對房地產(chǎn)市場認(rèn)知的四大謬誤

閑暇之余，瀏覽某門戶網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)有關(guān)政策調(diào)控、房價(jià)走勢的討論依然是熱鬧非凡，但大家大作明顯少了。細(xì)讀了幾篇文章，又發(fā)現(xiàn)文章題目有明顯地追求點(diǎn)擊率之嫌，其中觀點(diǎn)更是略顯極端，甚至有失偏頗，存在對市場基本認(rèn)知上的謬誤。

沿襲“十大”系列文章，茲逐一剖析關(guān)于對房地產(chǎn)市場認(rèn)知的四大謬誤。

謬誤1：從1998年房改開始，房地產(chǎn)市場就是一個高度市場化的市場

持這種觀點(diǎn)的人可能沒有親身經(jīng)歷過1998年后的房改，以及前后市場的變化。1998年之所以稱之為中國房地產(chǎn)市場的里程碑，是因?yàn)樵诋?dāng)年的兩會上首次明確地提出將住宅產(chǎn)業(yè)作為“兩點(diǎn)”(新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn))，也由此引發(fā)了現(xiàn)在我們所熟知的房地產(chǎn)市場“黃金十年”。但房改并不等同于房地產(chǎn)市場化。在其后的幾年里，幾乎所有企事業(yè)單位都在忙著建房、分房和舊房核價(jià)。筆者最后一次享受單位分房就是在1999年。甚至到了2002、2003年，許多中西部城市的機(jī)關(guān)、實(shí)業(yè)單位還在繼續(xù)搭著福利分房的“末班車”。

其實(shí)，房地產(chǎn)市場真正具有市場化雛形始于2002年7月1日，即國土資源部頒布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的施行時間(國土資源部U號令)。國土資源部1l號令出臺，被視為土地制度的一場革命，并因此開啟了房地產(chǎn)市場化的進(jìn)程。而2004年“71號令”(俗稱“八三一大限”)的出臺，結(jié)束了土地市場“雙軌制”(協(xié)議出讓和招標(biāo)拍賣掛牌出讓)的歷史。這是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上一個重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，開啟了中國房地產(chǎn)市場的一個新時代——“后八三一時代”。回頭看來，國土資源部11號令、71號令，再加上2003年央行的121文(關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知)，基本確定了房地產(chǎn)市場的政策基調(diào)和市場生產(chǎn)要素的配置格局，是影響房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的三個重要文件，更是一次歷史性的轉(zhuǎn)折。事實(shí)上，直到2004年后，房地產(chǎn)市場才真正開始了百花齊放了景象。從房地產(chǎn)企業(yè)的年度業(yè)績曲線圖中也可以清楚地看到這一點(diǎn)。

但是，上面所說的市場化是相對僵化的計(jì)劃體制而言，而且僅僅是土地和房屋流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的市場化，房地產(chǎn)市場的核心生產(chǎn)要素——土地和資金——從來就沒有市場化，始終集中和壟斷在政府手中，土地供應(yīng)量和貨幣供應(yīng)量，以及何時供應(yīng)，如何供應(yīng)等，都是政府說了算。

回顧房地產(chǎn)市場的發(fā)展史，幾乎就是一土地政策和信貸政策的變化史!

地根和銀根是房地產(chǎn)的兩大命門。地根和銀根沒有市場化，房地產(chǎn)市場怎么可能市場化，又何談高度市場化?更枉論目前“走兩步、退三步”的政策了。

謬誤2：本輪調(diào)控，不達(dá)目的，絕不罷休

房地產(chǎn)市場始終有唱衰派與唱興派(看漲派)之別(參見筆者文章《房地產(chǎn)市場十大規(guī)律》)。

本輪調(diào)控伊始，以CCTV2、中國社科院以及幾位以鼓噪降級為主業(yè)的博客寫手等唱衰派代表，就像吃了興奮劑一樣，一定要“證明自己判斷對了，哪怕只有一次”。有的斷言房價(jià)非降不可，有的甚至斷言會下降30％。竟連看漲派代表任志強(qiáng)的立場也好像松動了，無論是由衷的，還是嚇唬政府。

