房地產調控重拳撲面而來

■ /蔡 亮

（作者：萬和源傳媒公司策劃總監）

中國政府近期針對國內房地產市場接連祭出重拳，調控決心和力度之大，堪稱空前。

一、差別化信貸政策續力

國家統計局4月14日公布的數據顯示，今年3月，內地70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，漲幅創歷史新高。同一天，溫家寶總理召開國務院常務會議時指出，要堅決遏制住房價格過快上漲，加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。

4月15日下午，此次會議內容正式對外公布，其中，“實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍”等政策引起各方關注。

4月17日，國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號文），對此次會議內容進行了細化和補充。其中，“在商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款”等政策令人為之側目。

我們知道，在國務院辦公廳年初下發的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（“國十一條”）中，實行差別化信貸政策主要指的是“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價”。但在實際操作過程中，截止今年4月初，購買第二套住房甚至多套房的貸款首付款比例從未超出40%的“下限”，且二套房購買者普遍還能享受到平均8.5折的貸款利率優惠。結合目前5年期以上貸款基準利率（5.94%）估算，差別化信貸政策的續力意味著今后購買第二套住房的貸款利率至少增加148個基點。

提高第二套住房的貸款首付款比例及其利率、建議某些地區“暫停發放購買第三套及以上住房貸款”、從嚴審批“非本地居民”購房，國務院此次在住房信貸領域揮出的重拳，直面當前房地產市場投機需求過旺的現狀，有望迅速提升國內住房市場的觀望氣氛，打擊不合理的住房需求。

當然，為了遏制房價過快上漲，差別化信貸政策的續力不可避免地要“誤傷”一部分合理的住房需求。舉例而言，提高“建筑面積在90平方米以上”的“首套自住房”的貸款首付款比例和第二套住房的貸款首付款比例及其利率，勢必削弱一部分自住性、改善性住房需求；從嚴審批“非本地居民”購房，也很可能“株連”這些居民切實存在的一部分自住性住房需求。

二、土地供應新政存亮點

堅決抑制不合理住房需求的同時，中央政府為增加住房的有效供給，在土地供應領域揮出了重拳。例如，國發〔2010〕10號文明確提出，“在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索‘綜合評標’、‘一次競價’、‘雙向競價’等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲”。

土地供應新政的亮點，還表現在住房供地規模、供應結構發生的明顯變化。4月15日上午，國土資源部公布了2010年度住房用地計劃，擬供應量為18萬公頃，與去年實際供地7.6461萬公頃和前五年平均供地5.465萬公頃相比，有顯著增加。分類別來看，18萬公頃擬供應量中，保障性住房（廉租房和經濟適用房）、棚戶區改造和中小套型商品房用地占到了76.7%，達13.68萬公頃。尤其是，僅中小套型商品房的計劃供地量就達8.0431萬公頃，超出去年實際供地總量0.397萬公頃。

保障性住房供地規模的大幅增長同樣值得重點關注。根據2010年度住房用地計劃，保障性住房用地逾2.4萬公頃，相比去年實際供地增加了一倍有余。其中，經濟適用房用地占保障性住房用地總量的71%，相比去年實際供地增加了79%；廉租房用地占保障性住房總量的29%，相比去年實際供地增加了472%。

按1公頃等于10000平方米、住房面積60平方米、平均容積率1.5計算，建設1套保障性住房約需0.004公頃土地，要完成2010年中央政府下達的300萬套保障性住房建設任務約需1.2萬公頃的土地。顯然，保障性住房用地逾2.4萬公頃的供地計劃完全能夠滿足這一需求。

值得注意的是，根據2010年度住房用地計劃，棚戶區改造用地劃入保障性住房用途的另有2.0462萬公頃。因此，理論上講，2010年保障性住房用地有望超出4.4萬公頃，占住房用地總量逾24%。

保障性住房供地規模大幅增長，在很大程度上反映了中央政府對住房準公共產品屬性的清醒認識。很長一段時間以來，中國城市保障性住房建設嚴重滯后，中低收入人群不得不緊跟高收入人群擠入商品房市場，這種類似于“人流和車流都擠到一條道上”的格局所催旺的商品房需求，正是中國城市房價狂飆突進的重要推手。就這一點而言，我們有理由期待土地供應新政對房價的“棒喝”作用。

三、地方政府執行力是關鍵

中央政府對房地產市場揮出的多記重拳要想產生中長期影響，不僅取決于住房市場供需力量的再平衡，還取決于地方政府對調控政策的執行力度。

按照以往的房地產調控經驗，受“土地財政”格局深刻影響以及GDP政績觀的強烈驅動，地方政府面對中央政府揮出的重拳時往往會進行“軟抵抗”，而一旦中央政府對房地產市場予以松綁，地方政府又敢于“超額”執行相關措施。難怪2005—2006年，中央政府為遏制房價的快速上漲勢頭，接連出臺的“國八條”、“新國八條”、“90/70政策”等房地產緊縮措施最終都無功而返；2008年10月至2009年11月底，中央政府松綁房地產市場卻起到了立竿見影甚至遠超預期的“救市”作用。

鑒于地方政府在房地產調控過程中所扮演的關鍵角色，國發〔2010〕10號文提出了帶有很強針對性的“考核問責機制”，“穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。住房城鄉建設部、監察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監督檢查，建立約談、巡查和問責制度。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任”。

有必要補充說明的是，本輪房地產調控必將觸及地方政府的“土地財政”，一旦地方政府再度普遍進行“軟抵抗”，那么，為了“彌補”地方政府的損失，決策層或將繞開人大漫長的立法進程，擇機出臺具有中國特色的房產稅來代替物業稅，屆時，課征對象將以豪宅、商業地產以及炒房獲得的暴利為主。■