代建業(yè)務服務模式研究及特點分析

○陳惠芬

代建業(yè)務服務模式研究及特點分析

○陳惠芬

一、背景分析

武漢光谷聯(lián)合股份有限公司從2005年以來在不斷增長主營業(yè)務——工業(yè)地產的開發(fā)與建設的同時，先后完成了江漢大學實驗師范學院、湖北省廣播電視大學新校區(qū)、北崗新嘉園還建小區(qū)等項目的代建服務項目，目前正在建設中的東亭還建小區(qū)和武漢國家生物產業(yè)（九峰創(chuàng)新）基地。代建服務項目及定制服務項目總建筑面積已經達135.796萬平方米，投資總規(guī)模近26.65億。集團公司為業(yè)主提供了優(yōu)質的代建服務，取得了驕人的成績，樹立了良好的社會形象，對于公司未來幾年不斷增長的代建服務業(yè)務，筆者從自身專業(yè)出發(fā)，就光谷聯(lián)合公司代建業(yè)務服務模式及特點，談一些想法，為集團公司創(chuàng)新代建服務模式，強化代建業(yè)務專業(yè)化服務，降低投資風險作一些鋪墊。

2004年4月《國務院關于投資體制改革的決定》（國發(fā)[2004]20號）正式提出對政府投資項目推行“代建制”的概念。工程代建就是企業(yè)與政府簽訂代建合同以后充當投資業(yè)主的角色，對工程建設的全過程、全方位施行管理，可以將工程建設的前期規(guī)劃，可行性研究，項目評估，初步設計，施工圖設計，工程招標，施工承包，造價咨詢等工作委托給專業(yè)公司擔任，以業(yè)主身份與其簽訂合同并監(jiān)督實行，項目建成后，將其移交給使用單位。工程代建單位是業(yè)主身份，本身并不擔任可行性研究、項目評估、設計、施工和造價咨詢等專業(yè)工作之責，而是委托社會上的專業(yè)公司來進行。與專業(yè)公司相比，代建企業(yè)是投資管理型的企業(yè)，不是專業(yè)技能型的企業(yè)，就像房地產開發(fā)公司和建設投資公司一樣。

二、代建業(yè)務服務模式發(fā)展的兩種方式

代建制管理的作用及目的：實現(xiàn)了項目管理的社會化；實現(xiàn)了項目管理的專業(yè)化；實現(xiàn)了投資和監(jiān)管、建設人和項目使用人分離。代建業(yè)務服務模式發(fā)展至今，具體模式和操作辦法不一，從全國各地的試點情況來看，主要有兩種方式：事業(yè)單位型和企業(yè)主導型。

1、以事業(yè)單位型為主導模式的城市集中代建模式

這種模式是組建專門的事業(yè)單位，由其代替就某地區(qū)或某行業(yè)的政府投資項目進行集中代建，從而保持政府投資項目建設的連續(xù)性和穩(wěn)定性。在這種模式中，使用單位提出項目建議后，由政府投資項目管理中心充當業(yè)主，擔負政府投資管理和工程建設管理職能。

這種模式的特點是：代建制的實施并未從根本上改變政府投資項目自營、自建的性質，僅僅是在有關行政主管部門、項目建設單位之外，以專業(yè)分工為主要宗旨而組建一個專門的政府投資項目代建單位。

這種模式的優(yōu)勢是，政府的投資、建設、管理全部由當?shù)卣块T分工負責，便于各相關部門的協(xié)調與配合，有利于進一步提高政府投資實施的效率。

其缺點：一是沒有完全解決政府角色混淆的問題。政府設置專門機構管理政府投資工程，集政府投資項目業(yè)主和政府管理職能于一體，實際上仍然是一種政府行政代理模式，難以引進競爭機制，不可避免出現(xiàn)行政壟斷，容易出現(xiàn)政府權力尋租現(xiàn)象。二是公務員隊伍龐大，不符合政府和事業(yè)單位機構改革的大方向，況且政府投資額是一個不變數(shù)，而人員的配備是相對固定的，兩者很難做到匹配。英、德、法、新加坡、香港地區(qū)等都在積極推行公共項目的民營化改革，以推進精簡政府機構，減少官員腐敗行為。三是激勵機制不明顯。由于專門機構是一個政府部門，對于政府投資工程建設沒有產權及利潤的約束，只有行政權威的約束和激勵，缺少對政府工程投資控制的內在約束機制。四是由專門機構統(tǒng)管所有的代建項目，在一定程度上形成了壟斷，不利于充分有效地利用社會資源。