為了證明什么而有選擇性地提供一些證據(jù)，往往會無視事物的本身意義所在。就像兩個當(dāng)街對罵的村婦，一個說另一個與她丈夫偷情了，一個說另一個不要臉。而丈夫——矛盾沖突的主體，此時可能躲在門后偷著樂呢。

因?yàn)閷I(yè)從事房地產(chǎn)管理咨詢之故，本人對制度學(xué)有較深入的系統(tǒng)研究，加之對十幾年來的房地產(chǎn)市場政策幾乎熟記在心，并參與過多次政策研究會議，因此始終對市場調(diào)控政策的系統(tǒng)性、及時性、適宜性和有效性抱有很大的懷疑。甚至當(dāng)媒體上關(guān)于市場走勢、房價(jià)的討論愈發(fā)熱鬧時，發(fā)言的欲望愈發(fā)低落，就好像《手機(jī)》中嚴(yán)守一恐懼性地躲避手機(jī)一樣。

靜心深思一下，如果下面這些問題沒有突破，調(diào)控政策能有唱衰派所期望的效果嗎?

●土地制度可以說是房地產(chǎn)市場一些問題的核心所在。試問在可預(yù)見的將來，土地和國有性質(zhì)和政府集中壟斷的格局會有改變嗎?哪怕是些許!

●土地市場的問題其實(shí)反映了中央政府和地方政府在財(cái)權(quán)和事權(quán)上的不對稱。試問在可預(yù)見的將來，國家財(cái)稅制度會有重大突破或根本性改革嗎?哪怕是些許!

●誰都知道保障房建設(shè)很重要。但當(dāng)公務(wù)員們能夠拿出充足的證據(jù)證明自己屬于保障對象(可以很容易拿出月收入3000元、妻子下崗、孩子上學(xué)等證據(jù))，而需求者們卻拿不出證明，眼看著數(shù)量少得可憐的保障房流入到機(jī)關(guān)公務(wù)員手中，你是不是感覺很無奈，毫無辦法?你能改變這個市場最大利益集團(tuán)嗎?你不能!

●人口流動紅利和城市化趨勢是住房需求的源動力。試問在可預(yù)見的將來，這些趨勢會改變嗎?放眼全球，回望兩百年，你能舉出通過壟斷供應(yīng)、抑制需求而實(shí)現(xiàn)調(diào)控目的的例子來嗎?反面的例子倒是有很多，比如軍火、毒品，屢禁不絕!

前些日子，北京媒體報(bào)道說，四環(huán)內(nèi)的平均房價(jià)已達(dá)34620元／平方米。一位計(jì)劃在北京給孩子買房的外地朋友問怎么漲得這么快，我說天安門周圍的房子有多貴，四環(huán)邊兒的房子就該多責(zé)，因?yàn)樗沫h(huán)內(nèi)幾乎沒有地了——四環(huán)邊兒房子就是天安門周圍的房子。

可預(yù)見的將來，一系列根本性問題難以改變，你能奢望調(diào)控效果嗎?

本人比較悲觀。如果我們不健忘的。話，在過去的N年里，猶豫中沒有買房的人都后悔了，被唱衰派所嚇退的開發(fā)商都錯失了發(fā)展良機(jī)。

那位向我了解北京房價(jià)的朋友最近趁著房價(jià)疲軟終于在北京買房了，給九月份來北京讀大學(xué)的兒子買的。

謬誤3：數(shù)據(jù)顯示。數(shù)據(jù)證明

瀏覽一些文章，幾乎總能在其中發(fā)現(xiàn)許多引用數(shù)據(jù)。慣常的語式通常是：根據(jù)XXX最新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)……，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示……，數(shù)據(jù)證明……。在這方面，最能拿數(shù)據(jù)說話的就是任志強(qiáng)了。但如果你仔細(xì)閱讀他的文章，你會發(fā)現(xiàn)他文章中引用的數(shù)據(jù)幾乎都是官方數(shù)據(jù)，而且有許多不一致之處。

