房地產價格攀升的原因及其對策

李東

（阜新市房產交易中心，遼寧 阜新 123000）

1 我國房地產價格攀升的現狀

從1998年到2006年,我國國內生產總值由84402.3億元增長到209406.8億元,扣除物價因素,年均增長9.2%;城鎮居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元,按可比價計算,年均增長8.9%。但是收入的增長速度,不足于支撐日益高漲的房價,2007年8月中國人民銀行發布的二季度中國貨幣政策執行報告認為:中國住房需求持續旺盛,雖然房地產開發投資加快增長,但供需關系仍趨緊張,房地產價格又出現了加快上漲的勢頭,部分城市的房地產價格漲幅依然較高。報告指出,2007年上半年,全國房地產開發投資完成額9887億元,同比增長28.5%,增速比去年同期提高4.3個百分點,高于同期固定資產投資的增速2.6個百分點。商品房銷售面積2.8億平方米,同比增長21.5%;房屋銷售價格漲幅有所回升,部分城市房價漲幅較高。6月份,70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,漲幅比上月高0.7個百分點。其中,深圳、北京等城市上漲較快。深圳已連續17個月同比漲幅超過10%,其中2007年6月份達15.9%;北京已連續14個月同比漲幅超過8%,其中6月份達9.5%。我國平均房地產價格持續上漲。

2 房地產價格攀升的原因分析

我國當前房地產價格上升的原因主要有：

供求矛盾逐步凸顯是房價上漲的內在原因1.政府為主導的運作體制導致房地產供給的不足。因土地供應量減少而導致供求矛盾逐步凸顯是房價上漲的直接原因。市場價格圍繞價值上下波動,需求增加并且供給減少時會造成價格的上漲。我國房地產市場并不是真正意義上的市場經濟,而是以政府為主導的運作體制。土地的國家所有,使土地供應完全處于國家壟斷狀態,土地的相對供給不足,必然造成價格的上漲。

房地產開發成本不斷上升。房地產開發的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理費用、稅費、利潤等,土地價格和建材價格的上漲,使房地產開發成本不斷提高,對房價上漲形成了推動力。(1)土地交易價格不斷上漲。首先,土地是一切經濟活動的載體,隨著工業化和城市化建設的推進,產業發展和居民生活條件的改善對土地形成了巨大的需求,大量的土地資源被占用,土地供需矛盾緊張,土地交易價格不斷上漲。其次,土地價格的不斷攀升也受到地方政府的利益驅動。目前,土地的收入是地方政府財政的支柱。2003年上海的賣地收入為216億元,相當于上海市地方財政總收入的24%。房價、地價的上漲,有助于地方政府獲取更多的收入,地方政府缺乏抑制房價上漲的動力,土地交易價格上漲增加了房地產開發成本,推動了房屋銷售價格的上漲。(2)建材價格上漲。我國目前正處在重化工業化和消費結構升級階段,投資需求旺盛,生產結構偏重于重工業化,對鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大,而國際市場初級產品也處于價格上漲階段,這就導致了能源、原材料價格漲勢較猛。2004年,建材價格指數曾達到105.1,生產成本增大,必然導致房價提高。

需求導致房價上漲。商品房是一種特殊的商品:一方面可以用來居住,是其實用性;另一方面,商品房可以用來投資,其價值相對較高,風險相對較小。

(1)投資性需求。隨著儲蓄利率的下降和居民投資意識的逐漸上升,房地產投資以相對較低的風險和穩定的收益率逐漸成為投資者的選擇對象。很多城市出現的房價上升、租金下降的現象,就是空房比例的上升影響了房屋租賃市場的價格,這也間接說明了投資用的房產持續不斷增加。

