抗跌首選學區房

自從去年以來，在二手房價格變動的潮漲潮落中，有一個特殊的身影，似乎總是屹立不倒:市場量縮價跌的時候，它依然熱銷，很少降價;樓市開始回暖的時候，它率先漲價，漲幅居前;市場量價齊升、日漸火爆的時候，它奇貨可居，扶搖直上。

演繹出這樣一段樓市傳奇的，正是學區房。

學區房價漲翻天

戰國時，孟母為了孟子的成長而三次選擇居住環境，留下了“孟母三遷”的故事。而今，越來越多的家長正在上演著“為了孩子求學，擇房而居”的現實。

記者調查時發現，樓市系列新政出臺后，部分地區二手房價格已小幅回落，但名校學區的二手房價格依舊堅挺。“學區房沒有淡旺季和新舊之分，只要掛出名校的名稱，馬上就能賣出。”做了近10年房屋中介生意的葉女士告訴記者，即便是行情最淡的時候，學區房價格也沒怎么下跌過。

最近，北京樓市變化較大，部分新樓盤降價達到2000元/平方米左右。二套房認定以房屋數量為標準的政策出臺后，有關機構調查表明，有購房意愿的人數下降30%。然而，北京中關村、上地、清河等學府區的樓盤銷售并未受到新政沖擊，部分樓盤反而上漲了。

今年4月份，北京市房價部分下降，一直想購買中關村一小學區房的陳女士卻發現，位于這所小學附近的萬柳區的蜂鳥社區房價不降反升，由去年11月中旬的3.4萬元/平方米，漲到了現在的4萬元/平方米。

這種現象并非北京獨有，南京等地也是如此。據了解，在南京，目前瑯琊路小學學區房成交單價基本都到了每平米2.8萬-2.9萬元，與年初相比漲幅大約在30%左右。和瑯琊路小學學區房價格的急劇上躥一樣，力學小學、拉薩路小學等其他熱點名校附近的學區房價格也不甘落后，漲幅驚人。

供需比率1∶10

價格是調節市場一只無形的手，但在學區房面前卻顯得失靈了。樓市新政之下，學區房逆勢火爆，這背后究竟隱藏著怎樣的利益關系?其實，學區房之所以受追捧，原因很簡單，就是剛性需求導致的。旺盛的需求，成全了市場，導致學區房的成交量節節攀升。

相關調查報告顯示，南京學區房的供給與需求比率為1∶10。也就是說，為了得到1處學區房，有10個人在競爭。一方面，需求過于旺盛，導致成交量上升;另一方面，供給嚴重短缺，引起供求關系的脫節，導致了學區房價格上漲過快。

對家長來說，一方面投資學區房，可以讓孩子上好學校，獲得良好的教育;另一方面，即使孩子還沒到學齡，或者也不在這兒的好學校上學，但學區房豐厚的租金也是一筆可觀的收入。投資學區房，具有很好的抗跌保值性。學區房因此成為理想的二次置業產品，在樓市調頭向下的情況下依然堅挺。

學區房真的抗跌么?

僧多粥少的現實，致使購房者對學區房趨之若鶩。除了有需求的家長之外，更有許多投資客看中了學區房的投資價值，認為在現有政策環境之下，學區房具有很強的抗跌性。

那么，事實是否如此呢?

記者走訪了北京多家房產中介，得到了近乎相同的回答:北京近來二手房房價確實有所回落，個別地段跌幅不小，但是在海淀等名校聚集地，二手房不降反升，剛性需求旺盛。

“只有北京的學校資源平衡了，才不會出現學區房這個概念。只要教育資源平衡不了，還存在重點小學，這個事就平衡不了。”我愛我家業務部經理李斌這樣解讀學區房的前景。“明年將是2008奧運寶寶扎堆兒滿三歲的時間，按照‘三歲搬遷’的理論，學區房將再度迎來一個‘擇校大戰’高峰期。”

仟佰間房產總經理王躍表示，學區房盡管可以看作是對孩子未來的一種投資，但其價格走勢也很惹眼。“中國城市化進程依舊有相當長的一段時間，因此，擁有優勢資源的名校學區房還將按照自己的發展軌道持續上升。可以說，就算樓市價格暫時下行，學區房仍將成為最抗跌的物業種類，在市場上依舊會受到購房者的追捧。”

警惕:投資學區房三大風險

教育政策風險

家長要特別注意的是，名校劃片范圍每年并不固定，學校每年都會根據招生情況或其他一些不確定的因素，對學校周邊小區范圍的劃分做出一定調整。比如，某小區單號樓被劃在名校的學片內，而雙號樓則被排除在這所學校之外，這些都是購房人需要充分了解的信息。當然，每個學校都有固定的“鐵片”，每年都在劃片范圍內，家長們可以優先選擇。

戶口風險

在購買二手學區房前，一定要確定原房主的戶口是否可以在交易完成后立即遷出。因為按規定，在原房主的戶口沒有遷出的情況下，購房者的戶口是遷不進來的;二是了解學校的戶口政策，由于學區房反復有孩子入學，有些學校對戶籍也采取了“一房一名孩子入學”的約束政策。

“山寨學區房”風險

名校附近很多二手房都打著學區房的名號，但很多并非在重點學校的劃片內，因此，家長在購買二手房之前，一定要到學校或者教育部門核實所要買二手房是否在劃片內，不要輕信房主或者房產中介人員的一面之詞。