住宅停車分析及經(jīng)濟性對比研究

摘要本文從不同停車方式的優(yōu)劣、對投資決策的影響、規(guī)劃設(shè)計過程中如何有效的控制停車庫的工程造價以及如何提高平面停車效率等幾方面對住宅項目進行了技術(shù)及經(jīng)濟等方面的對比研究。

關(guān)鍵詞車庫 投資決策 停車效率 技術(shù)

中圖分類號:F293.3文獻標(biāo)識碼:A

住宅項目開發(fā)建設(shè)過程中，車庫形式的設(shè)置受制于用地規(guī)劃停車位的指標(biāo)要求、國家和地方住宅設(shè)計的法規(guī)和規(guī)定，以及建筑物自身基礎(chǔ)埋深的要求，同時還要滿足項目市場定位、產(chǎn)品定位、本身對品質(zhì)的要求等。車庫形式的選擇決定著前期的方案設(shè)計，直接影響項目后期的成本投入、售價和利潤。所以，在項目開發(fā)過程中，停車問題越來越成為重點和焦點。

1 不同停車方式的優(yōu)劣勢分析

本文以下主要以普遍采用的地下停車庫和架空停車庫為主進行分析、研究和歸納。

2 不同停車方式在初期對投資決策的影響

2.1 高效業(yè)態(tài)和低效業(yè)態(tài)的組合對項目收益的影響

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，開發(fā)項目首先要確保高效業(yè)態(tài)的收益最大化。高效業(yè)態(tài)和低效業(yè)態(tài)都要注重控制成本，提高收益，這是項目最初決策的基本原則。高效業(yè)態(tài)占盡最優(yōu)資源，且做到總收益(單位面積收益€酌婊┳畬蠡5托б堤浞擲檬S嘧試礎(chǔ)?

對于規(guī)劃部門給定的容積率條件很寬松的項目，應(yīng)首先根據(jù)市場情況決定項目定位和品質(zhì)，保證高效業(yè)態(tài)的收益。以“高效業(yè)態(tài)、銷售業(yè)態(tài)(住宅、商業(yè))最優(yōu)化布置”為原則，自己假定某一容積率進行草案設(shè)計(總圖、指標(biāo))。第二步再計算低效業(yè)態(tài)所需要的面積，確定低效業(yè)態(tài)、非銷售業(yè)態(tài)(換熱站、車庫)布置在地上還是地下。如果需要的停車數(shù)量多，那么還需要進行“地下二層”和“地下一層+架空一層”的對比。

對于規(guī)劃給定容積率比較合適的項目，需要根據(jù)當(dāng)時的形式，預(yù)判斷市場銷售售價及預(yù)估建安成本，然后根據(jù)公式“收益=售價-成本”分別對比多種業(yè)態(tài)組合方案的售價和成本，來輔助決策。最終應(yīng)采用收益最高的業(yè)態(tài)組合。目前，對車位(地下、地上)收益問題管理較為模糊，也要作為總收益的一個重要組成部分進行綜合考慮。

2.2 不同停車方式對項目成本的影響

目前，對于某個特定的開發(fā)項目的成本中，最敏感的成本是土地成本(含大小配套費用)和建安成本兩大類成本(約占項目總成本的70~80%)。地下室停車和架空層停車所需要耗費的建安成本不同，同時占有的土地資源(樓板地價)也不一樣。其余如前期費、銷售費用等所占比例不大(約30~20%)，并且地下或者架空形式的車庫所花費的前期費、銷售費等基本一致，在這里將土地和建安成本之外的成本進行縮略。

假設(shè):停車數(shù)量相同(停車面積相同)、架空停車和地下室停車的收益(售價或租金)相同、架空停車和地下室停車對項目整體品質(zhì)(項目總體收益)無影響，我們只需考慮最敏感成本的最有利組合方式;

架空停車成本(每平米建筑面積成本):地上建安單價+樓板地價

地下室停車成本(每平米建筑面積成本):地下建安單價

所以，對于如何選擇架空停車和地下停車有如下結(jié)論:(1)地上建安單價+樓板地價>地下建安單價時，選擇地下停車;(2)地上建安單價+樓板地價<地下建安單價時，選擇架空停車。

