高端物業(yè)沒(méi)有冬天

程 香

編者按

2001年，中國(guó)政府連續(xù)出臺(tái)“二套房首付五成、房貸利率上浮10％”等調(diào)控政策，試圖調(diào)控飛漲的房?jī)r(jià)，以商品房為代表的地產(chǎn)市場(chǎng)頓時(shí)風(fēng)聲鶴唳。然而，有一種房子的市場(chǎng)卻繼續(xù)在穩(wěn)步增長(zhǎng)，它就是人們心中的“高端物業(yè)”。在特定的一群投資者眼中，高端物業(yè)更是一種穩(wěn)定的具有升值潛力的投資產(chǎn)品。本刊特別制作“海西高端物業(yè)投資鑒賞系列報(bào)道”，從投資鑒賞出發(fā)，探尋高端物業(yè)投資價(jià)值和空間，以饗讀者。

微博上，著名地產(chǎn)人物soHo中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹常常秀出自家別墅的照片。在長(zhǎng)城腳下的山間林地里，名為“長(zhǎng)城腳下公社”的私家別墅，時(shí)不時(shí)地被主人用來(lái)接待外國(guó)友人、公司高層聚會(huì)、圈中好友舉辦Party，甚至是微博博友見(jiàn)面等。

潘石屹毫不掩飾自己對(duì)別墅生活的喜愛(ài)和享受：早餐是自家種出的玉米，沒(méi)有施過(guò)任何化肥和農(nóng)藥；院子里的柿子樹(shù)上果實(shí)掛滿枝頭；狗尾巴草低下頭，預(yù)示著秋天來(lái)了；中午看著書(shū)，迷迷糊糊的睡著了，被蟬鳴和風(fēng)吹蘆葦?shù)纳成陈暢承蚜耍辉鹤永锏纳介惶毂纫惶旒t了，在明媚的陽(yáng)光里很好看；從窗望去山坡上一束艷麗的、紫色的、不知名的野花，在秋天里怒放著……

凡此種種，不枚勝舉。別墅生活在細(xì)節(jié)中盡顯魅力，為都市里忙碌的人們添了瑰麗的“院落夢(mèng)”。是的，擁有一座有天有地有院落的房子，是每個(gè)人的夢(mèng)想，正是因?yàn)檫@持續(xù)不滅的夢(mèng)想，在調(diào)控政策輪番上場(chǎng)的市場(chǎng)下，高端物業(yè)始終保持穩(wěn)銷。即便是秋越來(lái)越深，但

對(duì)于金字塔頂端的人群來(lái)說(shuō)，高端物業(yè)是沒(méi)有冬天的。

千萬(wàn)富豪催熱高端物業(yè)

關(guān)注別墅的人多為中國(guó)的新興富商階層。三十多年的改革開(kāi)放所累積的經(jīng)濟(jì)財(cái)富，讓這一群體不斷的擴(kuò)大。根據(jù)《胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》，截至2009年年底，中國(guó)大陸千萬(wàn)富豪已經(jīng)達(dá)到87.5萬(wàn)人，億萬(wàn)富豪人數(shù)則超過(guò)5.5萬(wàn)人。而在花旗銀行的《2010財(cái)富報(bào)告》中，中國(guó)的百萬(wàn)富翁已力壓德國(guó)，名列世界第四。美國(guó)洛杉磯的貝弗利山莊、加州的橘郡、紐約中央公園旁的第五大道，巴黎的十六區(qū)，日本的東京灣，香港的半山，這些世界頂級(jí)富豪、明星以及社會(huì)名流聚居地，對(duì)于中國(guó)商界的高層人士來(lái)說(shuō)不再是那么遙不可及。

在洛杉磯，中國(guó)有的富商購(gòu)得了百萬(wàn)美元以上豪宅。位于香港的半山的一豪宅，也在去年被內(nèi)地客以4.39億港幣的價(jià)格買走，每平方米高達(dá)76.7萬(wàn)港元。曾經(jīng)以超過(guò)11億元的身價(jià)，而享有世界第一豪宅之稱的英國(guó)的愛(ài)敦閣，也有了關(guān)于中國(guó)買家的傳聞。—時(shí)之間，滿世界似乎都有中國(guó)的新富階層尋求豪宅的身影。

