本輪樓市調控能否顯靈

　　2009年12月以來，雖然中央先后出臺了“國四條”、“國十一條”、“國十九條”等政策，對房價進行調控，但效果卻不盡人意。政策在經歷了屢戰屢敗后，于今年4月15日、17日再次發力，有針對性地打擊投資、投機性住房需求。本輪樓市調控能否顯靈?
　　從決策層的態度和政策本身的力度來看，新一輪調整必將對過熱的房地產市場造成沖擊。但是高房價背后仍有多重推手，政策引導房地產健康發展是一個長期過程，房價的回調還需要保有稅、匯率等后續政策的不斷補充。
　　
　　房地產緊縮政策頻頻失靈
　　
　　去年底以來，雖然開始對房價進行調控，但在今年3月卻出現11.7％的房屋銷售價格同比漲幅，創下了有統計數據以來的最高(如圖1)。回顧2005年后的房地產調控，可以發現“政策收緊，房價走高”的怪相(如表1)。
　　就近期而言，從2009年底到2010年第一季度如此密集的調控為何仍會屢屢失靈?
　　
　　首先從政策力度上講，政府以警示為主，沒有拿出“一針見血”的措施，因此沒有有效地改變地產商和購房者的預期。
　　供給方面，雖然捂盤被明令禁止，但開發商通過大幅加價等手段進行變相捂盤，延長銷售周期，使得本就緊張的樓市供給雪上加霜。
　　需求方面，在一季度CPI數據尚未公布時，出于通脹預期，為了避免損失一部分需求，可能被動地加入到投資、投機具有保值作用的房地產的行列，也推動了房價快速上漲。
　　政策經歷了屢戰屢敗后，政府再出重磅組合拳，并在短期取得了立竿見影的效果。
　　繼4月15日，“新國四條”發布后，17日國務院再次發力，發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即“新國十條”，被稱為“最嚴厲的樓市政策”。政策的靴子剛剛落地，北京、深圳、上海等地的樓市就出現投資客集中拋盤的現象：資本市場上，地產股也紛紛領跌，導致滬深兩市大幅跳水。
　　雖然市場反應劇烈，公眾的態度卻顯消極。可見經歷之前多次政策失靈后，公眾心中對調控的效果還藏有疑問。國內一知名網站的調查顯示，40％以上的被調查者認為，本輪調整不能抑制高房價。
　　
　　樓市新政有何不同?
　　
　　
　　首先，從政府角度來看，這次調整，決策層的態度比以往更加明朗和堅決。原因有三：一是民眾的信心正在逐漸喪失，政府必須借助打壓房價來恢復自己的公信力；二是住房問題是關系國計民生的根本問題，目前的高房價隱含著社會不穩定的因素，政府已經到了必須出手的地步；三是第一季度中國經濟回升強勁，且CPI暫處低點，政府對目前經濟增長持續性的擔心有所減弱，“房地產作為支柱產業”的提法也應當適時地淡化。只有房價調整到合理水平，居民消費才能上升，這也符合政府促進內需的長期目標。
　　其次，從政策本身來看，新政空前的嚴厲程度也使房價的調整不可避免。“新國四條”和“新國十條”的特點是精準打擊各種名目的炒房和投機等不合理住房的需求，其嚴厲程度甚至超過了經濟勢頭非常良好的2007年。對購房首付和利率進行調高，大大提升了購房成本從而降低購房需求(如表2)。
　　“第三套以上住房將可能停止貸款”，杜絕了依靠貸款購房的投資客獲得大量的資金。“對不能提供1年以上當地納稅證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款”則規避了以溫州投資客為代表的游資購房者繼續炒房的可能。與此前各種調控不同，對投機性需求的強制性叫停不存在滯后性。此番價格的回調，首先將擠出前期上漲過快、炒作跡象明顯的區域的泡沫，特別是北京、上海、深圳等一線城市。以北京為例，通州、燕郊、CBD東擴輻射區等首當其沖。
　　
　　樓市調控預測
　　
　　盡管高房價面臨政策壓力，樓市背后仍有多重“推手”，但是房價下行依舊面臨阻力。
　　首先，樓市的新政需要地方政府出臺后續配套細則才能順利實施，而從以往經驗來看，地方政府在面對
　　國家調控政策時常常是“上有政策，下有對策”，因此，此次新政要想收到預期的成效，重中之重是要加強執行的力度和監管。
　　其次，近期的政策，主要是從遏制需求入手的，在擴大供給方面并沒有拿出新的、行之有效的辦法。2009年房屋的新開工面積連續10個月的同比負增長使行業累積了很大的供應缺口。同時，從近期土地市場流拍、底價成交等現象可以看出，新的調控在嚴厲打壓需求的同時也使開發商對未來產生悲觀預期，可能將會對供應產生一定的擠出效應，從而形成價格支撐。
　　此外，樓市新政雖精確打擊了投資性需求，但由于中國城市化帶動的旺盛的剛性需求以及對政策收緊不敏感的高端住房需求仍將助推房價。
　　最后，由于去年樓市熱銷，開發商資金充裕，因此壓力下他們主動降價可能性不大。
　　房價回調還需依靠后續政策的不斷補充，看待房價走勢需要相對理性。
　　這次的調控不會是結束，如果效果欠佳，后續的補充政策如征收保有稅、上調利率等都在醞釀之中。在樓市“最嚴厲的政策”如此密集的布局下，2010年必將成為中國房價的調整年，但由于阻力重重，房價的調整必將是一個長期過程。目前雖有拋盤，但市場還以觀望態度為主，真正的價格調整可能會在銷售量出現明顯萎縮時進行。
　　政策調整的目的是擠出過度膨脹的泡沫，幫助房地產軟著陸，促進該行業的健康發展，房價穩步回調是當前調控的最優狀態，大起大落只會迎合炒房者的意愿。特別是在目前流動性過剩和中國經濟企穩回升情況下，泡沫的破裂或者說整個行業的崩潰對經濟復蘇及行業發展都是不利的，也是不現實