房地產(chǎn)調(diào)控重拳撲面而來

■ /蔡 亮

（作者：萬和源傳媒公司策劃總監(jiān)）

中國政府近期針對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場接連祭出重拳，調(diào)控決心和力度之大，堪稱空前。

一、差別化信貸政策續(xù)力

國家統(tǒng)計(jì)局4月14日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，內(nèi)地70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，漲幅創(chuàng)歷史新高。同一天，溫家寶總理召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)指出，要堅(jiān)決遏制住房價(jià)格過快上漲，加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。

4月15日下午，此次會(huì)議內(nèi)容正式對(duì)外公布，其中，“實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”等政策引起各方關(guān)注。

4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號(hào)文），對(duì)此次會(huì)議內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化和補(bǔ)充。其中，“在商品住房價(jià)格過高、價(jià)格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”等政策令人為之側(cè)目。

我們知道，在國務(wù)院辦公廳年初下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”）中，實(shí)行差別化信貸政策主要指的是“對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。但在實(shí)際操作過程中，截止今年4月初，購買第二套住房甚至多套房的貸款首付款比例從未超出40%的“下限”，且二套房購買者普遍還能享受到平均8.5折的貸款利率優(yōu)惠。結(jié)合目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率（5.94%）估算，差別化信貸政策的續(xù)力意味著今后購買第二套住房的貸款利率至少增加148個(gè)基點(diǎn)。

提高第二套住房的貸款首付款比例及其利率、建議某些地區(qū)“暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”、從嚴(yán)審批“非本地居民”購房，國務(wù)院此次在住房信貸領(lǐng)域揮出的重拳，直面當(dāng)前房地產(chǎn)市場投機(jī)需求過旺的現(xiàn)狀，有望迅速提升國內(nèi)住房市場的觀望氣氛，打擊不合理的住房需求。

當(dāng)然，為了遏制房價(jià)過快上漲，差別化信貸政策的續(xù)力不可避免地要“誤傷”一部分合理的住房需求。舉例而言，提高“建筑面積在90平方米以上”的“首套自住房”的貸款首付款比例和第二套住房的貸款首付款比例及其利率，勢必削弱一部分自住性、改善性住房需求；從嚴(yán)審批“非本地居民”購房，也很可能“株連”這些居民切實(shí)存在的一部分自住性住房需求。

二、土地供應(yīng)新政存亮點(diǎn)

堅(jiān)決抑制不合理住房需求的同時(shí)，中央政府為增加住房的有效供給，在土地供應(yīng)領(lǐng)域揮出了重拳。例如，國發(fā)〔2010〕10號(hào)文明確提出，“在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索‘綜合評(píng)標(biāo)’、‘一次競價(jià)’、‘雙向競價(jià)’等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲”。

土地供應(yīng)新政的亮點(diǎn)，還表現(xiàn)在住房供地規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生的明顯變化。4月15日上午，國土資源部公布了2010年度住房用地計(jì)劃，擬供應(yīng)量為18萬公頃，與去年實(shí)際供地7.6461萬公頃和前五年平均供地5.465萬公頃相比，有顯著增加。分類別來看，18萬公頃擬供應(yīng)量中，保障性住房（廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房）、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地占到了76.7%，達(dá)13.68萬公頃。尤其是，僅中小套型商品房的計(jì)劃供地量就達(dá)8.0431萬公頃，超出去年實(shí)際供地總量0.397萬公頃。

保障性住房供地規(guī)模的大幅增長同樣值得重點(diǎn)關(guān)注。根據(jù)2010年度住房用地計(jì)劃，保障性住房用地逾2.4萬公頃，相比去年實(shí)際供地增加了一倍有余。其中，經(jīng)濟(jì)適用房用地占保障性住房用地總量的71%，相比去年實(shí)際供地增加了79%；廉租房用地占保障性住房總量的29%，相比去年實(shí)際供地增加了472%。

按1公頃等于10000平方米、住房面積60平方米、平均容積率1.5計(jì)算，建設(shè)1套保障性住房約需0.004公頃土地，要完成2010年中央政府下達(dá)的300萬套保障性住房建設(shè)任務(wù)約需1.2萬公頃的土地。顯然，保障性住房用地逾2.4萬公頃的供地計(jì)劃完全能夠滿足這一需求。

值得注意的是，根據(jù)2010年度住房用地計(jì)劃，棚戶區(qū)改造用地劃入保障性住房用途的另有2.0462萬公頃。因此，理論上講，2010年保障性住房用地有望超出4.4萬公頃，占住房用地總量逾24%。

保障性住房供地規(guī)模大幅增長，在很大程度上反映了中央政府對(duì)住房準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性的清醒認(rèn)識(shí)。很長一段時(shí)間以來，中國城市保障性住房建設(shè)嚴(yán)重滯后，中低收入人群不得不緊跟高收入人群擠入商品房市場，這種類似于“人流和車流都擠到一條道上”的格局所催旺的商品房需求，正是中國城市房價(jià)狂飆突進(jìn)的重要推手。就這一點(diǎn)而言，我們有理由期待土地供應(yīng)新政對(duì)房價(jià)的“棒喝”作用。

三、地方政府執(zhí)行力是關(guān)鍵

中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場揮出的多記重拳要想產(chǎn)生中長期影響，不僅取決于住房市場供需力量的再平衡，還取決于地方政府對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行力度。

按照以往的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，受“土地財(cái)政”格局深刻影響以及GDP政績觀的強(qiáng)烈驅(qū)動(dòng)，地方政府面對(duì)中央政府揮出的重拳時(shí)往往會(huì)進(jìn)行“軟抵抗”，而一旦中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場予以松綁，地方政府又敢于“超額”執(zhí)行相關(guān)措施。難怪2005—2006年，中央政府為遏制房價(jià)的快速上漲勢頭，接連出臺(tái)的“國八條”、“新國八條”、“90/70政策”等房地產(chǎn)緊縮措施最終都無功而返；2008年10月至2009年11月底，中央政府松綁房地產(chǎn)市場卻起到了立竿見影甚至遠(yuǎn)超預(yù)期的“救市”作用。

鑒于地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控過程中所扮演的關(guān)鍵角色，國發(fā)〔2010〕10號(hào)文提出了帶有很強(qiáng)針對(duì)性的“考核問責(zé)機(jī)制”，“穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對(duì)省級(jí)人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度。對(duì)穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任”。

有必要補(bǔ)充說明的是，本輪房地產(chǎn)調(diào)控必將觸及地方政府的“土地財(cái)政”，一旦地方政府再度普遍進(jìn)行“軟抵抗”，那么，為了“彌補(bǔ)”地方政府的損失，決策層或?qū)⒗@開人大漫長的立法進(jìn)程，擇機(jī)出臺(tái)具有中國特色的房產(chǎn)稅來代替物業(yè)稅，屆時(shí)，課征對(duì)象將以豪宅、商業(yè)地產(chǎn)以及炒房獲得的暴利為主。■