基于中國商業銀行的個人住房貸款風險管理研究

摘要:本文從我國商業銀行的角度出發，根據我國實際國情，分析了中國個人住房貸款風險的現狀并分類討論了現有的風險類型。結合美國次貸危機給我國的啟示，提出了若干可行性措施，以完善我國商業銀行對于個人住房貸款風險的管理控制，協調金融監管和金融創新，推動我國個人住房貸款業務的良性發展。

關鍵詞:商業銀行;個人住房貸款風險;風險管理

998年，隨著國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》的頒布，我國福利分房的時代走向了終結，從此住房分配走向了商品化的道路。中國的房地產市場受中國經濟發展的影響迎來了房地產市場的持續繁榮，與此同時，中國商業銀行的個人住房貸款也得了迅猛的發展，由國外銀行業務的發展趨勢來看，個人消費信貸有穩定增長的勢頭，特別是個人住房抵制貸款將成為銀行貸款發放的主要領域之一。但是在各大商業銀行獲得巨大經濟效益的同時，也產生了許多的風險，比如借款人信用風險、銀行人員違規操作風險和開發商假按揭風險等等。2007年美國次貸危機爆發，不僅僅對金融領域產生了巨大的危害，其危害性還漫延到了全球的實體經濟，究其根源可以發現，是由于美國對個貸的風險控制不嚴，尤其是低收入甚至是無收入人群的無控制放貸，最終導致了這一場全球范圍的經濟危機。從我國的情況來看，個人住房貸款業務有較好的發展前景但同時也存在風險管理滯后的矛盾。因此，規范風險控制的同時大力發展我國個人住房貸款業務成為了各大商業銀行的重點關注問題，研究如何均衡風險和收益使銀行利潤最大化將具有非常重要的現實意義。

一、中國商業銀行個人住房貸款風險的現狀分析

一中國商業銀行個人住房貸款的現狀

我國商業銀行的個人住房貸款業務已經有5年了，在這5年中，我國個人住房貸款市場經歷了緩慢發展、迅速增長、平穩增長和規范發展這樣四個階段。2007年至今，我國已經開始走向了規范發展的道路，采取了一系列地措施降低了個人住房貸款發展的速度，但是個人住房貸款的風險控制管理仍然存在很大的困擾。

受2008年國際金融危機的影響，我國各地區的房價普遍下跌，這給我國各商業銀行的個人住房貸款帶來了相應的風險。其中，當前國內銀行體系面臨的較高一部分風險就是個人住房抵押貸款。根據《2009年中國人民銀行第四季度貨幣政策執行報告》，至2009年底，人民幣貸款余額為40.4萬億元，年末居民戶貸款同比增長43.3%，其中主要是居民戶消費性貸款，特別是個人住房貸款同比大幅多增。年末個人購房貸款余額4.76萬億元，由以上數據可知，處于高見的個人住房貸款占整個銀行貸款的比重已經高達.78%。

二中國商業銀行個人住房貸款的風險分析

.個人住房貸款的環境風險分析

由于制度建設、國家政策、制度政策的保障不利和銀行金融體方面的不健全所造成的風險稱之為環境風險。環境風險主要包括抵押風險、利率風險、流動性風險和市場政策風險。抵押風險又包括對于抵押物的處置風險和抵押物的價格風險。處置風險是指由于抵押物變現成本高、渠道窄，商業銀行無法順利變現，而價格風險則包括抵押物價格下跌的市場風險和人為原因造成的人為價格風險。由于金融市場存大的稅率波動會導致存貸款利差縮小，甚至出現存款利率高于貸款利率從而導致銀行收不抵支的風險，這就稱之為利率風險。流動性風險存在的原因是由于商業銀行和個人住房貸款的特征引起銀行持有的住房貸款債權不能及時的變現或足額變現而受到的利益損失。市場政策風險可以從兩個方面進行觀察，一是由于國民經濟的周期性波動造成的對房地產業的影響，在這個過程中，房地產業往往對于經濟周期有著非常高的敏感性，第二是由于政府調整經濟政策從而對房地產業進行調整和收縮，就會給商業銀行帶來損失，因此，商業銀行也同樣面臨著政策風險。