或許因?yàn)槭抢砜瞥錾恚又跒榉康禺a(chǎn)企業(yè)研究、制訂戰(zhàn)略規(guī)劃時，需要有大量數(shù)據(jù)支持，本人對數(shù)據(jù)也有一種奇妙的熱情，甚至在公司內(nèi)部有專人幫我查找數(shù)據(jù)，媒體朋友、證券公司的朋友更是經(jīng)常給我提供。或許是不乏數(shù)據(jù)來源，因此在筆者的很多文章中，特別是早期文章中，也總是引用大量的數(shù)據(jù)，甚至是制作出精美的圖表。但是，幾個數(shù)據(jù)、幾件小事卻改變了自己的行文習(xí)慣。

一個是關(guān)于引用最多的房價(jià)收入比數(shù)據(jù)。房價(jià)收入比是世界銀行《2001年世界發(fā)展指標(biāo)》提供的1998年全球96個國家(地區(qū)，下同)房價(jià)收入比資料進(jìn)行的測算結(jié)果。請記住：是世界銀行提供的1998年96個國家的數(shù)據(jù)——(1)是世界銀行一家之?dāng)?shù)據(jù)；(2)是1998年的數(shù)據(jù)；(3)是96個國家的數(shù)據(jù)——這一點(diǎn)非常重要。鑒于數(shù)據(jù)來源并不具有廣泛性和代表性，作為合作研究單位的聯(lián)合國人居署退出發(fā)布方就可看出些許端倪。就是這樣一個房價(jià)收入比，被引入到國內(nèi)后，又進(jìn)一步異化了：其一，公認(rèn)科學(xué)的房價(jià)是以房價(jià)“中位值”，而不是國內(nèi)統(tǒng)計(jì)的平均值。略有統(tǒng)計(jì)常識的人都知道，平均值是沒有意義的，但我們卻延續(xù)至今。其二，收入應(yīng)該是全部收入，其中包括貨幣性收入和資產(chǎn)性收入。國內(nèi)計(jì)算房價(jià)收入比時，只計(jì)算工資性收入，沒有算入灰色收入，更沒有將現(xiàn)居住房屋的租賃收入計(jì)算在內(nèi)(購買新房后，可以將現(xiàn)居住房屋賣掉或租賃)。如此計(jì)算出的房價(jià)收入比顯然不能作為論證泡沫大小的有力證據(jù)，但至今卻依然被廣泛引用。

第二件事是關(guān)于企業(yè)市場份額的。去年我們給某房地產(chǎn)企業(yè)制訂戰(zhàn)略目標(biāo)時，其中一項(xiàng)指標(biāo)是提出該企業(yè)“三五”末的全國市場份額。為此我們查閱、研究了很多國內(nèi)外數(shù)據(jù)。后來發(fā)現(xiàn)萬科等國內(nèi)企業(yè)所謂的市場份額，其實(shí)是增量商品房市場份額，而不是真正意義上的市場份額，至少未將幾近等量的存量房交易量計(jì)算在內(nèi)。固然計(jì)算方法不同，但卻不應(yīng)該混淆概念。就是這樣一個所謂的市場份額，卻被無數(shù)人引來引去。為了進(jìn)一步弄清不同類型企業(yè)在不同等級城市的市場份額，蘭德咨詢今年正在進(jìn)行專項(xiàng)課題研究。一旦研究結(jié)果出來，我們會盡快公之于眾。

還有保障房供應(yīng)量的數(shù)據(jù)。近期從某政府機(jī)關(guān)權(quán)威人士獲悉，許多城市的保障房都流入到了機(jī)關(guān)公務(wù)員手中。例如市場價(jià)為3萬元的房子因?yàn)榧{入保障房建設(shè)計(jì)劃，內(nèi)部分配價(jià)是驚人低的7000元。就是這種房子，卻占用了城市保障房建設(shè)指標(biāo)。這不是玩數(shù)字游戲嗎!

