中國(guó)亟需向空置住房征稅

《羊城晚報(bào)》今年6月6日?qǐng)?bào)道，記者通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)廣州存量住房空置率高達(dá)20.24%。今年“兩會(huì)”期間，國(guó)家住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，全國(guó)確實(shí)存在住房空置問(wèn)題，但很難統(tǒng)計(jì)出準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。這次，《羊城晚報(bào)》記者選取了廣州有代表性的幾大片區(qū)交付時(shí)間在1年以上的9個(gè)樓盤共2959套住房進(jìn)行監(jiān)測(cè)調(diào)查，主要以4月9日至6月5日近兩個(gè)月內(nèi)用水量低于1噸、用電量低于1度為標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)定599套住房為空置，應(yīng)該說(shuō)，這樣的調(diào)查方法和數(shù)據(jù)是客觀可靠與可信的，20%的空置率在全國(guó)城市有普遍性。而更令人憂慮的是，調(diào)查還顯示，珠江新城片區(qū)空置率高達(dá)35.14%，老城區(qū)及金沙洲片區(qū)空置率為13.35%。新建住房主要集中在新城區(qū)，新城區(qū)空置率明顯高于老城區(qū)，這充分反映了住房空置率水平在呈上升趨勢(shì)，這在全國(guó)城市也具有普遍性。

住房?jī)r(jià)值在于居住，住房空置率高，本質(zhì)上講是社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年全國(guó)商品住房投資為2.56萬(wàn)億，竣工住房面積為5.77億平方米，若按20%的空置率計(jì)算，一年形成無(wú)效投資就超過(guò)5000億，新增空置住房面積超過(guò)1.1億平方米;目前全國(guó)城市累計(jì)住房總面積約為175億平方米，空置住房?jī)r(jià)值超過(guò)10萬(wàn)億元。此前有媒體報(bào)道，北京、上海等大城市住房空置率在30%以上;國(guó)家電網(wǎng)曾利用智能網(wǎng)絡(luò)發(fā)現(xiàn)全國(guó)660個(gè)城市共有6540萬(wàn)套住房連續(xù)6個(gè)月電表讀數(shù)為零，按此計(jì)算全國(guó)城市住房空置浪費(fèi)規(guī)模更為驚人。當(dāng)前，一邊是高房?jī)r(jià)導(dǎo)致普通大眾住房困難，特別是階段性購(gòu)房能力不足的年輕人渴望住房夢(mèng)難圓;另一邊是富裕階層家庭擁有多套閑置住房，引發(fā)社會(huì)嚴(yán)重不滿。中國(guó)人多地少，宜居土地資源和社會(huì)資本緊缺，在住房領(lǐng)域閑置大規(guī)模的社會(huì)財(cái)富，既影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也不利于社會(huì)和諧進(jìn)步。

住房空置率高即不合理或非理性住房投資比例過(guò)高，扭曲了住房供求關(guān)系，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡矛盾，已成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問(wèn)題之一。從供給方面看，大量住房沒(méi)有進(jìn)入最終居住消費(fèi)，而轉(zhuǎn)入單純投資性持有，嚴(yán)重削弱了住房供給的有效性;從需求方面看，過(guò)度投資需求與剛性消費(fèi)需求并存，明顯放大了住房總需求，雙重因素共振疊加形成所謂房市“泡沫”，從而為房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)推波助瀾。抑制和最大限度降低住房空置率，對(duì)增加有效供給、抑制過(guò)度需求、促進(jìn)房市供求均衡和穩(wěn)定運(yùn)行具有決定性作用，因而應(yīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要目標(biāo)和任務(wù)。

住房空置率高的原因很復(fù)雜，但重要原因之一是，住房持有或空置成本過(guò)低，低的程度在國(guó)際上罕見(jiàn)。控制住房空置率的基本思路是，實(shí)行積極稅收政策，提高住房空置成本。具體政策有兩種選擇:一是開(kāi)征房產(chǎn)稅或物業(yè)稅，但在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)凡用于居住消費(fèi)(包括自住和出租)的住房均予以免征，只對(duì)空置住房征收;二是直接開(kāi)征“住房空置稅”，空置半年以上起征，時(shí)間越長(zhǎng)稅率越高。這兩種稅收政策形式不同，基本含義或理念相同:培育住房租賃市場(chǎng)，嚴(yán)厲限制住房空置，但并不限制一戶家庭擁有多套住房;這與對(duì)所有住房征稅或第二套以上住房征稅政策相比，可以稱之為積極稅收政策。

現(xiàn)代住房市場(chǎng)體系是由買賣和租賃兩大部分有機(jī)統(tǒng)一組成的，投資性住房的客觀必然性和合理性在于可以滿足租房需求，為租房市場(chǎng)運(yùn)行提供房源供給。顯然，簡(jiǎn)單化打擊或抑制住房投資，實(shí)質(zhì)上是限制私人資本投資住房，不利于租房市場(chǎng)以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面健康發(fā)展，從長(zhǎng)期看，也難以有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。而對(duì)空置住房征稅不論在近期還是在長(zhǎng)遠(yuǎn)都具有積極效應(yīng):在政策機(jī)制的作用和引導(dǎo)下，住房投資將趨于合理化，租房市場(chǎng)可以大發(fā)展，房?jī)r(jià)和房租水平相互影響從而實(shí)現(xiàn)均衡運(yùn)行; “先富起來(lái)”、擁有多套住房的家庭在獲取長(zhǎng)期增值和近期出租雙重收益的同時(shí)，能夠造福于社會(huì)，有利于全社會(huì)住房資源的合理配置，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展。