美國次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)市場的啟示

摘要:美國的次貸危機(jī)給美國乃至全球經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重沖擊。次貸危機(jī)起源于住房抵押貸款市場。通過分析次貸危機(jī)產(chǎn)生的主要原因，對于促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展可以提供一些啟示:要重視住房抵押貸款背后隱藏的風(fēng)險;控制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，防止房地產(chǎn)價格過快上漲;充分認(rèn)識住房抵押貸款證券化的風(fēng)險;完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等。

關(guān)鍵詞:次貸危機(jī);房地產(chǎn);住房抵押貸款

中圖分類號:F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)11-0087-02

一、美國次貸危機(jī)產(chǎn)生的主要原因

(一)次級住房抵押貸款的基本特征

隨著次貸危機(jī)在全球的蔓延，次級住房抵押貸款成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。所謂次級住房抵押貸款是指金融機(jī)構(gòu)專門為那些信用度差、收入低，或是曾經(jīng)有過破產(chǎn)經(jīng)歷的階層提供的一種住房貸款。其基本特征可以歸納為以下三點(diǎn):(1)次級住房抵押貸款的借款人信用記錄比較差，信用評分較低。在正常的情況下，除非個人可支付高比例的首付款，否則根本不符合常規(guī)的抵押貸款條件。(2)在次級住房抵押貸款中，貸款/房產(chǎn)價值比以及月供/收入比都比較高。平均的抵押貸款與房產(chǎn)價值之比在84%，有的超過90%，甚至100%，這意味著次級抵押貸款的平均首付低于20%，甚至是零首付，其中蘊(yùn)含著潛在的道德風(fēng)險。而較高的月供/收入比意味著借款人可自由支配的收入有限，抵抗風(fēng)險的能力較差。3.次級住房抵押貸款的拖欠率和取消抵押贖回權(quán)比率較高。次級抵押貸款在借貸的最初2—3年適用比通常的市場利率低的固定優(yōu)惠利率，盡可能地減輕借款人的償還負(fù)擔(dān)，2—3年后過渡到比通常市場利率高5%左右的浮動利率。因此，在貸款利率上升時，借款人的債務(wù)負(fù)擔(dān)會加重，導(dǎo)致拖欠和取得抵押贖回權(quán)的風(fēng)險加劇。

(二)次貸危機(jī)產(chǎn)生的主要原因

1.美國次貸危機(jī)的產(chǎn)生與美國貨幣政策的變動有很大的關(guān)系。進(jìn)入21世紀(jì)后，美聯(lián)儲為了刺激美國經(jīng)濟(jì)采取了寬松的貨幣政策，經(jīng)過多次降息，將美國的政策利率從6.5%調(diào)低至1%。在低利率的情況下，許多商業(yè)銀行為拓展業(yè)務(wù)，紛紛調(diào)低了個人抵押貸款的首付標(biāo)準(zhǔn)，甚至出現(xiàn)了零首付的狀況，從而刺激了房地產(chǎn)貸款尤其是次級抵押貸款的迅速發(fā)展。與此同時，低利率的環(huán)境也刺激了房地產(chǎn)市場需求的增加，造成美國房價一路攀升，房地產(chǎn)市場日益活躍。低利率環(huán)境和房產(chǎn)價格一路飆升，在很大程度上掩蓋了次級抵押貸款的風(fēng)險，使美國次級抵押貸款進(jìn)入了一個快速發(fā)展期。有數(shù)據(jù)顯示，在美國的住房貸款總額中，次貸的份額由2003年的大約9%上升到2006年的24%。為防止市場消費(fèi)過熱，從2005年開始，美聯(lián)儲重新進(jìn)入加息周期，截至2006年底，美聯(lián)儲先后加息17次，將利率從1%提高到5.25%。利率大幅攀升加重了借款人的還款負(fù)擔(dān)。同時，美國房價大幅降溫，借款人的還款意愿受到影響。貸款利息大幅上升和房價下跌兩者共同決定了次級抵押貸款的違約率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年美國次級抵押貸款的拖欠率達(dá)到了13.3%，而與之相對應(yīng)的正常抵押貸款的拖欠率僅為2.57%。

