基于風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

[摘 要] 隨著人們對(duì)房地產(chǎn)研究的深化，價(jià)值鏈管理被引入到房地產(chǎn)企業(yè)中，并在此基礎(chǔ)上，形成了比較完整的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈理論。隨著房地產(chǎn)業(yè)的日益繁榮，大量的資金在使經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的同時(shí)也帶來(lái)了更大的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。本文在價(jià)值鏈的基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了深入研究。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 價(jià)值鏈 風(fēng)險(xiǎn)分析

一、引言

2007年至2010年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)波瀾壯闊的幾年，房地產(chǎn)業(yè)先后經(jīng)歷了國(guó)際金融危機(jī)，而后又一路率先反彈，房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇引擎機(jī)。持續(xù)走強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)固然值得我們期待，然而業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與分析，對(duì)房地產(chǎn)投資的決策機(jī)制等方面的研究還存在著很大的欠缺，這不僅導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)危機(jī)，而且在一定程度上助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成不良的影響。目前價(jià)值鏈理論在房地產(chǎn)企業(yè)的管理實(shí)踐中已發(fā)揮越來(lái)越重要的作用，本文試圖將價(jià)值鏈理論應(yīng)用于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐中，

二、價(jià)值鏈理論

1.理論回顧

價(jià)值鏈理論是由波特在《競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)》一書中提出的概念，他指出“每一個(gè)企業(yè)都是用來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、營(yíng)銷、交貨以及對(duì)產(chǎn)品起輔助作用的各種活動(dòng)的集合，所有這些活動(dòng)都可以用價(jià)值鏈表示出來(lái)”。他認(rèn)為“協(xié)調(diào)一致的價(jià)值鏈將支持企業(yè)在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)”。波特提出了每一個(gè)企業(yè)的價(jià)值鏈都是由以獨(dú)特方式聯(lián)結(jié)在一起的九種基本的活動(dòng)類別構(gòu)成的，“價(jià)值鏈將一個(gè)企業(yè)分解為戰(zhàn)略性相關(guān)的許多活動(dòng)，企業(yè)正是通過(guò)比其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更廉價(jià)或更出色地開展這些重要的戰(zhàn)略活動(dòng)來(lái)贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈分析也是以波特的價(jià)值鏈理論為基石，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈構(gòu)成依然遵循波特的價(jià)值鏈理論基本結(jié)構(gòu)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的諸多環(huán)節(jié)，將企業(yè)價(jià)值鏈的基本活動(dòng)分為投資決策、項(xiàng)目建設(shè)前期、項(xiàng)目施工建設(shè)、項(xiàng)目營(yíng)銷、物業(yè)管理五個(gè)方面;企業(yè)價(jià)值鏈的輔助活動(dòng)由企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管理、人力資源、技術(shù)開發(fā)、材料采購(gòu)組合而成。這九項(xiàng)活動(dòng)構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈，其核心就是充分運(yùn)用項(xiàng)目全生命周期理論，通過(guò)企業(yè)的運(yùn)作和管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程控制的管理模式。

根據(jù)上述分析我們可以繪出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈圖，如圖1。

2.風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈

通過(guò)以上分析可以看出，傳統(tǒng)的價(jià)值鏈概念并未考慮風(fēng)險(xiǎn)的影響。事實(shí)上，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的每一環(huán)節(jié)都潛藏著風(fēng)險(xiǎn)，它所進(jìn)行的每一項(xiàng)活動(dòng)都是與風(fēng)險(xiǎn)密不可分的。因此，有必要在價(jià)值鏈分析中增加風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響。

所謂風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈，就是在傳統(tǒng)價(jià)值鏈的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險(xiǎn)影響注入其中，從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮各項(xiàng)活動(dòng)的價(jià)值創(chuàng)造和轉(zhuǎn)移，探索企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估和防范的整個(gè)過(guò)程。由于風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈突出了風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響，因而這一概念更加具有現(xiàn)實(shí)意義。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開發(fā)是一種通過(guò)預(yù)測(cè)未知的將來(lái)需求而進(jìn)行的產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程。因而，不確定性也就是房地產(chǎn)投資獲取未來(lái)利益的風(fēng)險(xiǎn)性是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的根基，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程通常也可以分為投資決策、建設(shè)前期、項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目營(yíng)銷4個(gè)階段，不同的階段存在著不同的風(fēng)險(xiǎn)。

(1)投資決策階段。由于存在大量的不確定因素，因而在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)最大，直接影響著投資項(xiàng)目的成敗。這一階段主要的風(fēng)險(xiǎn)因素可大致分為政策風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。(2)建設(shè)前期。這一時(shí)期的工作量大、涉及面廣、不確定因素較多，僅次于投資決策階段，融資風(fēng)險(xiǎn)和設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是這階段的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。(3)項(xiàng)目建設(shè)階段。這一階段的風(fēng)險(xiǎn)主要有成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)。(4)項(xiàng)目營(yíng)銷階段。項(xiàng)目開發(fā)完畢后，開發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以實(shí)回收資金并獲取利潤(rùn);相反，已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會(huì)房屋滯銷、資金積壓，影響公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)是這一階段的主要風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程各階段主要風(fēng)險(xiǎn)如圖3所示。

