三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動因素量化分析

　　[摘要]三亞市是我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展的代表城市，總體發(fā)展水平在我國處于領(lǐng)先地位。本文在對相關(guān)數(shù)據(jù)進行因子分析和多元回歸分析的基礎(chǔ)上分析了影響三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的主要驅(qū)動因子，對我國城市旅游房地產(chǎn)發(fā)展具有一定的指導(dǎo)性。
　　[關(guān)鍵詞]三亞市；旅游房地產(chǎn)；驅(qū)動因子；多元回歸
　　[中圖分類號]F291.1；F590.3　[文獻標識碼]A　[文章編號]1005-6432(2010)35-0081-02
　　
　　三亞市地處海南省的最南端，是我國唯一的熱帶濱海旅游城市，擁有土地面積1919.6平方千米。三亞市是中國熱帶濱海旅游資源最豐富、最集中的地區(qū)，在境內(nèi)長達209千米，每岸線上，密布亞龍灣、大東海、鹿回頭公園、天涯海角、南山文化旅游區(qū)等聞名中外的旅游景點。不僅具備現(xiàn)代國際旅游五大要素——陽光、海水、沙灘、綠色植被、潔凈空氣，而且還擁有河流、港口、溫泉、巖洞、田園、熱帶動植物、民族風(fēng)情等各具特色的旅游資源。
　　作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互滲透融合產(chǎn)生的新興產(chǎn)業(yè)，旅游房地產(chǎn)目前在中國越來越得到重視，步入了快速發(fā)展階段，而三亞市的旅游房地產(chǎn)發(fā)展不僅走在全國前列，也最具有代表性。胡浩(2005)以上海為例研究了大都市旅游房地產(chǎn)發(fā)展與布局，徐翠蓉(2005)以青島市、蘇瓊瓊(2006)以杭州市、程敘(2008)以重慶市、謝志林(2008)以南寧市和任宜煊(2009)以山東省海濱城市為例對旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)及市場發(fā)展狀況等進行了研究。而有關(guān)旅游房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動方面，劉艷紅(2004)認為經(jīng)濟增長(內(nèi)因)和經(jīng)濟全球化(外因)共同促進了旅游房地產(chǎn)發(fā)展。胡浩(2005)認為休閑時間增加、政府大力推動、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、居住職能變化、商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展等條件促進了旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)。從文獻綜述看，并沒有學(xué)者對三亞市的旅游房地產(chǎn)發(fā)展狀況做過研究，也沒有專門對城市旅游房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動因素進行研究，方法也局限于簡單的定性分析。本文利用多元統(tǒng)計學(xué)當中的相關(guān)分析、主成分分析等研究影響三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動因子，建立三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動因子逐步回歸方程，并分析各驅(qū)動因子間的關(guān)系及其作用，為該市旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展和管理提供決策依據(jù)，同時也尋求城市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的共性。
　　
　　1　三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀特征
　　
　　自從1996年三亞市在亞龍灣成功舉行中國度假休閑游開幕式，凱萊度假酒店正式起航，后來幾十個大型旅游項目相繼投建，三亞市的旅游房地產(chǎn)業(yè)開始蓬勃發(fā)展，至今已有十多年。
　　現(xiàn)階段三亞市的房地產(chǎn)銷售主要為旅游房地產(chǎn)，其發(fā)展呈現(xiàn)以下特征：
　　(1)產(chǎn)品特征：旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品主要以公寓、住宅、別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店為主，作為島外客戶的“第二居所”、“第三居所”等，其中公寓、住宅所占比例較高。
　　
　　
　　(2)產(chǎn)品分布：主要分布具有一定景觀的區(qū)域，充分利用海景、河景、山景資源。目前正在開發(fā)海景沿線的基礎(chǔ)上向縱深發(fā)展。
　　(3)置業(yè)人群：有調(diào)查研究表明，絕大多數(shù)的購房者來自于島外，這一群體占到了三亞市總體樓盤客戶的90％以上.并且大多為二次甚至多次置業(yè)者，集中來源于“兩區(qū)都”，即長江三角洲經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、東北高寒地區(qū)和首都北京。
　　
　　2　三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動因素的量化分析
　　
　　2.1　指標選取和數(shù)據(jù)標準化
　　本文通過對《三亞年鑒》中社會經(jīng)濟、城市發(fā)展、旅游業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)等方面的相關(guān)數(shù)據(jù)進行整理，選取了第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)性X1、對外貿(mào)易商品進出口總值X2、全社會貸款余額X3、居民消費價格指數(shù)X4、旅游總收入X5、接待過夜旅游者人數(shù)X6、社會旅客周轉(zhuǎn)量X7、實有客房數(shù)X8、文教衛(wèi)科事業(yè)費占財政支出比例X9、城市居民每萬人擁有公共汽車數(shù)X10和房地產(chǎn)開發(fā)投資總額Y等11個指標變量進行分析，其中指標Y代表三亞市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。由于不同的自變量Xi，它們的取值范圍和單位都不相同，為了在無量綱影響下進行計算，利用SPSS.18統(tǒng)計軟件對三亞市2000—2006年X1～X10和Y進行標準化處理，結(jié)果見上頁表1。