2.個人住房貸款的主體風險分析

主體風險主要是指由于貸款人自身的各種原因造成的對于商業銀行的違約風險。主要包括道德風險和違約風險兩種。當前銀行對于貸款人的審查往往無法出購房人借款的真實目的和購房人的真實信用狀況，因此貸款人不好的道德行為就會給商業銀行帶來風險的可能性，特別是有些借款人把個人住房貸款資金用于高風險的投資，從而會導致商業銀行信貸風險大幅上升。根據巴塞爾銀行監管委員會對于信用風險的表達:“在商業銀行面臨的諸多風險中，信用風險是最主要、最直接、最難以控制的風險，與其它種類風險相比更具有不可控性。而這里的信用風險就是主體風險中的違約風險，而許多風險都通過違約風險得到最終體現，所以我國銀行目前所面臨的主體風險就是違約風險。

3.個人住房貸款的風險管理控制問題分析 

隨著我國個貸業務的不斷發展，我國商業銀行對于個人住房貸款的風險管控模式也取得了一定的進展，但是隨著外部市場環境的變化，風險管理控制方面的缺陷也不斷突顯示。首先是管理理念的落后。由于個人住房貸款不良率普遍較低，從而導致銀行從業人員放松了對于個人住房貸款風險的研究和控制，這在我國國有銀行表現得更為明顯。其次是風險管控技術的缺乏。當前我國各商業銀行之間、甚至是一家銀行的不同分行之前在個人住房貸款業務的操作上都存在差異，因此會缺失可比的基礎數據從而影響金融機制進行風險特征量化。最后是控制流程的不規范。這表現在貸、審沒有真正分離、商業銀行分行的個人信貸部集業務操作與管理職能于一身和事后審計無法達到有效控制風險的目的。

二、美國次貸危機對中國商業銀行個人住房貸款風險管理的啟示

2007年，震驚全球的美國次貸危機爆發，并且次貸危機很快蔓延到全球的金融市場。這場危機表現抵押品贖回喪失率和債務拖欠比率不斷上升，還使美國第二大抵押貸款機構瀕臨破產，并且使世界上許多投資銀行和對沖基金陷入了流動性困境。美國次貸危機產生的最直接和根本的原因就是次級抵押貸款方面的相關因素。因此，美國次貸危機對于我國商業銀行進行個人住房貸款風險進行控制時提供了許多啟示。

一次級貸款占比過高

住房按揭貸款并非是最安全的資產。當房地產市場景氣時，銀行會不斷擴大信貸規模，但市場逆轉時，銀行就會遭受到抵押風險。正是由于美聯儲的連續加息和房地產價格持續走低而導到了美國的次貸危機。而當前，我國次級貸款占到所有貸款的20%左右，而994年僅占3.5%。

二信用風險不可小覷

隨著泡沫經濟的不斷擴大，美國的房地產價格達到了空間的高度，而許多借款人本身沒有穩定來源，當個人和家庭年收入無法支持房貸本金和利息時，就會首先違約行為。信用風險本身就是一種小概率大影響事件，而且難以對沖。陷入這一場美國次貸危機的就是貸款惡化的典型信用風險事件。因此，這從風險管理和風險控制的角度對商業銀行提出了更高的要求。

三寬標準增加潛在風險

為了追求短期效益，美國的住房貸款機構放松了對于貸款資格的審查，這使許多不符合標準的人獲得了貸款，這也是美國次貸危機的一個重要原因。這種情況在中國同樣存在，商業銀行對于住房按揭的盲目擴張或是房地產的假按揭，都在很大程度上增加了貸款的潛在風險，如何在發展貸款業務和風險控制之間找到一條適度的標準是一個很值得中國商業銀行深思的問題。

四)房地產市場膨脹后的持續降溫

布什政策的喜歡民眾購房政策直接導到了美國房價的大幅上升。但是2006之后，房地產價格開始走低，許多資金困難的借款人很難通過房地產獲得資金增值，從而使住房貸款違約率急升。房價的上漲往往會掩蓋大量的操作風險和信用風險，而房地產的衰退則會引發市場風險。而我國部分房地產企業也已經出現了銷售額負增長的情況，因此商業銀行也應該更加關注市場風險。

五)金融經濟監管的失控

美國將次級貸款變為次級抵押貸款是一種金融工具的創新，可以在減少流動性風險的同時在短時間內開始新一輪的放貸。但是，金融創新從來都是一把“雙刃劍，金融工具開發的過快過多將會使金融監管出現真空，而引發金融危機。這會在某種程度上，加大了個人住房貸款的潛在風險。