實際項目還需要綜合項目的市場預(yù)期、項目定位、產(chǎn)品品質(zhì)、土地的地質(zhì)情況、日照、規(guī)劃、景觀等要求，進行最終權(quán)衡后進行決策。

在此，本文只從項目的成本角度提供一套思路，供讀者在實際開發(fā)項目中參考。

3 規(guī)劃設(shè)計過程中如何有效的控制停車庫的工程造價

3.1 不同停車方式的選擇對成本的影響

對于架空停車庫和地下停車庫，其土建造價約占車庫建安造價的70%。在方案設(shè)計階段選擇合理的停車方式、結(jié)構(gòu)形式、層高(挖深)、合理的平面布局是制約車庫造價和成本的關(guān)鍵因素。

人防地下室和非人防地下室的建安成本差價約為250~500元/平米。對于帶人防指標(biāo)的項目，當(dāng)采用地下停車庫時，如果只考慮建安成本因素，建議自建人防。但是具體項目是否自建人防，還應(yīng)綜合權(quán)衡施工工期、報建、竣工驗收、人防口部損失車位的收益及其它特殊因素后最終決策，要進行綜合成本收益測算后確定。

3.2 結(jié)構(gòu)形式的選擇

地下停車庫的結(jié)構(gòu)形式:

天津本地土質(zhì)差，地下室深度(止水帷幕和基坑支護)對造價影響大，降低層高是首選，加上普通梁板式需要解決排煙等問題而增加的造價，綜合考慮建議優(yōu)先采用寬扁梁或無梁樓蓋的結(jié)構(gòu)形式。

若考慮頂板上景觀(如大型喬木)及消防車道所需荷載的不確定性，結(jié)構(gòu)形式另議，建議僅在荷載的最不利點采取局部處理。

3.3 設(shè)備專業(yè)豎向布置

機電專業(yè)的管線布置影響到停車庫的層高，上部住宅部分的管線一般在住宅投影下方，通過水平管廊接引至小區(qū)室外管線，再通過車庫頂板景觀覆土接引至小區(qū)界外。通過分析車庫所需的設(shè)備管線綜合情況，可以得出如下結(jié)論:

(1)一般情況的地下室停車庫，在管線交叉的最不利點處，結(jié)構(gòu)高度和設(shè)備管線高度之和可以控制在1200mm以內(nèi);(2)一般情況的架空層停車庫或地面停車樓，在管線交叉的最不利點處，結(jié)構(gòu)高度和設(shè)備管線高度之和可以控制在800mm以內(nèi);(3)為控制整體層高， 極端情況下可在管線交叉最不利點處損失1-2個車位或采取其他局部處理措施(如局部抬高層高，屋頂做景觀處理);(4)若實際工程的設(shè)計值超過此數(shù)值，建議對其結(jié)構(gòu)合理性和管線綜合設(shè)計進行詳細的審核工作，確保將高度降到合理的范圍之內(nèi)。

3.4 影響車庫層高的主要因素

影響地下車庫層高的主要因素包括結(jié)構(gòu)選型和設(shè)備管線布局，經(jīng)濟合理的層高如下:

(1)寬扁梁結(jié)構(gòu)體系(地下停車)時的最低車庫層高:500(梁板)+700(設(shè)備)+2200(車位)=3400mm

當(dāng)為人防車庫時寬扁粱體系粱高 600 、設(shè)備層不變，層高 3500

(2)空心樓板結(jié)構(gòu)體系(地下停車)時的最低車庫層高:350(梁板)+850(設(shè)備)+2200(車位)=3400mm

(3)架空停車時車庫最低層高。600(梁板)+200(設(shè)備)+2200(車位)=3000mm

4 規(guī)劃設(shè)計中如何提高平面停車效率

4.1 停車排列方式

停車排列有零度排車(平行于行車道)、角度排車、垂直排車(垂直于行車道)。同一角度停車雙排停車要比單排停車效率高(車均面積小);停車角度越大停車效率越高(車均面積越小)，一般采用垂直排車方式。

4.2 停車單元

目前住宅配套的停車設(shè)計，主要針對小型汽車和部分微型汽車。設(shè)計規(guī)范和工程經(jīng)驗停車位的尺寸和通車道寬度如下表:

