我國房地產企業信用評價現狀及存在的問題

[摘要]房地產行業是我國的國民經濟支柱行業之一，其信用問題影響到整個經濟的穩定發展。對房地產企業信用進行有效、準確的評價具有重要的意義。本文針對我國現有的房地產企業信用評價體系進行了介紹，并對其存在的問題進行分析。

[關鍵詞]信用評價 房地產 現狀

我國房地產行業自1998年住房制度改革后，進入快速發展階段。作為我國國民經濟的重要支柱產業之一，其重要性不言而喻。作為一個產業關聯度強的行業，其所帶動的上下游相關產業鏈相當長。一旦企業發生信用風險，將會對整個國民經濟的穩定造成重創。因此，對房地產企業進行信用評價具有極其重要的意義。

一般來講，企業信用是指企業在生產經經營過程中與其利害關系者之間建立起來的，以誠信為道德基礎的思想觀念和踐約行為。對企業的信用評價一般應該包括企業的綜合實力、財務信用、銷售信用等。

一、我國房地產企業信用評價現狀

目前我國針對房地產企業進行的信用評價相關的體系主要有:建設部房地產企業資質評級標準、建設部及各省市房地產企業信用檔案管理系統、部分省市房地產行業誠信評價方法以及商業銀行對房地產開發企業貸款的資信評級方法。

1. 建設部房地產房地產企業資質評級

為了規范房地產開發企業經營行為，國家建設部于2000年頒布《房地產開發企業資質管理規定》，要求各房地產開發企業須取得建設部評定的企業資質等級方可進行房地產開發與經營。

該資質等級的評價內容主要包括注冊資本、從事房地產開發經營年限、累計開發額、近年建筑工程質量合格率、企業管理人員狀況、是否有完善的質量保證體系等。房地產企業開發資質按企業以上方面的狀況分為四級，并對各等級企業可從事的業務范圍進行了限制。

通過該等級評級的內容，我們可以看到該資質等級反映的是包含企業資本實力、經營管理以及歷史經營信用等的企業整體信用，不涉及企業的財務信用。

2. 建設部及各省市房地產信用檔案管理系統

房地產信用檔案系統于2002年由國家建設部建立。只要是從事房地產經濟活動的企業，都屬于該檔案監督的對象。

從信用檔案內容看，以房地產開發企業為例，檔案中的內容主要包括企業的基本情況、主要管理人員情況、良好記錄行為、不良記錄行為、已完成和在建項目情況、在建項目預售許可證、資格年檢情況和投訴情況。從檔案中的內容看，該檔案系統主要是針對企業在經濟活動中的整體信用，涉及到企業財務信用的僅有“銀行信用等級”一項。該檔案僅對房地產企業的信用信息進行歸集，未對其作信用評價。

3. 部分省市房地產行業誠信評價方法

亦有部分城市對所轄房地產企業進行了信用評分，如深圳市規劃和國土資源委員會建立的深圳市房地產信息系統。深圳市房地產信息系統的主要評價對象為深圳市的房地產開發企業、房地產經紀機構和房地產估價機構以及從事房地產業務的房地產經紀人等。評價方法主要采用計分法，將評價對象分為誠信、預警及失信三個等級，并將評價結果在網上予以公示。公示信息主要包括企業的基本資料、管理人員、不良行為、業績、年檢情況、項目手冊等。

4. 商業銀行貸款信用評價

根據《巴塞爾協議》對不同類型的資產按不同權數來量化信用風險的標準計算方法，商業銀行紛紛建立了針對各行業的內部信用評價指標體系，以確定授信企業的信用水平，保障貸款安全。

商業銀行對于房地產貸款的分析內容一般包括企業領導人素質、履約能力、經濟實力、資金結構、經濟效益與發展前景等。商業銀行房地產開發貸款信用風險測度主要使用定性分析方法、財務比率指標分析法和貸款風險度法。定性分析法以定性指標分析為主，缺乏數量標準，評價結果主觀性較大。財務比率指標分析法往往只考慮借款人的還款能力，考慮因素不全面。

二、存在的問題

筆者在對以上信用評價系統進行瀏覽及信用查詢的時候，發現存在以下問題:

1. 系統的覆蓋面不完全。雖然有關部門多次要求征集各企業的相關信息，但記者在查詢中仍然發現存在部分企業在系統中無記錄的現象。在實際中，規模越小資歷越淺的企業的信用履行能力越弱，自然也應該成為關注的對象。在信息不對稱及交易成本的作用下，利益相關者如果在公開的系統上得不到這些企業的信息，就只能聘請專業的評級機構進行信用調查。但這如果只是對于普通的消費者來說是可能性是不大的。

2. 信息內容不完整。雖然各個檔案系統均設置了多項指標信息，但系統中大部分企業的信息不完整，尤其是企業的不良情況信息以及企業的銀行信用等級多數為空白。信用系統的作用本來就是為了對企業進行監督，作為企業不愿公開的負面信息，本應備受關注，但在系統上卻極少有登記備案，系統的監督與公示作用明顯被弱化。

3. 信息存在著滯后性。筆者在2010年進行查詢時，多數企業的信息只更新到2006年甚至更早，數據上的時滯，使得信息系統不能反映企業當前的狀況，這給相關的信息使用者帶來不便。信用評價系統的作用也就流于形式。

4. 評價方法落后。與國外相比，我國尚未形成成熟的信用風險計量模型，信用評價的技術水平較落后于國外。部分商業銀行按照《新巴塞爾協議》的要求，進行風險管理系統的開發，在技術上得到一定的改進。而其他評價體系中多采用專家打分法，主觀性較強且容易受到人為的操縱。從評價指標上來說，各評價系統在反映企業信用狀況方面全面性仍存在著不足。

三、總結

在美國次貸危機的影響下，信用風險已成為社會各界重點關注的問題?！皹谴啻?、樓塌塌”更暴露了房地產企業的信用問題的嚴重性。建立切實可行的房地產企業信用體系已經迫在眉睫。鑒于前文的分析，筆者認為信用系統是相關部門對企業信用進行的評價及認定，對于消除信息不對稱，引導消費者選擇優質產品，增強企業守法與誠信意識有著積極的意義。

參考文獻:

[1]張智明.房地產企業社會信用評價指標體系的完善與應用[J].商場現代化，2009(26).

[2]李睿.中國商業銀行房地產貸款信用風險管理研究[D].華東師范大學，2006.