香港樓市:高處不勝寒

Craig Stephen

隨著房價的上漲，逐漸接近消費者的承受極限，樓市問題已經變成香港面臨的主要問題。地產的所有者很開心，但是，硬幣的另一面，越來越多的家庭選擇離開城市，尋找價格可以承受的房產。

就在8月上旬，香港政府公布了新的抑制房地產市場發展的新政。但是，目前看來，收效甚微。就在8月底，完成了一筆價值1.65億美元的拍賣，價格較預期的高了三分之一。地產活動也在加速。8月的房屋銷售量上漲了33％，成交額達到3年來的記錄水平——89億美元。

分析師們也在爭論，歷史是否將重演。自從2000年初以來，香港的房價已經上漲了45％，許多樓盤的價格已經回到了1997年的高度。但是，根據野村證券近期的一份報告，市場還缺乏形成泡沫的兩個因素：杠桿和投機需求。他們預測，截至2012年年底，房價將再上漲20％。

野村證券認為，導致香港房地產市場過度活躍的兩個關鍵因素是：超低利率和供求的失衡。對政府來說，沒有太多簡單的選擇。

香港政府長期以來一直執行盯住美元的匯率政策，而美聯儲則實施低利率政策。同時，香港政府無力制止建立在香港銀行同業拆解利息(Hibor)制度之上的按揭制度，在這種局面下，利率可能低于1％，導致了市場上充斥著大量的流動性。沒有人會認真抱怨這么低的利率，但是，當低利率被較高的利率所取代之后，問題卻會浮現，就像次按危機一樣。

另一個問題是房地產的供求不平衡。一方面，盡管越來越多的土地被置入市場，但是至少需要四年才能完成建筑，新的公寓才能供給市場。另一方面，新的買家加入，使想買房的人更難了。香港本地的媒體就做了關于中國大陸買家的報道，并宣稱他們占到今年新房銷售的35％。

解決的辦法之一是改變激勵機制，使境外的買家對香港本地住宅不再那么感興趣。以瑞士為例，境外買家購買房地產是被限制的，因此每個有瑞士銀行賬戶的人都不能將其在國內的地產變成股票，也就不能夠推高地產的價格。非居民可以投資指定的旅游區內的低端出租公寓。

但是，在政府采取行動之前，還必須考慮香港的地產價格是否真的已經超過市民承受力的極限。野村證券認為，按照每月按揭的支付款來看，現在的房價仍在承受區域內的中端，因為基準的按揭利率僅在1～2％之間。但是，首付款為全款的30％，這也提高了對買家承受力的要求。根據野村證券的計算，一套730平方英尺的公寓，相當于中等月收入的41倍，接近于1997年的46倍的情況。

所以，買家要買房，需要有普通家庭年收入的3-4倍的存款，而即便是這樣，銀行在提供按揭貸款時還要再三考慮你是否具備資格。

未來香港的房價將取決于接下來出臺的政策措施，政府必須決定香港是否能成為一個適合每個人居住、投資的地方。