長沙城:敢為天下先

來自一座中部城市的“人車分流”故事

所謂“有心栽花花不開，無心插柳柳成蔭”，JD模式的故事，大抵有此意境。

該理論的創(chuàng)建者董國良久居深圳，對“大城市病”所帶來的種種問題深有感受。一直以來，他迫切地希望，京、滬、廣、深等一線城市能展開JD模式的城市建設(shè)試驗(yàn)。為此董國良四處奔走，四處演說，四處爭辯。不過，自始自終，要么回應(yīng)者寥寥，要么回應(yīng)熱情轉(zhuǎn)頭即忘，真正行動的可謂少之又少。

但就在這個過程中，中部城市長沙，卻在偶然之間主動嘗試了這一理念。幾年時間下來，悄然“開花結(jié)果”。

2010年9月世博會的“JD模式展”與10月“全國總價地王”、JD模式樓盤的開盤，讓來自長沙的“人車分流”故事引起了部分人的矚目。

三角洲因地制宜

2010年下半年起，“北辰三角洲”幾個豎形大字，就一直嵌在一棟四十多層高的樓王外立墻面上。10月份開盤以來，售樓員通常會向購房客提到北辰三角洲的“人車分流系統(tǒng)”。

也就是這一片土地，2007年曾以92億元的天價誕生了震動全國的“總價地王”，令長沙這個中部城市受到來自全國的驚訝目光：一個中部房價“洼地”何以如此“狂妄”？

很顯然，外地人很難以理解這一片區(qū)域在長沙城的特殊價值。

無論是湘江還是瀏陽河，無不在中國文化圖譜上流傳著美麗故事。這一片“地王”板塊，正是湘江與瀏陽河“兩水交匯”之處，形似重慶朝天門或上海陸家嘴，當(dāng)?shù)厝朔Q“新河三角洲”。

在整個長沙城區(qū)的版圖上，新河三角洲地處城市中心片區(qū)的北端，它獨(dú)攬兩江，視野遼闊，濱水岸線長達(dá)3公里，近可聞古開福寺晨鐘暮鼓，遠(yuǎn)可眺岳麓山春綠秋紅，具有真正意義上的“濱水特質(zhì)”。長沙市政府更是將“兩館一廳”（圖書館、博物館和音樂廳）放在這里，其水岸生活和中心片區(qū)的雙重特質(zhì)幾近絕版。

然而，拋卻“兩水交匯，風(fēng)水寶地”的美妙言語，其兩面環(huán)水的格局自然暗藏著洪澇隱患。為了防洪需要，湘江河堤和瀏陽河堤建筑要求是黃海標(biāo)高39米，一旦河堤決口，標(biāo)高33米（與周邊市區(qū)同樣高度）的新河三角洲自然首當(dāng)其沖。

如何保證防洪安全，同時又兼顧居住的濱水品質(zhì)？這成了一個首先需要考慮的問題。然而，值得考慮的問題并不止這一個。

“地形只是一個方面，主要還有交通問題。”說起當(dāng)年規(guī)劃的初衷，長沙市規(guī)劃局副處長吳海浪對本刊記者這樣說。

吳海浪介紹，新河三角洲項(xiàng)目開發(fā)密度較高，容易產(chǎn)生較大的交通發(fā)生和吸引量；由于項(xiàng)目地處湘江和瀏陽河夾角，項(xiàng)目周邊過境道路現(xiàn)狀流量較大，而且會隨時間進(jìn)一步上升，對項(xiàng)目的出入交通帶來了較大的壓力。

還有一個問題，那就是長沙城市規(guī)劃的土地用量矛盾。

湖南省發(fā)改委副主任、湖南省兩型辦常務(wù)副主任徐湘平曾表示，2003年國務(wù)院修編以后批的城市規(guī)劃要延伸至2020年，但當(dāng)時長沙只經(jīng)過五六年的時間就沒地了，矛盾十分突出。

自2007年湖南長株潭地區(qū)獲批“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”之后，“資源節(jié)約，環(huán)境友好”這八個大字就成為其歷史使命。怎么節(jié)約土地，提高土地利用效率是擺在政府面前的難題。

此外，三角洲地區(qū)改造范圍147.16公頃，人口28270人，老企業(yè)152個，需拆遷房屋46.68萬平方米。通過效益分析，按傳統(tǒng)方式改造，公共設(shè)施需要政府財(cái)政出資，投入產(chǎn)出無法平衡。

種種矛盾相互交織，在地塊拍出之前，這一片區(qū)的規(guī)劃早就被政府提上了日程。而董氏JD模式理論，恰能較好地解決這些問題。“敢為天下先”是湖南人最為自我認(rèn)同的湖湘文化性格，長沙市政府也很快有了思路。

北辰項(xiàng)目兼容并收

北辰三角洲是北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司在長沙的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也是新河三角洲地帶的主體建筑群，占地面積約110萬平方米，總建筑規(guī)模達(dá)537萬平方米，規(guī)劃的常住人口10萬人。

