。

3.2.3 房地產借貸環節寬松

在投機者進行第二套甚至第三套房的購買時，銀行抵押貸款是最主要來源。4月14日的國務院常務會議要求，第二套住房購買首付款不得低于50%，引起二手房交易市場漸熱，房價有下跌趨勢。可以看出，之前房地產借貸環節對貸款人限制的寬松在增加了銀行貸款余額的同時助長了投機者投機需求的增加。銀行和投機者的集團聯合也是維持房價居高不下的因素之一。

參考文獻

[1]吳德進，李國柱.房地產泡沫——理論、預警與治理[M].北京:社會科學文獻出版社，2007.

[2]易憲容.房價博弈[M].北京:中國經濟出版社，2008.

[3]盧現祥.制度分析的三種方法:詮釋與綜合[J].福建論壇(人文社會科學版)，2008，(12).