當“包租公” 京滬深何地更給力?

買房當“包租公”也不錯，每年收收房租就完事兒了，就算最后租不出去，也可以自己住。

武漢的杜先生最近遇到了一個“難題”。56歲的他，多年漁業生意跑下來，身體不太好了，跑不動生意了，孩子大學沒畢業，對自己的生意又不感興趣。攢下好幾百萬元，無奈不知道投資什么好，總不能就這么放著吧？

杜先生一直對股票、基金不感冒，覺得有風險，還得一直操心，也沒有太敢冒險的勁兒。何況自己年紀大了，就更不敢折騰了。有人給杜先生建議說，投資藝術品不錯，但他一琢磨，還是不行。杜先生覺得，藝術品是文人雅士玩兒的，自己抱著賺錢的想法去做不太好，關鍵是自己沒有專業的眼光，萬一砸在手里出不去，到時候就更麻煩了。

思來想去，主意難拿。杜先生偶然從朋友那兒打聽到，現在買房當“包租公”不錯，每年收收房租就完事兒了，而且房屋的保值功能是無與倫比的，就算最后租不出去，也可以自己住。

不過，問題是去哪兒買房出租呢？杜先生初步打聽了一下，結果出來了：去小城市肯定不靠譜，房價雖低，但是租價也低，而且買得起的人太多，租的人就少了。朋友給他出主意：在資金充足的情況下，投資買房出租，首選京滬深。

小戶型二手房更適合出租

大范圍劃在京滬深，但小范圍又如何挑選呢？杜先生再次向專家和業內人士請教了一番。

專家建議，用作出租的房屋，最好選擇二手房。市中心新房少，買了新房不好出租，而且從價格上來講，買二手房也更合算。

另外，買房出租，最需要考慮的因素是戶型和位置。一般來說，戶型太小，折騰一番，劃不來，也不好出租；太大，不好打理，整租分租都麻煩。所以選擇60到80平米的兩居室，相對來說是最合適的，它出租市場廣闊，日后自己家用或者買賣也都更方便。其次，要慎重考慮購房位置和附近的環境，建議選擇商業街或者學校附近，既方便出租，也更具保值和升值潛力。

太遠太近都吃虧

在打聽租房消息的時候，杜先生還發現購房不能離商業區和學區太遠，也不能太近。太遠不好租，這是肯定的；太近則是因為房價被炒得太高，買了不劃算。

杜先生在北京詳細打聽計算了一下，離中關村最近的房子32000元/平米，而稍微離得遠一點的巴溝、萬泉河地區，房價則是28000/平米，如果都以70平米計算，總價分別是224萬和196萬元，相差28萬元。再從年回報率來計算，中關村附近的租價是4100元/月，萬泉河、巴溝地區是3800元/月，除去相當于一個月租金的物業費，同樣都以11個月計算，年回報率分別是2.01%和2.13%。而從距離上講，都在三環和四環之間，保值功能相差不大。

杜先生總結發現，商業區和學區附近一兩千米，離地鐵和公交車站近的位置是租房最火的地方，因為去哪兒都方便，特別是一家人在不同地方上班，都愿意選擇地鐵和公交方便的地方。

業內人士還給杜先生建議，最好買上世紀90年代末的房子，它相對本世紀初的房子，每平米要便宜300元左右，算下來也是幾十萬元的差價，而房齡只是幾年的差距。

京滬深各有所長

就經濟和發達程度而言，京滬深三地旗鼓相當，經濟、交通發達，外來人員多，沒有租不出去的問題，那么到底選哪兒呢？頭疼一番以后，杜先生發現了三地的差別。

上海和深圳的城市建設發展前景更廣闊。上海作為中國積極要發展的世界坐標城市，潛力無限，地處長江中下游平原，四季分明。而深圳毗鄰香港，擁有得天獨厚的優勢，氣候溫和宜人。如果買房出租多年之后，準備自己居住或者是注重城市前景，建議多考慮上海和深圳。相比之下，北京市中心現在則是處于飽和狀態，隨著地鐵和開發區的建設，房產投資潛力更大的是京郊。

杜先生根據專家和業內人士的建議，參照商業中心附近、交通便利的相同條件，分別研究了在京滬深挑選適合購房出租的房址。以70平米的房子為例，選北京萬泉河區域，房價是196萬元左右；選上海黃埔區董家渡，大約210萬元；選深圳福田區景田，大約168萬元。3個地方的月租金分別是3800元、4500元和3500元，按照一年11個月計算，他初步計算出了年回報率，京滬深三地分別是2.13%、2.35%和2.29%。

結果終于出來了，年回報率相差不大，回報率最大的是上海。作為飛速發展的商業城市，加上舉辦了世博會，這里不僅房價只漲不跌，租金也飛速上漲。而想投資小的話，就去深圳，細心淘房，160萬左右就能做“包租公”。

不過，杜先生沒選年回報率大的，也沒選投資小的，他選擇了北京。他從新聞中了解到，受新政影響，全國二手房市場普遍縮水，但北京11月的二手房成交量卻達到22906套，環比上漲14.5%。杜先生說：“二手房的缺點是房齡相對較短，但北京的二手房市場最緊俏，短時間內不會下跌，過幾年萬一看好新的投資了，到時倒手一賣。可觀的話，除去稅和物業費，這幾年的‘包租公’至少也得坐收房租一半兒的純收益。”