在董國良的JD模式理論中，土地的節(jié)約利用是極其重要的一個構(gòu)成部分。按照規(guī)劃，北辰項(xiàng)目在黃海標(biāo)高39米架空平臺上住宅面積380萬平方米，酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓等綜合公共建筑80萬平方米，平臺下社區(qū)商業(yè)配套和停車庫等建筑面積120萬平方米。那么，這其中，土地利用效率方面是否有效得到了提升？

“實(shí)行人車分流，在39米標(biāo)高形成統(tǒng)一的人行地面層之后，配套商業(yè)及車庫的屋頂利用率大大提高，綠化面積加大的同時，土地使用更為緊湊高效，居住環(huán)境也更加舒適宜人；與此同時，施工過程中挖土量和地下工程量反而減少，節(jié)約了成本?！遍L沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理、總建筑師秦鳴對本刊記者說。

長沙市官方提供了一組數(shù)據(jù)，“人車分流方案與原平面設(shè)計(jì)方案相比，相當(dāng)于節(jié)約土地58.62公頃。以300萬元/畝計(jì)算，土地增值26.49億元，且可節(jié)約工程投資2.23億元，綠地率由30%提高到50%以上。”

當(dāng)然，如此“超級大盤”，居住、綠化、交通、休閑等各方面，需要整體考量。秦鳴介紹，在JD模式的人車分流設(shè)計(jì)理念之下，北辰三角洲還借鑒了香港比較成熟的街區(qū)概念，最終實(shí)行的是化整為零的片區(qū)組織和立體開發(fā)。

北辰三角洲沒有采用大片單調(diào)的蓋板模式，而是采用了天橋加連廊的人車分流模式，將110萬平方米用地分割成約20個獨(dú)立片區(qū)，每個片區(qū)大約是4～5萬平方米，各自形成一個獨(dú)立的住宅小區(qū)或商業(yè)中心。實(shí)行人車分流之后，一個片區(qū)一個蓋板，蓋板之上是建筑群和休閑花園，蓋板之下（也就是黃海標(biāo)高39米架空平臺下）設(shè)置2層停車場。同時為突出濱江親水品質(zhì)，湘江風(fēng)光帶上則設(shè)置多層“蓋板”，以退臺形式做成商業(yè)步行街和濱江花園走廊。

結(jié)合原有市政交通網(wǎng)，整個項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)了三條主要的南北縱向交通干道，東西橫向規(guī)劃了七條交通要道，并在主要的十字路口設(shè)置紅綠燈，以保證交通秩序。

這種化整為零的人車分流網(wǎng)，在蓋板與蓋板（片區(qū)與片區(qū)）之間用高架橋加以連接，人群流動時可以遠(yuǎn)離車輛，而汽車可以完全在陽光下行駛，整個新城的交通網(wǎng)絡(luò)不會因?yàn)槿塑嚪至鞫兂伞昂诔恰?。同時，整個新河三角洲地帶，人行層也由此形成一個彼此連通的花園。

秦鳴表示，這樣做的另一個考慮，還在于消防安全?！捌瑓^(qū)化整為零，能夠讓消防車輛從地面層更方便地上到人行平臺層?！?。

而在董國良看來，JD模式并非簡單的交通問題，它更加強(qiáng)調(diào)的是整體城市模式，并最終指向人居環(huán)境。

按照設(shè)計(jì)理念，北辰項(xiàng)目希望與湘江風(fēng)光帶、瀏陽河風(fēng)光帶和兩館一廳有機(jī)共融，延續(xù)長沙原有的規(guī)整大氣的城市空間肌理和特色風(fēng)貌，塑造隨水流動的景觀空間，隨街流動的商業(yè)空間、隨勢流動的建筑空間。

這里，北辰實(shí)業(yè)引入了兩個概念：RBD（游憩商業(yè)區(qū)）和CLD（中央居住區(qū)）。

對于RBD概念，主要側(cè)重于區(qū)域內(nèi)緊靠湘江、瀏陽河交匯的區(qū)域，這里有長沙兩館一廳在內(nèi)的濱江文化園，有集合超高層商務(wù)寫字樓、大型購物中心、超五星級酒店、高尚住宅群等地標(biāo)性建筑，凸顯的是該片區(qū)的高端商務(wù)價值。對于CLD概念，則側(cè)重于新河三角洲廣闊的腹地，并依托一線江景的優(yōu)質(zhì)商業(yè)和游憩資源，將其塑造成濱江人居社區(qū)。

從2007年拿地開始，北辰三角洲的整體建設(shè)規(guī)劃時間為6～8年。北辰公司希望，完全建成后的北辰三角洲區(qū)域，將成為長沙“一江兩岸，山水洲城”人居理念的城市名片。這一切構(gòu)想能否落成現(xiàn)實(shí)，屆時，自有時間來給予它全面的驗(yàn)證。

長沙城初嘗“甜頭”

