京滬降價樓盤多滯銷

從1月份的第三次樓市調控開始，至今已有半年。北京、上海、深圳等幾大城市均出現大量樓盤優惠促銷的現象，但《金融理財》記者調查顯示，部分樓盤降價促銷后，依然存在滯銷情況。

新浪樂居調查顯示，上海上半年降價樓盤有156個，占市場在售樓盤的30.29%。然而，如此大面積的樓盤優惠并未促成真正的熱銷。同時，中房信的統計數據也顯示，今年新開的樓盤中，銷售率超過70%的僅有40多個樓盤，若去掉被錯誤納入統計樣本的部分樓盤，銷售率超過七成的新開樓盤中，實際只占全部181個新開盤的10%。其中，近六成的新開樓盤銷售率未達到50%的半年度指標。

同樣的情況還出現在北京。在記者調查的十多個北京降價樓盤中，絕大多數樓盤的銷售率不到70%。

為何樓盤推出優惠后，依然大面積出現滯銷現象？業內人士認為，即使是在降價后，樓盤的銷售價格仍遠高于購房者對房屋價值的判斷，進而導致優惠樓盤的滯銷。如果開發商希望在下半年改變這類局面，必須通過一系列手段，讓項目的銷售價格更貼近本身的價值。

大幅優惠后仍滯銷

記者首先對北京樓市進行了調查。4月，北京通州樓盤京洲世家對外宣布，該樓盤均價22000元/平方米，直降6000元/平方米至16000元/平方米，北京市房地產交易管理網上數據顯示，該樓盤實際成交均價只有15262元/平方米。截至6月28日，該樓盤成交10套，簽約率約10%。此外，旭輝御府、中建港灣家園等樓盤，預售價與實際成交均價差距在3000元/平方米以上，但樓盤簽約率都較低。

同樣的現象也出現在上海。據報道，中海御景熙岸的報價為18000-22000元/平方米，不僅遠低于網上參考價格，部分房源甚至比去年同期開盤的同區域樓盤保利林語溪還低，但中房信統計顯示，該樓盤截至6月26日，只出售了30%的已推出房源。

今年4月份，曾率先在周邊其他樓盤降價1000元/平方米的保利湖畔佳苑，截至6月26日只出售上半年全部推出房源的35%。同樣降價銷售未熱銷的還有綠地集團旗下部分項目。該公司曾在6月份推出多個樓盤的降價優惠活動，但截至6月26日依然有三個樓盤的銷售率未過50%。

中房信的統計顯示，截至6月，上海已有156個樓盤進行降價促銷活動，但今年上半年新開盤的181個新開樓盤中，有100個樓盤的銷售率未達到已推出房源總數的50%。

然而，樓盤降價取得了效果的是華南地區。近期，深圳樓市熱銷盤幾乎無一例外是限價項目，甚至個別項目開盤即售罄。據統計，5月以來，深圳限價樓盤有近8個，均出現熱銷場面，而受限價政策影響，價格分別下調10%-20%。其中，6月4日，位于觀瀾的招商觀園推出504套房源，開盤均價為每平方米1.2萬元，大大低于同片區其他樓盤均價3000元，引發購房者通宵排隊搶購。

記者查閱網易提供的成交數據發現，5月以來，成交量位居前列的大部分位于廣州“限價”區域的增城、花都一帶。

“買到房”到“買好房”

在部分降價樓盤遭遇滯銷時，部分價格較高的高端樓盤卻成交火爆。中房信統計顯示，平均成交價格接近10萬元每平方米的上海紫園，以及瑞虹新城、徐匯苑、慧芝湖花園等成交均價達到4萬元/平方米左右的高價樓盤，銷售率卻在80%以上。值得一提的是，此前上述樓盤大多未進行降價優惠。

為什么降價銷售的樓盤遭遇滯銷，而高端住宅在不降價的情況下，依然熱銷？上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍表示，降價樓盤之所以出現滯銷的根本原因，是所謂的降價多為營銷噱頭，樓盤的價格仍遠高于項目的真實價值。反觀那些熱銷的高價樓盤，雖然部分項目的價格較高，但開發商的報價基本符合真實價值，所以盡管項目的售價比較高，但成交情況要好于一般樓盤。

陽光100置業集團常務副總裁范小沖也有類似看法。他認為限購令帶給市場的最大變化，是購房者更多出手那些他們認為真正具有購買價值的房地產。

北京聯達四方房地產經紀公司董事長楊少鋒也認為，在限購令下，讓一個城市的買方數量相對固定化、有限化，人為地制造了供大于求的局面。在這種人為的供大于求的背景下，樓市開始由“價格時代”向“價值時代”轉變。在“價值時代”中，價格并非最重要的營銷手段，房地產內在的人性化居住價值才是最佳的營銷方式。

伴隨市場買方群體年齡結構的上移及調控下供求關系的逆轉，購房者的買房行為愈發理性與挑剔。在選房時，買房者的買房需求已逐漸由之前的“買到房”的初級階段向“買好房”的階段轉移。

呼喚價值地產

按上述觀點，北京、上海等城市的成交量之所以同比出現大幅度下滑，其中最重要的原因是價值地產的稀少。由于市場中缺乏價值足夠的產品，導致新盤降價后依然滯銷。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監張宏偉表示，今年上半年，上海10萬元/平方米的住宅成交了60多套，較去年同期翻了一倍。其中，雖然有上海紫園大量集中成交的因素，但根本原因還是購房者認定目前的價格符合價值。

同時，漢宇地產研究經理陳浩表示，目前購買10萬元/平方米以上高端住宅的購房者大多來自金融業，對價值和價格的判斷力高于普通的消費者。從中也可以看出，目前市場上具有價值的地產項目還是存在。

“即使目前已取得熱銷的部分樓盤，其價格也未必接近價值。促成熱銷的原因，往往只是樓盤的營銷工作做得較好，包裝得比較到位。”一位業內人士則認為。

此前，媒體曾數次報道上海出現的“人造豪宅”現象，通過營銷、建筑以及囤地等多種方式，有意無意制造高價樓盤的稀缺性，進而讓購房者誤會，認為目前的售價遠低于價值。

無論如何，相對整個市場來說，價值地產仍只是滄海一粟。房地產業內的分析人士表示，如果開發商要走出上半年的業績不佳陰影，需要在價值地產的開發、銷售上投入更多的努力才是出路。