我們對于最基本的停車單元進行研究，車庫平面布置時是由以下基本單元所組成。

根據(jù)小型車、微型車和行車道的不同組合可知單側(cè)停車的停車寬度為10.5米至11米，雙側(cè)停車的停車寬度為15米至17米。

4.3 項目操作

當(dāng)我們針對一個地塊，假設(shè)可停車區(qū)域的進深為L，結(jié)合停車基本細胞，用L/17米 或16米、15米可得出停車排數(shù)，當(dāng)不能整除時就要考慮單車道停車11.5米、10.5米(或有角度停車)。

停車單元基本公式 L= a x 17+b x 16+c x 15+d x11.5+ e x 10.5

其中a、b、c、d、e是停車細胞的排數(shù)(a、b、c比例取決于停車場需要的小型車位和微型車位的比例)。

當(dāng) L (車庫可停車區(qū)域進深尺寸)為定值時a +b+ c 最大， d+ e=1 或 0 時，停車數(shù)量最多(停車排數(shù)最多)。

根據(jù)住宅下地下室使用情況不同，L的定義也不同:

住宅下不考慮停車，L為樓間距

住宅下考慮停車，L=樓間距+5500x2

對于9-11層的板式小高層，房間開間不小于3.6米時，能保證開洞尺寸大于2.4，住宅下部作為可停車進深考慮。

對于高于11層的高層，因剪力墻的影響，住宅下部不宜按照可停車進深考慮 。

在樓間距滿足日照的前提下，使L的數(shù)值與停車細胞尺寸成整數(shù)倍則對提高停車效率更有利;對于有效停車區(qū)域的柱網(wǎng)不宜簡單采用8100x8100的方格柱網(wǎng)，應(yīng)結(jié)合停車單元尺寸進行布置;上部住宅成排布置，比梅花狀布置更有利于底部停車，上部住宅直列布置，比扭曲布置更有(下轉(zhuǎn)第161頁)(上接第156頁)利于底部停車。

4.4 控制非有效停車區(qū)域的面積

非停車區(qū)域主要包括設(shè)備用房、住宅下部空間、人防口部及人防設(shè)備用房、疏散樓梯和電梯、市政配套場站(如換熱站、煤氣調(diào)壓站)等。有效的控制設(shè)備用房的面積，合理布置設(shè)備用房位置(盡量布置在住宅投影下、地下室邊角)是提高停車效率有效途徑之一。

在確定了停車方式和高效業(yè)態(tài)的總圖規(guī)劃以后，有效的控制附屬用房的尺寸和位置，合理布置停車區(qū)域的柱網(wǎng)，合理組織通車道的流線和出入口，是決定停車數(shù)量的最終因素。

總之，通過對項目初期高效業(yè)態(tài)和低效業(yè)態(tài)的收益分析，以及對敏感成本的分析，提出“首先確保高效業(yè)態(tài)最優(yōu)化布置，低效業(yè)態(tài)占盡剩余資源”的方針，指導(dǎo)選擇停車方式:對于一般的項目重點對比地上、地下建安成本的差價和樓板地價之間的關(guān)系。

當(dāng)項目開始進行規(guī)劃設(shè)計時(已初步確定停車方式)，需要在設(shè)計過程中合理控制造價、同時盡量提高停車數(shù)量，以達到控制單位停車造價的目的:

首先，架空停車庫和地下停車庫，其土建造價約占車庫建安造價的70%，而選擇合理的結(jié)構(gòu)形式、確定合理的車庫層高成為控制車庫造價的關(guān)鍵因素。

其次，對于確定的停車方式來說，影響停車數(shù)量的主要因素包括:(1)規(guī)劃住宅的總圖布局;(2)有效停車區(qū)域內(nèi)柱網(wǎng)和通車道流線設(shè)計;(3)住宅下部是否可停車;(4)與車庫合建的附屬用房(設(shè)備用房、市政場站、疏散樓梯電梯等)的面積和位置;(5)是否建造人防車庫等等。

本文通過對車庫相關(guān)的關(guān)鍵因素、共性因素進行分析、統(tǒng)計、歸納，希望能為以后的實際項目開發(fā)提供思路和經(jīng)驗參考。