事實(shí)上，新河三角洲的開發(fā)模式，在長沙并非特例。

早在此之前，瀏陽河對岸的另一區(qū)域“江灣半島”，已經(jīng)進(jìn)行了一次超大體量的“人車分流”試驗(yàn)。

江灣半島和新河三角洲有一定的相似性，它濱臨湘江風(fēng)光帶，起始于瀏陽河北岸，向北延伸至撈刀河南岸，呈“三水交匯”格局。2007年，緊隨新河三角洲地塊拍出之后，這片土地被世紀(jì)金源集團(tuán)拍得。與北辰實(shí)業(yè)不同的是，拿地之后的世紀(jì)金源集團(tuán)迅速打造了“湘江世紀(jì)城”項(xiàng)目。

和北辰三角洲一樣，湘江世紀(jì)城同屬于超大復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，占地面積約100萬平方米，一度號稱“湖南第一大盤”。今年10月北辰三角洲開盤時，湘江世紀(jì)城已經(jīng)基本建完。

湘江世紀(jì)城的創(chuàng)舉在于，在長沙乃至全國率先大規(guī)模采用了“人車分流系統(tǒng)”，將社區(qū)近百萬平方米的地下層全部架空，導(dǎo)入市政交通網(wǎng)絡(luò)和停車場，然后用一整塊蓋板的形式，將架空層頂連成一片，扶湘江，南起瀏陽河，北抵撈刀河，綿延近6公里而一舉成為“地空花園”。

不過，由于是“吃螃蟹者”，湘江世紀(jì)城的“人車分流系統(tǒng)”優(yōu)缺點(diǎn)都比較明顯。

“存在的主要問題，是開發(fā)商為追求利潤最大化，建得有些走樣，地面停車庫中存在著部分人車混雜現(xiàn)象?！睂τ谌秉c(diǎn)，董國良這樣說。不過他還是強(qiáng)調(diào)，“仍然效果極佳，綠化覆蓋率達(dá)60%，在消除停車?yán)щy、徹底改善環(huán)境、大量節(jié)約土地等方面驗(yàn)證了JD模式的優(yōu)勢?！?/p>

湘江世紀(jì)城的“人車分流”設(shè)計(jì)，也受到了官方的肯定。

今年10月26日，湖南省省長周強(qiáng)在“兩型”主題調(diào)研中考察湘江世紀(jì)城時，對其有效開發(fā)土地的立體空間，探索集約節(jié)約用地的開發(fā)模式就表示支持。周強(qiáng)還要求認(rèn)真總結(jié)規(guī)劃建設(shè)中的好經(jīng)驗(yàn)、好做法，不斷完善、提升和推廣這一節(jié)地模式。

吳海浪介紹說，其實(shí)“人車分流”在長沙曾經(jīng)有過一些小規(guī)模的建設(shè)，這也為政府奠定了信心。在湘江世紀(jì)城和北辰三角洲之后，基于“人車分流”的JD模式城市建設(shè)，已經(jīng)在長沙多處鋪展開來。

比如，長沙市擬定的另一個節(jié)約集約用地試點(diǎn)區(qū)域“黎托片區(qū)”，也將采用立體布局的JD模式，且得到了來自國土資源部的支持。

黎托片區(qū)位于的長沙城南，其主體建設(shè)項(xiàng)目，是對應(yīng)武廣高鐵而炙手可熱的長沙“武廣新城”。這里，新建的武廣客運(yùn)鐵路和滬昆鐵路經(jīng)過此處，規(guī)劃擬將兩個鐵路編組安排在一起，進(jìn)行立體疊加組合，充分利用地形高差、實(shí)行人車豎向分流。而客運(yùn)站、站前廣場、地鐵車站和綠化廣場則可以綜合共用。初步估算，黎托片區(qū)按原規(guī)劃需基礎(chǔ)設(shè)施用地1093公頃，采用人車分流節(jié)地模式，基礎(chǔ)設(shè)施僅用地640公頃，預(yù)計(jì)節(jié)地率40%左右。

本質(zhì)上，長沙能夠在全國范圍內(nèi)率先實(shí)踐JD模式，還能“接二連三”，主要還是因?yàn)檎烷_發(fā)商都嘗到了“甜頭”。

湖南省發(fā)改委副主任、湖南省兩型辦常務(wù)副主任徐湘平在談到JD模式時，曾用一組數(shù)字來證明了JD模式的可行：按照傳統(tǒng)規(guī)劃，新河三角洲的容積率還不到2.2，但是使用了JD模式，容積率一下子提高到了3.5，而且所有指標(biāo)全部超過國標(biāo)。

徐湘平曾擔(dān)任長沙市副市長，JD模式能夠順利在長沙率先起步，正是源于他幾年前參加一個市長培訓(xùn)會時，偶然聽到董國良的理論而開展起來的。他說：“我們現(xiàn)在能夠做的都是JD模式，舊城改造、新區(qū)拓展、農(nóng)民安置、老企業(yè)搬遷都用這種模式。”

他算過一筆賬：“節(jié)約下來的土地使用權(quán)如果拍賣，20多平方公里大概可以有300～400億左右的財(cái)政收入，所以軌道交通啊什么的錢都來了。”