歲末年初的房地產(chǎn)市場

　　香港的—對兒夫婦，先生本來是做貿(mào)易生意的，在人民幣節(jié)節(jié)升值下，今年他已經(jīng)完全找不到感覺，公司業(yè)績大不如前。而他太太是做地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的，又會說普通話，所以內(nèi)地客不斷，一年的交易傭金頂?shù)肊往常的三年。例如十月初，有人在毗鄰海關(guān)的元朗地區(qū)買了一間獨(dú)立屋，這個物業(yè)勝在面積大，成交價能有兩三千萬港元。按照他的說法，這種項(xiàng)目位于荒山野嶺，無風(fēng)景，陽臺上只能看到貨柜車來來往往，香港的富人是絕對不會選擇的。他太太則說：“你OUT啦!跟不上時代，這些內(nèi)地朋友是當(dāng)作資產(chǎn)來購買的。買下這房不裝修也不入住，瀟灑得很。”
　　說來也是，香港主流的政商界，現(xiàn)在看起來比起內(nèi)地老百姓更關(guān)注房地產(chǎn)的調(diào)控。因?yàn)?月底中央各部委聯(lián)合出臺嚴(yán)控新政之后，大量資金轉(zhuǎn)而選擇在香港置業(yè)，這樣會很容易推高香港的房價，然后帶動通脹，影響民生和生意。
　　其實(shí)除了香港人，我們更應(yīng)該關(guān)注影響房價的長期因素。例如人民幣升值的趨勢，這可比加息周期更有威力。不少美國金融行家的感覺是，人民幣升值浮動的壓力會持續(xù)很多年，例如三五年，或者是更長的時間。這個判斷基于最近美國的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和貨幣政策。
　　簡單來算一筆賬，按照目前美國的失業(yè)狀態(tài)，白宮要把目前的失業(yè)率從9.6％降低到5％的水平，每個月至少要新創(chuàng)造20多萬個工作崗位，這對于受到金融海嘯重創(chuàng)的美國來說，是很困難的。美國商會認(rèn)為，改善美國的失業(yè)狀況，未來十年需要創(chuàng)造2000萬個關(guān)注機(jī)會。但每年要創(chuàng)造200萬個工作崗位，基本上美國沒有哪個政客能做得到，要緩過氣來起碼要三年以上。因此，美國經(jīng)濟(jì)不景氣，就要和第二大經(jīng)濟(jì)體中國博弈，對人民幣升值施加的壓力會長期存在。而人民幣升值的趨勢如此清晰，對于人民幣資產(chǎn)的持有是每個家庭必備的資產(chǎn)組合。持有人民幣現(xiàn)金，又面臨通貨膨脹壓力，所以投資買股票和房地產(chǎn)成為標(biāo)準(zhǔn)配置，這就形成了一股強(qiáng)大的推力。
　　再說最近又有熱錢加速流入的跡象，中國剛剛的加息就是一個明確的信號，開始控制熱錢的流動。但幾個大國都在繼續(xù)印鈔票。這樣一來，中國就像是一個小水池子，而周邊國際上的資金則是一個大水池子。國內(nèi)這個小池子里的水滿了，央行可以關(guān)小水龍頭來控制流動性，但問題恰恰是在外面，外面大池子里滿溢的水要流進(jìn)來，而小池子要阻擋或減少其流量就變得很困難。
　　國際奔流的熱錢，不斷改變著中國的銀行體系的流動性，增加內(nèi)地貨幣的供應(yīng)量，成了一股追逐人民幣資產(chǎn)的添亂力量。當(dāng)然，目前的政策已經(jīng)明顯，對于房價的上漲，有著極為嚴(yán)厲的玻璃天花板準(zhǔn)備，無論如何，一定不能讓房價繼續(xù)高速上揚(yáng)，如有升溫苗頭也要先遏制住。真到緊要關(guān)頭，房產(chǎn)稅甚至小產(chǎn)權(quán)房合法化的措施或許也會推出。
　　短期看，房價再出現(xiàn)統(tǒng)計數(shù)字的大幅上漲是不可能的。但有著如此多資金基礎(chǔ)支持的中國房地產(chǎn)，又實(shí)在是群眾基礎(chǔ)廣泛，大幅回落的承接力還相當(dāng)可觀。房價的上下僵持還會維持半年左右，直到有新的變量出現(xiàn)，打破這種拉鋸局面。
　　目前，上海、深圳和重慶三個城市已上報了房產(chǎn)稅試點(diǎn)的方案，最后肯定是要出臺的，只是時間早晚的問題。房產(chǎn)稅出臺初期，對抑制房價也許會起到一定的作用。但從中長期來看，不會起到多大的作用，反而還會促使地方政府提高房價。需要指出的是，2011年來臨之際，全球貨幣未能協(xié)調(diào)，寬貨幣與高通脹成為常態(tài)，目前包括歐美等地，刨除房價因素外，其他消費(fèi)品價格并不低。基本生活用品以及石油等資源品價格處于大幅上漲階段，社會保障與提高最低工資也需要有人買單。最近政府出臺的住房“限購令”，其動機(jī)是限制買房數(shù)量，而且很可能持續(xù)一段時間。不過，凡此種種，也只能將購買力后移，并不能消除潛在的購買力。因?yàn)橹袊谕七M(jìn)城鎮(zhèn)化，大量的農(nóng)民要進(jìn)城居住，不管新房、舊房，普通房、高檔房，需求都很龐大，而在鈔票發(fā)得太多的情況下，必然有人要將其作為投資品來買