雖然我們沒有任何理由懷疑數(shù)據(jù)的真確性，但我們又沒有任何證據(jù)證明其真確性。以難以確保真確性的數(shù)據(jù)作為文章的證據(jù)，能證明什么?

更令人悲哀的是，有很多更重要、更敏感的數(shù)據(jù)我們無從獲知，例如不同房價(jià)降幅的銀行壓力測試數(shù)據(jù)。就像樓盤實(shí)際成交量、企業(yè)實(shí)際利潤率一樣，有些數(shù)據(jù)永遠(yuǎn)掌握在最高領(lǐng)導(dǎo)人手中。

因此，我們經(jīng)常建議房地產(chǎn)企業(yè)：拿地時要憑敏銳度和直覺，可行性研究報(bào)告只是佐證；進(jìn)行下面合作開發(fā)時，要看對方領(lǐng)導(dǎo)人如何，審慎調(diào)查只是必要的程序；制訂戰(zhàn)略規(guī)劃時，要看股東的行業(yè)心態(tài)是否樂觀，數(shù)理推算結(jié)果也只是驗(yàn)證；建立、推行管理體系是必要的，但不要忘了人本、和諧才是企業(yè)發(fā)展之本……類似這些，其實(shí)是思維方式或方法論問題。那么我們寫文章時，是不是也應(yīng)該從理論、方法論入手，而不是從數(shù)據(jù)推論觀點(diǎn)入手呢?

謬誤4：以行業(yè)代替產(chǎn)業(yè)，以住宅市場代替房地產(chǎn)市場

除了觀點(diǎn)存在很多謬誤外，在見諸媒體的文章中或公開演講中，很多作者和專家還對一些常用術(shù)語的概念混淆不清，經(jīng)常張冠李戴，犯外行一樣的錯誤。比較典型的例子就是以行業(yè)代替產(chǎn)業(yè)，以住宅市場代替房地產(chǎn)市場，把新房、住房成交量作為測評房地產(chǎn)景氣度的指標(biāo)，甚至是唯一指標(biāo)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)，不是一個行業(yè)。在《現(xiàn)代漢語詞典》中對產(chǎn)業(yè)的定義是“構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)的行業(yè)和部門”，而行業(yè)是“工商業(yè)中的類別”。雖然《現(xiàn)代漢語詞典》中的定義也有值得推敲和商榷之處，但還是可以看出產(chǎn)業(yè)與行業(yè)之區(qū)別。通常意義上，產(chǎn)業(yè)比行業(yè)的概念廣，如房地產(chǎn)業(yè)，就包含了其中的多個行業(yè)和相關(guān)部門。在我國統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)口徑內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)包含了四個行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、其它房地產(chǎn)活動(如房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)管理咨詢等)。

房地產(chǎn)市場不僅指住宅市場。房地產(chǎn)市場包括一級市場、二級市場和三級市場。住宅市場只是房地產(chǎn)二級市場中的分類市場之一。

新房成交量、價(jià)屬于市場先導(dǎo)性指標(biāo)，無疑是測評房地產(chǎn)景氣度的最重要指標(biāo)，但絕不能代替開竣工量、土地成交量、投資信心指數(shù)等其它指標(biāo)，否則就有“管窺”之虞，可能犯瞎子摸象的錯誤。反之，如果樹立產(chǎn)業(yè)思維并在產(chǎn)業(yè)思維指引下，就能更全面地捕捉到市場各自信號，并進(jìn)而做出更及時、準(zhǔn)確的判斷。

另外，房地產(chǎn)市場也從來不是獨(dú)立存在的市場，它既與上下游市場高度關(guān)聯(lián)，又與股市、外資政策等息息相關(guān)，并且這一切還要置于整體“基本面”上。而我國的經(jīng)濟(jì)“基本面”又脫離不了整個國際金融、經(jīng)濟(jì)形勢。

面對“極為復(fù)雜”的2010年，溫總理都“左右兩難”，誰還有慧眼通過新房成交指標(biāo)看清整個房地產(chǎn)市場呢?