對話:當(dāng)前房地產(chǎn)形勢

《中關(guān)村》:馬上就要到傳統(tǒng)房地產(chǎn)“金九銀十”的營銷旺季，您是怎么判斷這兩個月的市場走向?

王玨林:這個市場肯定好于上半年，不過今年會出現(xiàn)金還是出現(xiàn)銅?我覺得出現(xiàn)銅也不錯了，不能對它估價太高，因為消費者肯定還是看房子的價格和市場的整體情況。咱們從五一就開始說“金五”了，到現(xiàn)在也沒看到出現(xiàn)“金五”，所以這個沒法度量，只能說大家觀望了一年之后，可能剛性需求開始逐步有所釋放。

《中關(guān)村》:請問商業(yè)用房的大概趨勢如何?

王玨林:實際上，我們調(diào)控房地產(chǎn)市場這么多年，對商業(yè)地產(chǎn)這塊影響不是太大。按理說商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)管理得更好，但現(xiàn)在也比較亂，問題更多，不過商業(yè)地產(chǎn)和老百姓利益的關(guān)聯(lián)度不是很高。另外，從投資的角度，現(xiàn)在由于住宅管理嚴(yán)格，投資的商業(yè)地產(chǎn)有一部分需要轉(zhuǎn)移。

《中關(guān)村》:現(xiàn)在房地產(chǎn)稅比較受關(guān)注，有沒有一個時間表?

王玨林:現(xiàn)在發(fā)改委正在研究和推進的，一個是物業(yè)稅、一個是房產(chǎn)稅，兩者都跟房地產(chǎn)有關(guān)系。其中，房產(chǎn)稅比物業(yè)稅稍微好運行一點，因為它是即有稅種，只是擴大范圍的問題。但是，現(xiàn)在到底哪個城市準(zhǔn)備好了，還不清楚，因為房產(chǎn)稅必須有很多技術(shù)支撐，包括收稅要解決哪些問題、收稅目的、與原先稅費的關(guān)系、城市所占房地產(chǎn)資料問題，還有是不是消費者能夠接受，也就是平衡的問題。這些都與稅收有很大關(guān)系。

我個人認為，一定要推進法制化，光靠政策來回調(diào)，越調(diào)越難。所以，應(yīng)當(dāng)建立一個合理的稅種法制，不僅是房地產(chǎn)稅收，還有其他的管理，包括將來的市場秩序也要管制。雖然這個在全國目前的條件下實施起來比較難，但我倒希望有條件的城市主動做一些試點，從試點中發(fā)現(xiàn)問題，再進行總結(jié)，我覺得應(yīng)當(dāng)是比較好的。

《中關(guān)村》:如果現(xiàn)在符合條件，購買了經(jīng)濟適用房，但過幾年收入增加了，超過了這個購買條件，會被要求退房嗎?

王玨林:按理說應(yīng)當(dāng)退，這是我個人觀點，但實際上退不了。對于保障性住房，我也提幾點建議。第一，宜近不宜遠，宜城里不宜城外，真正住保障房的，生活條件都不太寬松，把他安置到城外去了，看起來改善了，實際上給他帶來更大的生活成本。第二，宜小不宜大，因為它是一項福利，國家不能讓你拿去享受，只能是保障基本生活需要。第三，不能上市場，要保護有限的保障性住房資源，不符合條件的要及時退出，做到有退有進。

《中關(guān)村》:現(xiàn)在有退嗎?

王玨林:現(xiàn)在還沒有。08年以前的經(jīng)濟適用房，賣出的錢90%歸政府，10%歸你，以后是三七開，30%歸你，70%歸政府。

《中關(guān)村》:對于房屋供應(yīng)、土地供應(yīng)問題，國家已出臺相應(yīng)的政策。請問在具體實施上，將怎樣落實這些措施?還有相關(guān)企業(yè)能否真正跟隨國家政策?

王玨林:履行合同，按合同辦事。買地的合約里全有規(guī)定，只要嚴(yán)格履行合同，整個市場就能上去，就不存在退房問題。如果開發(fā)商嚴(yán)格履行土地合同，就不會有囤地問題?，F(xiàn)在的問題就是不履行合同，換句話說，就是違規(guī)行為太多。還有一個因為政府原因?qū)е峦恋匚丛谝?guī)定時間內(nèi)完成開發(fā)的問題，如果土地不具備開發(fā)條件，比如拆遷問題解決不了，那不算企業(yè)囤地，責(zé)任應(yīng)該歸于政府。所以，我一直強調(diào)，土地買賣應(yīng)該凈地賣，具備開發(fā)條件的，他馬上拿地開發(fā)，還得按規(guī)定辦，必須開發(fā)。這樣，房屋供應(yīng)量自然就上去了，如果這些都不行，那就是土地供應(yīng)量的問題。