2.住房抵押貸款證券化帶來信貸市場不穩(wěn)定。從21世紀(jì)初開始，在美國華爾街出現(xiàn)了把信息技術(shù)與金融相結(jié)合，通過金融創(chuàng)新開拓新的金融商品以及新的金融服務(wù)的趨勢。金融創(chuàng)新在次級住房貸款業(yè)務(wù)中得到具體運(yùn)用的是住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指銀行等金融機(jī)構(gòu)將其所持有的住房抵押貸款債權(quán)向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓，專業(yè)機(jī)構(gòu)在資本市場上將抵押貸款債權(quán)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性重組，經(jīng)政府或私人機(jī)構(gòu)擔(dān)保和信用增級后，在資本市場上發(fā)行和銷售由抵押貸款組合支持的證券的過程。由于證券化產(chǎn)品過于復(fù)雜，很多機(jī)構(gòu)投資者對證券化產(chǎn)品的投資判斷只好主要依據(jù)信用評級機(jī)構(gòu)的信用評級。為了讓機(jī)構(gòu)投資者放心大膽地買入次級抵押貸款證券，美國的金融機(jī)構(gòu)設(shè)法請信用評級機(jī)構(gòu)給這些證券做偏高的信用評級，導(dǎo)致機(jī)構(gòu)投資者對次級抵押貸款證券的非理性追捧。由于次貸產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身存在缺陷，且過度衍生，在信貸環(huán)境改變，特別是房價下跌的情況下，資產(chǎn)證券化不但不能分散風(fēng)險，反而將次級住房抵押貸款的違約風(fēng)險以更復(fù)雜的方式轉(zhuǎn)嫁給更多的人，最終演變?yōu)橛绊憦V泛的金融危機(jī)。

3.金融機(jī)構(gòu)放松監(jiān)管是導(dǎo)致次貸危機(jī)的重要因素。通常，美國的借款人必須有良好的信用記錄和充足的抵押擔(dān)保才能獲得銀行貸款。然而，為了通過房地產(chǎn)行業(yè)來拉動美國經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和發(fā)展，美國政府采取了向低收入階層提供住房貸款的優(yōu)惠政策，加上過度使用資產(chǎn)證券化手段，導(dǎo)致了對次級債市場的監(jiān)管力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于次級債市場的發(fā)展。由于證券化市場的存在，住房貸款機(jī)構(gòu)能夠?qū)①J款作為證券化資產(chǎn)打包出手。所以，貸款機(jī)構(gòu)在發(fā)放次級住房抵押貸款時，自然就降低了對借款人的審查，對借款人的信貸評級沒有嚴(yán)格要求，對貸款的抵押與擔(dān)保也沒有嚴(yán)格約束，這必然擴(kuò)大貸款風(fēng)險。當(dāng)市場風(fēng)險積累到一定程度時最終引發(fā)次貸危機(jī)。

二、美國次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)市場的啟示

1.要重視住房抵押貸款背后隱藏的風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，和金融行業(yè)密不可分。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)處于上升周期，房價上漲較快，個人住房按揭貸款發(fā)展迅速。美國次級抵押貸款危機(jī)提醒我們，越是在市場繁榮的時期，我們越應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)風(fēng)險控制和監(jiān)管。首先，要加強(qiáng)對住房貸款申請者信用和還款能力的審核。我國的商業(yè)銀行應(yīng)該充分重視美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，避免商業(yè)銀行或信貸機(jī)構(gòu)因?yàn)槔娴尿?qū)使而放松借款者的資格標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)ζ溆锌赡芴摷俚男畔⒉贿M(jìn)行必要的審核。銀行在進(jìn)行貸款調(diào)查時，要調(diào)查貸款人的基本情況、收入情況、借款用途、還款來源、還款能力及方式等。與此同時，我國應(yīng)該建立個人信用評級制度，給商業(yè)銀行評價消費(fèi)者信用提供一個合理的依據(jù)。其次，培養(yǎng)住房貸款居民的風(fēng)險意識。有些居民對自己以后的還貸能力沒有充分的估計(jì)，為以后的無力償債埋下了隱患。在這方面，要求貸款銀行信貸人員應(yīng)該與借款人面談，讓借款人充分了解其中的風(fēng)險，幫助其分析各種風(fēng)險產(chǎn)生的可能性。

