京滬樓市回暖:二次調控會否悄然來臨

　　針對“8月京滬穗深樓市首次全線回暖”的消息，有專家認為，“今年的金九銀十只能算是鍍金、鍍銀”，而最近的市場回暖明顯根基不牢，更因中低價房集中成交，使得樓市回暖成色有假。而宏觀調控政策不僅沒有放松，更有收緊的跡象。
　　截止到8月30日，來自北京市房地產交易管理網的統計顯示，北京8月新盤期房與現房住宅總成交量為6149套，相比7月的5726套上漲了7.3%，而8月二手房成交量為11859套，相比7月的10367套也上漲了14.3%。由保利、萬科、綠地等開發的項目均出現了開盤當天售罄的“日光”現象。
　　在上海，8月商品住宅市場成交面積環比上升61%；平均成交價格在持續3個月下調后，重回到2萬元以上，達20973元/平方米，環比漲幅達5.8%。
　　廣州目前成交量反彈的幅度更大，8月廣州網簽接近7000套，環比增幅超過六成，創下“4?17”新政實施以來的新高。而成交均價也回升6.39%。不僅一手樓市重現“日光盤”，而且在二手樓市方面，業主即放盤即成交的個案也在不斷增加。
　　8月的深圳，商品住宅成交面積環比大幅上漲84%，成交價格環比上漲7%。
　　與此同時，也許是為了抓住“0v876cXwyMNdHLAkWYvULu9Ni9EBFLLBlc/npcCVo00=金九銀十”，此前一直處于觀望狀態的開發商們積極推盤“以量補價”。在北京，9月純新盤達到了18個，可能創造2009年來的新高；廣州9月全新面市樓盤數量多達24個，超過了8月及7月的21個純新盤數的總和，天河、越秀、海珠等核心區新盤新貨的“吹風價”幾乎都在2萬元/平方米以上；滬上9月開盤的項目數量預計達43個，且部分項目價格報價都比前一期房源有所上漲。
　　疑問一：樓市只是假性回暖？
　　“購買力積壓得這么厲害，后期肯定會有所釋放。”中國房地產信息集團分析師薛建雄表示，“隨著成交量的大幅回升，房價盤整也會加劇。一些前期高價滯銷的樓盤會降價，而本身就熱銷的樓盤價格會有所上調。”
　　不過，不少業內人士認為，業界不應低估政府調控樓市的決心。
　　“今年的金九銀十相對于2009年，只能算是鍍金、鍍銀。”中國指數研究院副院長陳晟表示，8月份樓市回暖，更多是一種成交量的回暖，而非價格的回暖，更不能稱為樓市全面的回暖。中低價房集中成交，使得數據上漲，造成樓市假回暖。
　　世聯地產研究總監王海斌也表示，目前的狀況并不意味著市場開始出現反彈，房價下降的壓力仍然很大。因為現在改善性需求和投資客還是在等待機會。隨著9、10月份供給量的增加，開發商有庫存壓力，房價可能還會下降。
　　疑問二：二次調控或悄然來臨？
　　此外，二輪調控會否出臺也是業內的爭議焦點之一。有專家表示，房價反彈與政府的初衷相左，如果此種情形頻繁出現，或會導致未來政策風險上升。
　　“全國的回暖現象必會遭到政府的關注，估計國家將會重擬政策，打壓樓市回暖房價上漲現象。一旦開發商認為成交量回調到可以大幅提價的程度，并付諸行動，那么很可能等來第二輪的調控。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，近兩個月以來，政策處于觀察期，房價走向是決策層觀察的重點，如果在未來兩個月價格出現回調，國家極有可能出臺新政。
　　而北京中原三級市場部研究總監張大偉則認為，最近的市場回暖明顯根基不牢，宏觀調控政策不僅沒有放松，更有收緊的跡象。3月“兩會”后的上漲導致了4月的系列調控，而最近成交量的回暖如果導致價格上漲趨勢的重現，很可能導致力度更嚴重的第二輪調控。
　　新一輪調控的傳言并非空穴來風。縱觀全國，樓市仍然處于觀望之中，而最近的成交量和價格的上漲，事實上是開發商堅持博弈逆市提價的結果。但其上漲趨勢一經確定，很可能導致力度更強的第二次調控，包括征收房產稅、預售資金監管、全面限購等在內的一系列舉措都有可能隨之而來。華遠集團總裁任志強此前關于“政府很可能扔出核武器”的擔憂，很可能會成為現實。