城鎮化對中國房地產價格影響的實證分析

[摘要] 本文利用中國1997-2009年的城鎮化水平和房地產價格的年度數據，在考慮通貨膨脹的條件下，建立線性回歸模型，并對模型進行實證檢驗，結果表明:城鎮化對房地產價格有顯著的影響，并由此提出了相關的政策建議。

[關鍵詞] 城鎮化 房地產價格 線性回歸模型

一、引 言

城鎮化是農村人口不斷向城鎮轉移，第二、三產業不斷向城鎮聚集，從而使城鎮數量不斷增加，城鎮規模不斷擴大的歷史過程。堅持走中國特色城鎮化道路是今年中國政府工作報告提出的2010年的主要任務之一。中國城鎮化水平已從1997年的31.91%提高到2009年的46.60%(見表)，擁有6.22億城鎮人口。中國城鎮化水平增長率每年保持在1.5%左右，預計到2020年，城鎮化水平將為60.57%，達到中等發達國家水平。伴隨著快速的城鎮化進程，影響中國千家萬戶安居樂業的房地產價格亦呈不斷上漲之勢，1997——2009的12年時間里，年均房地產價格增長率為8.19%(見表)，大大超過同期城鎮居民可支配收入的增長率。快速上漲的房價導致部分城鎮家庭購房困難，這種現象引起了社會各界的普遍關注和憂慮。住房問題不僅是一個經濟問題，而且是一個社會問題。有效控制房價，成為當前政府和學者們關注的中心問題。引起房價上漲的原因很多，許多學者從各種角度進行了詳細的分析。本文將從城鎮化水平與房地產價格關系的角度，在考慮通貨膨脹的條件下分析房價上漲的原因。

表 中國城鎮化率(CSH)、房地產價格(HP)和居民消費價格指數(CPI)年度數據(1997年-2009年)

年份CSH(%)HP(元) CPI(上年100)年份CSH(%)HP(元) CPI(上年100)

199731.911790102.8200442.762608103.9

199833.35185499.2200542.992937101.8

199934.78185798.6200643.903119101.5

200036.221948100.4200744.903645104.8

200137.662017100.7200845.683576105.9

200239.09209299.2200946.604474105.2

200340.532197101.2

注:數據來源于《中國統計年鑒》，城鎮化率為城鎮人口與人口總數量之比;房地產價格為居民住宅價格

二、實證分析

本文選取1997年—2009年的年度數據，在考慮通貨膨脹的條件下，建立中國房地產價格與城鎮化水平的線性回歸模型，并對模型進行檢驗。由于住宅是人們的基本生活需要，在這里對房地產價格的討論主要限于居民住宅價格。

以HP、CSH和CPI分別表示房地產價格、城鎮化水平(城鎮化率)和通貨膨脹率，以房地產價格為被解釋變量，城鎮化水平和通貨膨脹率為解釋變量，建立的線性回歸模型可表示如下:

β0、β1和β2為方程的系數。其中，β1為變量CSH前的系數，表示考慮通脹因素下，城鎮化對房地產價格的影響，μi是隨機誤差項。

根據各年的《中國統計年鑒》數據，選取1997年至2009年的中國城鎮化水平和居民住宅價格分別作為城鎮化水平指標值和房地產價格指標值，居民消費價格指數作為通貨膨脹指標值，對其進行相關性分析、參數估計及模型檢驗。

1.相關性分析

根據表1提供的數據，應用Eviews6. 0對房地產價格HP、城鎮化水平CSH和通貨膨脹率CPI之間進行相關性分析，得到的相關系數為:

r(CSH，HP) =0.89954，r(CSH，CPI) =0.70828，r(HP，CPI) =0.80070

由以上的相關系數可以得出CSH、HP和CPI之間存在較強的相關性，城鎮化水平對房地產價格可能起著一定的推動作用，或者說城鎮化對房地產價格產生了一定的影響。為了明確通貨膨脹條件下，城鎮化對房地產價格的確切影響，下面對其進行參數估計及模型檢驗。

2.參數估計

利用統計軟件EViews6.0對HP、CSH和CPI作線性回歸分析，使用OLS法估計其參數，

參數估計的結果為:

(5262.573) (29.16496) (59.09296)

t=(-2.658568)(4.021031) (1.978626)

R2=0.862856F=31.45812DF=10

3.模型檢驗

所估計的參數，說明城鎮化水平每上升1%，可導致房地產價格上漲117.27元。可決系數R2為0.86286，修正的可決系數為0.835428，說明所建模型整體上對樣本數據擬合較好，即解釋變量“城鎮化水平CSH、通貨膨脹率CPI”對被解釋變量“房地產價格HP”的絕大部分差異做出了解釋。

對回歸系數的t檢驗:針對 由表2可知，估計的回歸系數的標準誤差和t值分別為: 的標準誤差和t值分別為: ; 的標準誤差和t值分別為: 。取α=0.05，查t分布表得自由度為n-3=13-3=10的臨界值。因為，所以不能拒絕 ;因為 ，所以應拒絕;因為，所以不能拒絕。這表明，城鎮化對房地產價格有顯著影響。

三、結論與政策建議

通過以上實證分析，本文得出以下結論:在考慮通貨膨脹的條件下，城鎮化對房地產價格有顯著影響，城鎮化水平每上升1%可導致房地產價格上漲117.27元。城鎮化是現代化的必由之路，而城鎮化將帶來房地產價格的上升。為此，中國應堅持走中國特色城鎮化道路，正確認識城鎮化的重要意義，科學合理地對城鎮化進程進行規劃和布局。只有一個合理穩定的城鎮化進程，才能夠帶來一個健康有序的房地產市場，才能夠保證居民的福利得到有效保證。同時積極采取有效措施，保證“居者有其屋”，如加大保障房、經濟適用房、限價房等保障性住房的足量供給，以解決廣大居民的實際問題;促進二手房市場的建設和進步，擴大住房供給的數量的質量，滿足居民居住需求。

參考文獻:

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