需求決定市場(chǎng)。著名心理學(xué)家馬斯洛曾說(shuō)過(guò)，人首先要滿足的是讓自己免于饑餓，有可以居住的房子之類的最基本的生理需求，之后，他就會(huì)去追求安全、歸屬、尊重，最后實(shí)現(xiàn)自我。對(duì)于剛剛開(kāi)始嶄露頭角的中國(guó)財(cái)富新貴們來(lái)說(shuō)，高端物業(yè)就是他們進(jìn)入“貴族生活”領(lǐng)域的敲門(mén)磚。單純從市場(chǎng)上來(lái)看，高端物業(yè)也比一般的房子更保值，這也讓希望能用房子來(lái)保證自己資產(chǎn)價(jià)值的投資者心動(dòng)。

市場(chǎng)低迷，高端物業(yè)卻會(huì)止跌領(lǐng)漲

拿高端物業(yè)中的別墅為例，別墅的價(jià)格雖然有時(shí)也會(huì)下跌，但相比普通房子而言，有更強(qiáng)的抗壓性。1997～2002年的亞洲金融危機(jī)期間，雖然是香港別墅價(jià)格暴跌的過(guò)程，但從2002年到現(xiàn)在，香港的樓市均價(jià)上漲了130％～150％，別墅價(jià)格上漲則超過(guò)了200％。剛剛結(jié)束的交代危機(jī)讓美國(guó)整體旁價(jià)下跌了30％，但別墅區(qū)不跌反而逆勢(shì)上漲，全美前十名別墅價(jià)格平均價(jià)格為8850萬(wàn)美元，比去年的平均值增加了近1000萬(wàn)美元。經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石說(shuō)過(guò)，一個(gè)國(guó)家整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的時(shí)候，高端物業(yè)卻會(huì)止跌領(lǐng)漲。

在國(guó)內(nèi)別墅市場(chǎng)方面，2009年上海樓市別墅總成交16萬(wàn)套，門(mén)檻最低已經(jīng)達(dá)到5萬(wàn)元／平方米。成交均價(jià)最高的前10名樓盤(pán)的價(jià)格中位數(shù)為9.5萬(wàn)元／平方米，比2008年的7.2萬(wàn)元漲了32％。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，不久的將來(lái)，上海別墅價(jià)格還會(huì)有很大的潛力，北京將達(dá)20萬(wàn)元／平方米，廣州、深圳將達(dá)10萬(wàn)元／平方米。

和美國(guó)這樣土地資源豐富的國(guó)家相比，中國(guó)的別墅市場(chǎng)更顯稀缺。為了緩解住房市場(chǎng)中的壓力，2003年國(guó)土資源部頒布“限墅令”，2006年5月，中國(guó)政府全面叫停別墅用地，大戶型住房開(kāi)發(fā)將在某種程度上受到抑制。許多別墅房產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)投居民商品房。別墅成為市場(chǎng)上稀缺的產(chǎn)品，別墅樓盤(pán)尤其是占據(jù)城市稀缺土地資源的城市別墅“瀕臨絕跡”。

隨著這一波別墅的稀缺，地段的稀缺，以及土地增值浪潮的到來(lái)，別墅的投資價(jià)值越來(lái)越顯現(xiàn)。

國(guó)際知名地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯9月發(fā)布調(diào)查報(bào)告稱，由于日益稀缺、文化價(jià)值高，上海的老洋房售價(jià)在過(guò)去三年里上漲了27％。其中，上海徐匯區(qū)中心地段的一套老洋房更是以每平方米20.9萬(wàn)元的高價(jià)售出，而當(dāng)時(shí)最貴的一手公寓“湯臣一品”售價(jià)為每平方米人民幣18.9萬(wàn)元。老別墅超過(guò)了引領(lǐng)上海豪宅價(jià)格風(fēng)向的“湯臣一品”。