　　2.2　基于主成分分析法的因子分析
　　通過SPSS.18統(tǒng)計軟件對標準化數(shù)據(jù)進行相關(guān)分析得到相關(guān)系數(shù)矩陣，見表2。可見變量之間的相關(guān)系數(shù)大都在0.5以上，所選取的10個變量之間相關(guān)性較高，可以提取綜合指標。而從公因子方差中可以看到X1-X8的共同度都在90％以上，最低的X10也有62.2％的共同度，即這些變量的信息丟失較少，都能被因子解釋，因此適合進行因子分析。
　　從因子分析的總方差解釋中可知第一個因子的特征根為6.918，解釋10個變量總方差的69.181％；第二個因子的特征根為1.198，解釋10個變量總方差的11.981％；第三個因子的特征根為1024，解釋10個變量總方差的10.244％。前三個因子累計方差貢獻率為91.406％，能夠包含大部分變量的信息，故選取三個主要因子，見表3。
　　表3顯示的是旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣。可知，第一因子F1基本反映了X2～X8變量的信息，包含對外貿(mào)易、金融、物價、旅游業(yè)等方面，因此可命名為“城市經(jīng)濟和旅游發(fā)展水平”因子。第二因子F2主要反映了X9、X10變量的信息，可命名為“城市公共事業(yè)發(fā)展水平”因子。第三因子F3反映了X1變了的信息，可命名為“城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平”因子。根據(jù)因子得分的系數(shù)矩陣，可以寫出以下的各因子的得分函數(shù)：
　　F1=-0.088X1+0.135X2+0.160X3+0.167X4+0.158X5+0.133X6+0.158X7+0.123X8-0.044X9+0.033X10
　　F2=-0.028X1+0.029X2-0.089X3-0.061X4-0.144X5+0.041X6+0.002X7+0.128X8+0.682X9-0.565X10
　　F3=0.909X1+0.058X2-0.076X3-0.130X4-0.025X5+0.063X6-0.107X7+0.069X8-0.206X9-0.216X10
　　2.3　多元線性回歸分析
　　因子分析只是對多個指標變量的降維處理，并不能解釋各因子的影響作用，因此還需要對各因子和因變量Y之間的關(guān)系進行逐步回歸分析。回歸分析結(jié)果見表4。
　　根據(jù)表4建立的多元線性回歸方程為：Y=A+0.991F1+0.130F3
　　方程式中的常數(shù)項為A，值為4.109E-18，偏回歸系數(shù)B1為70.991，B3為0.130，經(jīng)T檢驗，B1和B3的概率P值均小于0.001，按給定的顯著性水平0.10的情形下，均具有顯著意義。
　　從表達式可以看出：F1對因變量Y的影響遠遠大于F3，就是說三亞市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展主要是受F1(城市經(jīng)濟和旅游發(fā)展水平)直接驅(qū)動影響。而F3涵蓋了城市除農(nóng)業(yè)、工業(yè)和建筑業(yè)以外的其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平信息，對旅游房地產(chǎn)的發(fā)展起到支持作用，驅(qū)動力明顯不如F1大。具體到城市科教文衛(wèi)、交通等公共事業(yè)的發(fā)展水平因子F2，由于主要服務(wù)于三亞本地居民而對旅游房地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動不明顯，被剔除在驅(qū)動力多元線性回歸模型之外，這也與三亞旅游房地產(chǎn)的主要消費群體來自市外的情況是吻合的。
　　以上分析只是對三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動因素的量化分析，還有看到一些不能量化的方面：第一，地方政府為增加財政收益，對旅游房地產(chǎn)業(yè)大力扶持，出臺一系列相關(guān)利好政策，促進旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。第二，居住理念與消費文化的轉(zhuǎn)變也促進了旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。第三，大量閑余資本的炒房投機行為已經(jīng)成為影響三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動因素之一。
　　
　　3　結(jié)論
　　
　　依托于獨特旅游環(huán)境和較大的國際知名度，)三亞市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，其所體現(xiàn)出來的特征具有城市旅游房地產(chǎn)的典型意義。綜合上述分析本文得出如下結(jié)論：
　　——三亞市旅游房地產(chǎn)發(fā)展的主要驅(qū)動因素是三亞市旅游業(yè)發(fā)展水平以及城市綜合經(jīng)濟水平，旅游業(yè)和綜合經(jīng)濟水平越高，對旅游房地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動力作用越大。城市其他第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對旅游房地產(chǎn)的發(fā)展業(yè)起到一定的輔助驅(qū)動作用。
　　——城市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展除了當?shù)卣恼叻龀峙c民間資本的投資推動之外，最根本的驅(qū)動因素是城市旅游經(jīng)濟發(fā)展水平。因此，提高城市旅游素質(zhì)，發(fā)展城市旅游經(jīng)濟，發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)帶動作用是城市旅游房地產(chǎn)良好發(fā)展的先決條