四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

所謂風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，是指在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化，確定這些風(fēng)險(xiǎn)可能的影響程度，客觀的予以衡量，以便進(jìn)一步對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行決策分析，正確的選擇風(fēng)險(xiǎn)處理的方法和房地產(chǎn)開發(fā)的方案。風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的不確定性意味著風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后果不止一種，幾種都有可能出現(xiàn)，每種后果都有對(duì)應(yīng)的發(fā)生概率。因此，可以將風(fēng)險(xiǎn)作為一種隨機(jī)變量，引入概率分布來(lái)描述風(fēng)險(xiǎn)的變化規(guī)律。

風(fēng)險(xiǎn)作為一種隨機(jī)變量，可以通過(guò)期望值、標(biāo)準(zhǔn)差以及風(fēng)險(xiǎn)度來(lái)描述其特性。

1.期望值

期望值E(X)，也稱均值，是指一個(gè)隨機(jī)變量的幾種可能后果以其各自概率進(jìn)行加權(quán)平均所得到的平均數(shù)，它反映隨機(jī)變量重復(fù)發(fā)生時(shí)結(jié)果的平均值。

期望值

式中: —隨機(jī)變量;

—隨機(jī)變量的第 個(gè)取值;i =1，2，3，…，n

—隨機(jī)變量取的概率。

從風(fēng)險(xiǎn)衡量的角度，某一風(fēng)險(xiǎn)事件的期望值反映事件的實(shí)際產(chǎn)出。實(shí)際產(chǎn)出與目標(biāo)之間的偏離程度反映該風(fēng)險(xiǎn)事件的風(fēng)險(xiǎn)程度。該偏離程度越大，說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)事件的風(fēng)險(xiǎn)程度也越大。

2.標(biāo)準(zhǔn)差

標(biāo)準(zhǔn)差SD(Standard Deviation)，也記作，是指隨機(jī)變量各個(gè)可能后果與期望值的絕對(duì)偏差程度。它反映隨機(jī)事件可能后果值與期望值之間的分散程度。

標(biāo)準(zhǔn)差 =

=

式中: —隨機(jī)變量的第個(gè)取值;=1，2，3，…，n

—隨機(jī)變量取的概率。

標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值的大小，反映了隨機(jī)變量在期望值附近的集中程度。一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值越小，隨機(jī)變量在期望值附近越集中，隨機(jī)變量風(fēng)險(xiǎn)越小。標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值越大，隨機(jī)變量在期望值離散程度越大，隨機(jī)變量風(fēng)險(xiǎn)越大。

3.風(fēng)險(xiǎn)度的正態(tài)分布描述

期望值、標(biāo)準(zhǔn)差只能從一個(gè)側(cè)面反映方案的風(fēng)險(xiǎn)程度，單純依靠期望值、標(biāo)準(zhǔn)差無(wú)法判斷方案風(fēng)險(xiǎn)程度的高低。因此這里提出風(fēng)險(xiǎn)度的定義，以求用一個(gè)統(tǒng)一的指標(biāo)全面反映方案的風(fēng)險(xiǎn)程度。如果估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)變量變化在任意一范圍之間，均值出現(xiàn)的可能性最大，大于或小于均值的數(shù)值出現(xiàn)的機(jī)會(huì)均等，則可以采用正態(tài)分布來(lái)描述。

所以房地產(chǎn)開發(fā)的整體過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)度也是可以用正態(tài)分布描述的。

正態(tài)分布的密度函數(shù)為: =

式中:都是常數(shù)，則稱隨機(jī)變量x服從參數(shù)為的正態(tài)分布，記作。隨機(jī)變量x的數(shù)學(xué)期望，標(biāo)準(zhǔn)差 。

4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)方法

對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合分析，在實(shí)踐工作中主要是應(yīng)用層次分析法。

層次分析法(AHP，the Analytical Hierarchy Process)是將與決策總是有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行定性和定量分析的決策方法。這種方法的特點(diǎn)是在對(duì)復(fù)雜的決策問(wèn)題的本質(zhì)、影響因素及其內(nèi)在關(guān)系等進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上，利用較少的定量信息使決策的思維過(guò)程數(shù)學(xué)化，從而為多目標(biāo)、多準(zhǔn)則或無(wú)結(jié)構(gòu)特性的復(fù)雜決策問(wèn)題提供簡(jiǎn)便的決策方法。尤其適合于對(duì)決策結(jié)果難于直接準(zhǔn)確計(jì)量的場(chǎng)合。

五、結(jié)論

本文回顧并深入分析了價(jià)值鏈理論，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)在價(jià)值鏈中的作用做了詳細(xì)論述。房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段、建設(shè)前期、項(xiàng)目建設(shè)期、營(yíng)銷階段和物業(yè)管理階段可能遇到各種風(fēng)險(xiǎn)，本文通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈對(duì)其進(jìn)行了識(shí)別并加以分析，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上通過(guò)期望值、標(biāo)準(zhǔn)差和風(fēng)險(xiǎn)度三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并引入層次分析法作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)方法。風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈管理是一種項(xiàng)目全過(guò)程整合的管理方式，它細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，為決策者正確認(rèn)識(shí)并有效防范風(fēng)險(xiǎn)提供了很好的方法。

參考文獻(xiàn):

[1]邁克爾#8226;波特:競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)[M].華夏出版社，2003

[2]李寶山:管理經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]. 北京:企業(yè)管理出版社，1997

[3]趙煥臣:層次分析法:一種簡(jiǎn)易的新決策方法[M].北京:科學(xué)出版社，1996

[4]劉洪玉:房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理[M].北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社2008