最貴的房子，往往也是最便宜的

仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水。流動(dòng)的溪水和自然的山林對(duì)于信仰天人合一的中國(guó)人來(lái)說(shuō)，總有一科莫名的吸引力。今天，這樣的山水景色在中國(guó)快速城市化的背景下，已經(jīng)越來(lái)越少。伴隨城市化而出現(xiàn)的新富階層，并不缺少高樓大廈，他們想有的是山水中的和諧空間，用以表現(xiàn)自己繼承傳統(tǒng)、引領(lǐng)時(shí)代的身份。在這其中，高端物業(yè)無(wú)異于最佳媒介。

國(guó)廣一葉董事長(zhǎng)葉斌亦看好高端物業(yè)的價(jià)值空間。他認(rèn)為，從置業(yè)心態(tài)上來(lái)講，同樣是購(gòu)房投資，買便宜不如買貴。“最貴的房子，往往也是最便宜的。”他告訴記者，“基于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定向上發(fā)展，現(xiàn)在看過(guò)去偏貴的房子，在將來(lái)回頭看，升值空間一定會(huì)更大。而同樣都在升值的房產(chǎn)，越貴的升值幅度越大，因?yàn)槠滟Y源的不可復(fù)制性，以及自身品質(zhì)的優(yōu)越性。”

高端物業(yè)的價(jià)值空間提升，除了其擁有的天然稀缺性環(huán)境，如臨江、靠海、背山等，葉斌認(rèn)為，還有很重要的一點(diǎn)，在于對(duì)物業(yè)的“養(yǎng)”。“這個(gè)‘養(yǎng)，不是養(yǎng)房，而是養(yǎng)人，養(yǎng)氛圍。”他說(shuō)，環(huán)顧國(guó)外和香港地區(qū)的高端物業(yè)，真正的高端社區(qū)，必定是名流云集的地方。當(dāng)然，那種名流云集的氛圍，也絕不是一朝一夕養(yǎng)成的，也曾經(jīng)歷過(guò)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

而環(huán)顧福州本土，能稱得上“名流云集”的高端社區(qū)，基本空白。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，福州市場(chǎng)目前泛濫的高端物業(yè)，可稱得上是“泛高端”、“偽高端”。但也正因如此，福州高端市場(chǎng)處于初級(jí)起步階段，也給未來(lái)帶來(lái)了無(wú)限想像空間。

海西高端物業(yè)長(zhǎng)期仍然看漲

自2008年至今，針對(duì)樓市出臺(tái)的調(diào)控政策三令五申，房?jī)r(jià)卻依然似壓不住的野草般瘋長(zhǎng)。每輪調(diào)控，樓市多多少少都會(huì)受到些影響，有的開(kāi)發(fā)商為保護(hù)

資金鏈，被迫降價(jià)銷售。但縱觀高端物業(yè)，卻鮮見(jiàn)地不受政策影響，領(lǐng)漲止跌，仿佛攜帶了“護(hù)身符”，成為樓市抗跌中的“鋼鐵俠”。

究其原因，置房網(wǎng)總經(jīng)理?xiàng)蠲鲗?duì)本刊記者分析認(rèn)為，原因有五。其一，與城市化進(jìn)程有關(guān)。我國(guó)出現(xiàn)“磁心現(xiàn)象”，大城市吸納中小城市，小城市吸納鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口。城市化進(jìn)程每年以1％的進(jìn)度發(fā)展，每年有1400萬(wàn)人口涌入城市，相當(dāng)于每年中國(guó)都要再造一座類似上海這樣的巨無(wú)霸型城市。“我預(yù)計(jì)中國(guó)的城市化進(jìn)程至少還要10-15年才會(huì)放緩腳步。”楊明說(shuō)，在這期間，房屋仍需大量供應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲也是必然，占盡天時(shí)地利的高端物業(yè)，無(wú)疑堪稱領(lǐng)漲將軍。

