商業物業發展中存在的問題與對策

閆愛華

（中平能化物業事業部，河南 平頂山 467000）

1 商業物業的特點

商業物業是從事具體商業行為的物業,是新型商業化的房地產,它是向各類零售商出租房產(攤位)或提供服務從而獲得利潤的物業。其特點是建筑結構新穎、別致;設備設施先進、復雜、種類繁多,不僅有水、電、暖、衛等設備,還經常設有各種電梯、中央空調等現代化設備及停車場等;功能齊全,除商業銷售外,還常常設有餐飲業、電影院、游樂場、美容院等;人員流動量大,組成復雜。

2 目前商業物業發展中存在的問題

2.1 經營理念和管理技術落后

商業物業里常有上百個所有權獨立的零售商,通過統一管理樹立商業物業的整體形象至關重要。但是商業物業的管理比其他物業的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統一收銀,是否接受統一營業時間,是否接受進行統一的促銷活動等。由此無論是物業管理企業還是業主或使用人由于經營理念和管理技術的落后,都會使商業物業形象受損,導致顧客失去光顧的興趣,進而影響商業物業的發展。

2.2 商業經營缺乏特色

目前大量的商業項目存在為招商而招商的傾向,商戶組合缺乏競爭力和協調性,開發商為了招商指標,不能全面考慮商戶的組合,為未來的經營管理埋下了隱患。在經營中,業主和使用人缺乏經營理念,盲目建設,目標經營市場不明確,缺乏商業的準確定位,多數商場經營沒有特色,給人“千店一面”的感覺,缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發的商業物業出現“開盤時火爆,開業時冷清”的現象,商場給人以蕭條冷清的感覺,顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪,光顧的人不多,買東西的就更少了。客流量不旺,致使商業物業中的商戶像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產生信任感,更談不上培養忠誠性顧客了,如此惡性循環,商業物業的營運就可想而知了。

3 商業物業管理與運營困難的原因

主觀原因:缺乏對商業物業發展規律的認識。房地產將其作為物業來做,商業把它當作商場來做。實際上它是一個綜合體,其運營比單純的物業或純粹的百貨商店要復雜得多。商業物業管理是專門對商業地產提供經營管理服務的物業管理公司,除了要有對房地產的豐富知識和管理經驗之外,還需要有很強的商業運作和管理的經驗。既能夠向開發商提供商業定位和市場細分方面的服務,又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發揮作用,維護和擴大市場的影響力,吸引消費者的駐足。因此,商業物業的管理與運營對物業管理企業具有很大的挑戰性,在管理過程中出現一些問題是必不可免的。

環境方面:商業物業條件不成熟。商業物業發展所需的客觀經濟環境是形成一批成熟品牌并能構成吸引客流的專賣店,城市居民向郊區延伸,消費觀念轉向生理和心理需求的雙重滿足,人均國民收入2000美元以上,居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮人均居民收入1000美元左右,衛星城、小區建設剛剛起步,一些郊區的人主要在城區購物,小汽車普及率還不高,因此形成了商業物業郊外無客流,建在城區又與百貨商店、社區商業中心競爭的兩難境地。

4 發展商業物業管理與運營的對策

4.1 樹立先進的經營管理理念

經營性商業項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者,是創造營業收入的主要組成力量。商業項目的功能就是要幫助商戶去創造收入。簡而言之,就是提高每一平方米商業面積的賺錢能力。這就是商業項目經營管理的價值所在,也是商業地產成功運作的關鍵所在。物業管理企業在商業經營管理上應擁有一支專業隊伍,建立一套超前的經營管理模式和理念。通過提供商業項目從定位、規劃、招商到管理的全程服務,從而確保未來有效而持續的經營管理。

4.2 提高物業管理隊伍的專業素質

物業管理是運用現代經營的技術手段,按合同對物業進行多功能、全方位管理和服務,為物業產權人和使用人提供高效、周到服務,以提高物業的經濟和使用價值,創造一個良好的物業環境這樣的一個過程。要完成這一過程,一支高素質的專業隊伍是必備的條件。商業物業管理隊伍的建設必須與這一管理特點相適應。在人員配置上除了常規的物業管理所需要的專業人才外,還應注意吸收下列人員:懂商務、會管理的經營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術人才。不少商業樓宇的智能化程度相當高,特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進的科學手段對商業樓宇進行管理。當然在引進專業人才的同時,對原有的商業管理人員進行不斷的培訓也是十分重要的。只有把引進人才和自我培養有機結合起來,物業管理隊伍的專業素質才會不斷提高。

4.3 利用制度規范市場秩序

任何企業都存在兩方面的制度:一是企業的基本制度。它們規范企業的基本經濟關系,構成企業的經濟形體,是企業經營機制的決定因素,有什么樣的企業基本制度和經濟形體,就會產生什么類型的經營機制;二是企業的具體管理制度。它規范企業內部各個部門、單位、個人的職責和聯系,構成企業管理的組織形態,對企業的經營管理水平具有重大影響。現代企業制度指的是企業的基本制度。建立現代企業制度的原則是:產權清晰、權責分明、政企分開、管理科學。隨著進場租戶租賃或合作時間的延續,合同及其補充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復雜。所以,對商業物業的管理應采用制度來明確各自的權利和義務,用完善的制度來規范市場秩序。

4.4 實現商業與地產合理對接

地產商借助商家的品牌效應,能有效提升商業物業的銷售,因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點;成熟的大型社區為商業經營者提供了高素質的人流量和消費力。在現代化商業模式中,商業地產的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產增值利潤,而是通過持續的經營管理,提升商業空間的價值。因此,商業與地產的合理對接,才使雙方互利,使商業物業得到較大的發展空間。

4.5 準確定位商業經營方向

由于商業地產與市場需求關系緊密,地產商開發地產時,定位是非常關鍵的,同質化經營只能帶來商業資源和社會資源的巨大浪費。比如社區底商的定位,其招商目標主要有:自身配套所用、綜合百貨業、專業市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場,只有準確、恰當的商業經營定位,才能在激烈的市場競爭中生存和發展。要做到準確定位,一方面必須適應市場的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發,走適合自己的路線。市場細分是商業物業定位的前提,尤其是針對商業密集區,要讓商業物業成功盈利,就必須把市場細分、再細分。

4.6 主體經營凸現特色

主題式商場可以按人群、功能進行劃分,小型商業物業尤其要做好定位工作,要避免與大型商業物業正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“專”、做“精”,以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中,求得生存,站穩腳跟,以獲更大的發展空間。

商業物業不同于其他物業,其項目的定位、規劃、招商和經營管理是一個有機的整體,需要我們理性的思考,全盤規劃,逐漸讓商業物業的管理與營運走上正規發展渠道,使商業物業走向成熟。

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