2.控制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，防止房地產(chǎn)價格過快上漲。美國次貸危機(jī)直接起源于美國房地產(chǎn)市場的降溫。目前，我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場投機(jī)行為比較嚴(yán)重，使得房價不斷飆升，房地產(chǎn)市場面臨著較大的泡沫。泡沫的產(chǎn)生緣于投機(jī)者沒有得到有效的規(guī)制，現(xiàn)有的規(guī)制對他們投機(jī)帶來的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其將獲得的利益。由于我國抗危機(jī)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)不如美國，因此，我們不論是出于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展還是出于防止類似危機(jī)在我國爆發(fā)的目的，都不可放松對房地產(chǎn)市場泡沫的警惕。而要遏制房地產(chǎn)市場泡沫的滋生，就得嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場中的炒作與投機(jī)行為。政府應(yīng)在建設(shè)、交易、保有等環(huán)節(jié)，利用規(guī)劃審批、土地供應(yīng)、金融(首付比率、利率、還款期)、稅費(fèi)(物業(yè)稅、增值稅、契稅)、產(chǎn)權(quán)交易等多種手段，保護(hù)居民的自住消費(fèi)需求，抑制投機(jī)需求。比如，我國在房地產(chǎn)稅方面強(qiáng)調(diào)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)而忽視了保有環(huán)節(jié)，造成了房地產(chǎn)市場上的不合理現(xiàn)象:由于房價高，許多人買不起房;與此同時，養(yǎng)房的成本很低，有的人買了房子空在那里，沒有人住，造成較高的空置率。針對房地產(chǎn)市場上的過度投機(jī)行為，應(yīng)當(dāng)通過財(cái)稅政策來提高投機(jī)活動的成本。一方面，針對流通環(huán)節(jié)的過度投機(jī)征收房地產(chǎn)交易所得稅;另一方面，應(yīng)當(dāng)針對保有環(huán)節(jié)的過度投機(jī)開征物業(yè)稅，提高過度占用資源的成本。

3.充分認(rèn)識住房抵押貸款證券化的風(fēng)險。國外金融界一直認(rèn)為，資產(chǎn)證券化能夠改善金融結(jié)構(gòu)、豐富投資品種、擴(kuò)大融資渠道、提高資產(chǎn)流動性和化解金融風(fēng)險?；谶@些認(rèn)識，資產(chǎn)證券化在美歐各國得到了極大的發(fā)展。次級住房抵押貸款證券也是在這種認(rèn)識基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。在豐富金融市場投資品種和提高資產(chǎn)流動性方面，資產(chǎn)證券化確實(shí)作出了貢獻(xiàn)。但是，資產(chǎn)證券化具有分散風(fēng)險和放大風(fēng)險的兩面性。雖然在理論上資產(chǎn)證券化將市場參與者的風(fēng)險進(jìn)行了分解，使得不同風(fēng)險偏好的參與者承擔(dān)不同的風(fēng)險和收益，每個市場參與者的風(fēng)險已經(jīng)轉(zhuǎn)移出去，但是，從整個金融市場來看，所謂的轉(zhuǎn)移只不過是從金融市場的一個環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到另外一個環(huán)節(jié)，而整個市場的風(fēng)險沒有減少。從美國次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因看，其資產(chǎn)證券化的缺陷在于住房抵押貸款的質(zhì)量，即證券化的資產(chǎn)是信貸公司向那些風(fēng)險高、還款能力較差的人發(fā)放的高利率次級抵押貸款。次級抵押貸款證券化造成信用風(fēng)險從次級債供應(yīng)商傳遞給了資本市場上的機(jī)構(gòu)投資者，從而造成次級債供應(yīng)商和次級債持有者一榮俱榮、一損俱損的局面。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)的資金主要來源于商業(yè)銀行的貸款，并且商業(yè)銀行面臨嚴(yán)重的“短存長貸”的問題。通過住房抵押貸款證券化的設(shè)計(jì)，可以提高信貸資產(chǎn)的流動性，解決銀行的流動性風(fēng)險。但我國推進(jìn)住房抵押貸款資產(chǎn)證券化時，一定要選擇優(yōu)良資產(chǎn)進(jìn)行證券化，并加強(qiáng)對資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的監(jiān)管。

4.完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。美國次貸危機(jī)的一個重要教訓(xùn)是讓無支付能力的低收入者進(jìn)入購房市場，不僅事與愿違，還會產(chǎn)生許多負(fù)效應(yīng)。因?yàn)榈褪杖腚A層的信用風(fēng)險較高，且對利率和房價較為敏感，嚴(yán)重依賴從商業(yè)銀行獲得的房屋抵押貸款，無疑將增加整個金融系統(tǒng)的風(fēng)險。所以，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，要建立包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等多層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。政府相關(guān)部門在住房政策設(shè)計(jì)時要考慮不同群體的收入狀況，把中低收入階層分離到經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房市場。政府必須承擔(dān)起住房保障的責(zé)任，實(shí)行住房分類供應(yīng)，高收入者和中高收入者在市場上購買商品房，中低收入者則通過住房保障制度來解決住房，二者的比例隨著經(jīng)濟(jì)狀況、保障政策不同而不同。像我國這樣居民平均收入較低的發(fā)展中國家，住房問題更不能完全推給市場。我們應(yīng)當(dāng)建立以保障居民基本住房需求為核心、同時兼顧經(jīng)濟(jì)增長的房地產(chǎn)市場。

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