(2)實用性需求。由于我國人口基數大,新增人口多,同時城鎮居民人均住房面積較低,所以人們改善居住條件的要求也十分迫切,對于自住性商品房的需求量很大。

開發商違規囤地行為擾亂了正常的市場平衡。我國房地產價格在越來越大的程度上由少數開發商決定，少數開發商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結成價格聯盟,通過發布虛假廣告來夸大需求,通過囤積房屋、抬價而售等手段制造供給緊張,從而達到哄抬房價的目的,炒作的結果必然是房價進一步上漲。

經濟適用房所占比例極小,無法影響供給、平抑房價。經濟適用房是國家為照顧中低收入居民購房而實施的優惠措施。由于利益的驅使,大部分項目投資還是傾向于資本回報率高的商品房項目上,開發商開發投資中,住宅房地產開發投資占70.3%,其中經濟適用房開發投資占住宅房地產開發投資的2.9%,經濟適用房所占比過小,無法通過影響供給消除由于房價過高而導致的不安定因素。

戶籍制度間接推動了房地產價格的上漲。現有的戶籍制度造成了地域分割,限制了不同地域間勞動力的自由流動，由于限制了以勞動力為主的各種生產要素的流動,降低了社會對資源配置的效率,在一定程度上間接推高了主要城市的房價。學校周邊的房價往往是一個區域、一個城市房價的標志。由于現有的教育制度,對教育資源,尤其是小學教育資源的分配也是按戶口所在區片劃分,從而產生了對相關社會資金的吸引作用,進而帶動了房價的整體性上升。同時,在保障性住房購買條件中,幾乎都有戶口限制,這一限制使得眾多城市新增就業人員無法買到適合這一購買力層次的保障性住房,增加了社會壓力。同時,由于現有戶籍制度立足于人口和地區的捆綁限制,公民在不同城市之間的自由遷徙、工作流動都會受到很大限制,加上中國傳統思想觀念的原因,更加強化了國民固有的安土重遷的生活習慣。

3 調整我國房地產價格的對策與建議

調整開發投資結構,增加低價位住房供應,控制房地產價格上漲調整房地產開發用地的供應結構,通過增加普通商品住宅和經濟適用住房等建設用地的投放量,增加普通商品住房和經濟適用住房的供應,提高其在市場供應中的比例,可以保障城鎮中低收入家庭的住房需求。同時,還要建立與住房供應體系相適應的住房價格體系:一是對限定銷售對象的中低收入家庭購買的經濟適用住房,嚴格實行政府指導價,限價銷售;二是對大多數家庭購買的普通商品住房,采取由政府定期制定公布指導性價格和浮動幅度,放開銷售價格的管理方式;三是對高收入家庭購買的高檔商品住房實行市場調節價,由企業依開發經營成本和市場供求狀況自行確定銷售價格。

控制開發成本,降低房地產企業的期望利潤。一是降低建筑工程成本、降低產品銷售價格,使之在競爭激烈的市場經濟環境下,求得生存、求得發展;二是充分發揮房地產企業內部各個部門的作用,通過有效整合來促使企業提高效率和加強成本控制,減少管理費用支出,減少消耗,降低成本,既實現企業利潤的最大化,又促使開發商拓展競爭思路,把期望利潤調整到一個合理的水平。

加大對房地產價格的檢查與監管力度,維護市場正常的價格秩序。一是清理整頓房地產的各項稅費。管理費和服務費等各種收費項目,能降低標準的給予降低標準,能減免的給予減免,對不合法、不合理的收費項目要堅決予以取締;對各種基礎設施配套性收費,應結合城市公用事業價格改革和費改稅的推行逐步降低收費標準,直至取消;對涉及住房開發建設過程中的自來水、電力、燃氣、電話、有線或光纜電視等壟斷行業的價格和收費行為進行全面清理整頓,嚴厲打擊壟斷企業強行推銷商品和服務、強制收費的價格違法行為。

是嚴肅查處房地產價格的違法行為(如低價出讓土地、高價炒賣房地產)。對短少面積、搞價格欺詐等擾亂房地產市場正常價格秩序的行為要予以曝光和嚴肅查處,以維護房地產市場正常的價格秩序。

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