其二，從消費(fèi)群體來(lái)看，高端物業(yè)其實(shí)不缺買家。如本文開(kāi)篇所述，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向上發(fā)展，催生了近百萬(wàn)的千萬(wàn)富豪，他們是高端物業(yè)的終端消費(fèi)者，且大都懷有—個(gè)院落夢(mèng)，即便經(jīng)濟(jì)再不景氣，每年也總會(huì)有人實(shí)現(xiàn)自己的別墅夢(mèng)想。況且，千萬(wàn)富豪的消費(fèi)能力雄厚，即便房?jī)r(jià)小幅上漲，對(duì)他們來(lái)說(shuō)亦毫無(wú)感覺(jué)。

其三，從二手供應(yīng)來(lái)看，原本擁有別墅的群體，多為社會(huì)精英群體，資金實(shí)力雄厚，不會(huì)輕易賣掉房子，特別是自然環(huán)境稀缺型房源，即便少有人出售，亦很快被轉(zhuǎn)手。這就導(dǎo)致市場(chǎng)上二手房量很少。

其四，國(guó)家已經(jīng)停批別墅用地，現(xiàn)有的別墅資源占天占地，資源優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)上賣一件少一件。供應(yīng)量與資源的匱乏，決定了其價(jià)值只會(huì)升，不會(huì)降。

其五，從消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看，東南亞民族都有買房習(xí)慣。對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，終其一生的奮斗，只為能住進(jìn)一套像樣的房子。消費(fèi)習(xí)慣促使樓市永遠(yuǎn)不缺買家。而中國(guó)人口眾多，總有先富裕起來(lái)的群體，“你不買，總會(huì)有人買。”

升值空間，高端物業(yè)有信心

“高端物業(yè)作為房產(chǎn)中的奢侈品，是非常好的投資品。”房產(chǎn)專家劉福泉告訴記者，越來(lái)越多富裕起來(lái)的人們，手握資金尋找投資渠道，而依中國(guó)目前的現(xiàn)狀，投資，除了股市就是樓市。與股市的跌宕起伏相比，作為實(shí)體的樓市。顯然更符合中國(guó)傳統(tǒng)投資習(xí)慣。

而且，隨著城市綜合體的不斷出現(xiàn)，城市中心也在悄然發(fā)生變化。以往一個(gè)城市一個(gè)中心，在將來(lái)可能會(huì)形成一個(gè)城市多個(gè)中心。“今天買的房子可能很偏遠(yuǎn)，以后可能很中心。而中心地區(qū)的高端物業(yè)升值幅度有目共睹。”劉福泉說(shuō)。

就福州本土市場(chǎng)來(lái)看，也確實(shí)如此。5年前，閩江邊、烏龍江邊、二環(huán)以外，尚屬荒涼，那時(shí)的人們，誰(shuí)會(huì)想到如今那里都高樓林立、別墅云集呢?

“所以，眼光和信心很重要。投資最重要的就是信心，只要有信心，虧損的很少。有了信心，再綜合考慮樓盤(pán)信息，譬如說(shuō)，地理位置，開(kāi)發(fā)商品牌，社區(qū)環(huán)境，戶型設(shè)計(jì)，交通狀況，業(yè)主定位等。看準(zhǔn)之后及時(shí)下手，將來(lái)不管是自住還是轉(zhuǎn)賣，收益自然比普通住宅高出很多。”劉福泉告訴記者。

國(guó)廣一葉董事長(zhǎng)葉斌則對(duì)福州高端物業(yè)市場(chǎng)提出希望：目前的高端物業(yè)門(mén)檻還比較低，“有錢就可以高端”，高端僅僅體現(xiàn)在價(jià)格上，尚未從品質(zhì)、群體上劃分。

“高端物業(yè)需要一種氣質(zhì)，一種靈魂的東西，需要經(jīng)歷一段文化沉淀的過(guò)程，需要‘養(yǎng)，而這些是目前福州高端市場(chǎng)缺乏的。”葉斌說(shuō)，“如果未來(lái)哪個(gè)社區(qū)，除了價(jià)格的高門(mén)檻外，再設(shè)個(gè)文化門(mén)檻，吸引社會(huì)名流、藝術(shù)家、知識(shí)分子等文化素質(zhì)較高、擁有社會(huì)影響力的群體，那可能會(huì)打造出真正的‘高端物業(yè)。”