從我國目前情況來看，我國的經濟增長一直保持了較高速度的增長。但同時，在經濟增長的同時風險也日益擴大。鑒于美國次貸危機對全球經濟產生的影響，我國商業銀行應該采取相應的策略，把握好經濟周期的發展變化，做到審慎創新，加快住房抵押貸款證券化并健全內控機制。

三、中國商業銀行個人住房貸款的風險管理措施

一加強對宏觀調控政策的研究與落實

由于受到宏觀經濟調控政策的制約，房地產市場的潛在風險不容小覷。因此防范風險的一個重要環節就是全面貫徹宏觀調控的政策措施，各商業銀行要加強對宏觀形勢的研究，提高對經濟發展趨勢的預測性判斷。其次，商業銀行要對貸款投放進行嚴格的規劃，控制個人住房貸款業務的過快增長，根據經濟形勢的變化在投放節奏和策略上不斷進行調整。另外，由于各商業銀行風險管控并不一樣，因此商業銀行要結合自身實際情況，針對國家宏觀調控的各項措施及時部署落實。

二加快個人信用制度的建設

加快個人信用制度的建設首先要建立個人信用檔案制度。個人信用檔案制度主要利用銀行的計算機聯網技術，包括銀行、房地產、證券、保險、商業、醫療、交通等方面的數據，并且分階段的把個人信用檔案匯集存檔。其次要建立科學嚴謹的信用數據評價體系。該信用數據評價體系應該是以政府部門為主、一個多層次的個人信用調查與評估制度，它將使政府、個人信用調查機構與銀行實現系統資源的共享。第三，需要建立個人信用監督管理體系。通過對該體系的設置，在使居民的不良信用行為在銀行的監控機制上表現外，這種負面信用記錄還會對個人求職、提薪和信用消費等方面都首先不利的影響。最后，個人信用制度的建設需要有與之配套的懲戒措施。通過對不良信用行為的懲罰而在全社會范圍內形成一定的震懾力，并且設定惡性信用記錄的保留時間，達到制約違約人以后經濟活動的目的。

三建立政府住房抵押貸款擔保制度

建立政府住房抵押貸款擔保制度主要從建立住房貸款政府擔保機構和健全完善商業保險制度兩方面做起。與個人擔保和企業擔保相比，政府擔保信譽高、實力強。政府的高度參與可以降低貸款成本，通過完善貸款擔保辦法、加強擔保業務規范和監管來建立穩固的業務交流機制，從而達到規避擔保機構自身風險和個人住房貸款市場的金融風險的目的。從實際操作來看，因為商業銀行對抵押房產并不擁有所有權，我國目前財產保險的部分條款是違反《保險法》的規定的。而建立政府擔保制度將會增強商業保險機構進行房地產市場的信心。總體來看，以政府的高信譽作為后盾的擔保制度會對我國房地產市場的穩健發展起到不可替代的作用。

四加強商業銀行內部風險管理

加強商業銀行內部管理，防范風險必須做到以下幾點:第一，建立房地產市場上的金融預警和監控體系，從而提高抗風險能力。由于房地產對于經濟發展的高度敏感性，這種敏感性對商業銀行提出了很高的要求，需要各銀行根據經濟形勢制定合理的個貸業務發展戰略，規避可能導致的市場風險。第二，通過加強信貸管理來防范經營風險。信貸管理要求建立嚴密的貸款操作流程，在對貸款人的身份、還款能力、購房目的以及收入證明的真實性進行審查的同時堅持貸前審查和貸時審批相分離的原則，最后還需完善貸款流程，簡化相關繁冗程序，簡明的同時加強貸款合同和檔案等基礎管理工作，使整貸款過程簡明快速有效。第三，適度金融創新與風險控制相平衡。金融創新工作可以有效地促進銀行經濟效益的增長，但這把雙刃劍同時會在發展過程中埋下巨大的潛大風險。住房貸款證券化是一種重要的商業銀行住房信貸業務的金融工具。資產證券化可以有效地分散風險，但卻不會最終消滅風險，美國次貸危機就是一個最好的例子。因此，中國商業銀行更應該注重金融監管的重要性，防止對貸款申請人的過松的審查標準以及適度抑止抵押貸款規模的沖動。 

參考文獻:

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作者單位:湘潭大學商學院