2、以企業(yè)型為主導模式的代建模式

以企業(yè)型為主導模式的代建模式，即通過競爭的方式或直接委托方式確定專業(yè)的代建企業(yè)充任代建人。這種代建模式的核心是實現(xiàn)政府投資職能與投資管理職能分離、投資管理職能與工程管理職能分離，從而切實轉變政府職能，最大可能提高投資效益，提高建設管理水平。在實行代建項目中，政府的主要工作是：負責項目決策；組建和考核項目法人；審核認定項目管理公司資格；對項目招投標活動進行行政監(jiān)督管理等。項目法人的主要工作是：負責審批或確定項目建設規(guī)模或標準；負責資金的籌措及管理；負責重大設計變更的審核報批工作等。代建單位的主要工作：依據(jù)與項目法人簽訂的合同負責從前期準備、工程實施直到竣工驗收后評價的全過程管理。

這種方式實際上是項目管理承包模式用于政府投資項目的管理，代建人被賦予了更大的權利，同時也承擔了更大的風險，項目管理公司直接向政府（業(yè)主）負責，接受項目任務，在規(guī)定的時間內保質保量地將建設項目交給政府（業(yè)主）。它可以直接與工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并負有監(jiān)督合同履行的責任。這對項目管理公司把握全局、控制全局的能力是一次巨大的挑戰(zhàn)。在這種項目管理模式下，政府（業(yè)主）方面僅需保留很少的基建管理力量對一些關鍵問題進行決策，絕大部分項目管理工作由代建單位來進行。這種模式能實現(xiàn)公共項目合理的外部治理和內部治理。在外部性上，實現(xiàn)了政府有關監(jiān)管部門（發(fā)改委、建設、財政和審計部門）對整個項目實施的各方面監(jiān)管。同時通過項目管理公司之間的合理競爭，使得政府投資的效率能顯著提高。但這種模式在實踐過程中也存在一些問題：一是代建單位的資質難以確定,全國沒有統(tǒng)一的資質要求；二是對代建單位的約束機制未能有效建立，評價制度落后，責任追究無法落實，通常會因為工程實施中種種原因，造成工期、質量、投資控制無法實現(xiàn)原委托合同要求。

表1

根據(jù)委托內容的不同，代建可以分為分階段代建和全過程代建。分階段代建根據(jù)項目的建設周期分為項目前期代建和項目實施代建兩部分，對于一些專業(yè)性較強的項目，項目使用人可以分階段選擇不同的代建人，以充分發(fā)揮代建人的專業(yè)優(yōu)勢。全過程代建是代建人負責從項目前期、實施直到竣工驗收后評價的全過程管理，一般來說，只有大型的綜合性的項目管理公司具備全過程管理的能力。

三、光谷聯(lián)合公司聯(lián)合代建業(yè)務發(fā)展情況

圖1 項目全過程

表2

光谷聯(lián)合公司在綜合企業(yè)型和全過程代建模式的基礎上集中項目管理服務平臺上企業(yè)的優(yōu)勢，提升專業(yè)化服務水平，在代建制管理方面，做出了很好的嘗試，并根據(jù)特定企業(yè)的要求，創(chuàng)新了一種適合多方要求的定制模式，取得了良好的經濟效益和社會效益。從2005年至今先后完成和正在進行的代建項目見表1。

從以上代建業(yè)務可以看到光谷聯(lián)合代建業(yè)務近年來的發(fā)展與變化體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，代建業(yè)務的發(fā)展變化。代建項目規(guī)模由小到大；服務范圍越來越廣；市場化的要求越來越高；代建費率越來越低；專業(yè)化要求越來越高。第二，代建業(yè)務投資主體的延伸和多元化。不僅僅有政府投資還有特定的投資人；代建項目的投資資金的來源主體不同。第三，代建業(yè)務成本控制風險管理。管理的難度越來越大；投資回收的風險越來越大；經濟環(huán)境變化對項目成本控制風險加大。集團公司在實施一般的全過程代建模式外，更在嘗試將代建項目的招商引資和營銷策劃納入管理范疇，使得代建項目從市場定位、投資建設到移交使用更加明確，使政府資金落到實處，使代建項目的投資開發(fā)更有社會效益。項目全過程見圖1。

目前光谷聯(lián)合代建業(yè)務項目大致分為三種類型，其各種類型的特點和管理要求有所不同，這就需要我們根據(jù)不同代建項目的特點和管理要求制定相應的管理方法和對應策略，見表2。

代建企業(yè)特征：代建制企業(yè)屬于“智力服務業(yè)”，它的成果是在從業(yè)人的知識、經驗和智力中產生的，為此從業(yè)人員的素質極為重要，這不僅要求從業(yè)人員有較高水準的專業(yè)知識，還要承擔法律和社會責任。隨著集團公司未來幾年不斷增長的代建服務業(yè)務，如何發(fā)揮集團公司的優(yōu)勢運用現(xiàn)代項目管理代建制在市場經濟的大潮中取得更快、更好的發(fā)展，是我們需要認真深思的問題。通過幾年來代建業(yè)務的經驗積累，光谷聯(lián)合承接代建業(yè)務具有明顯的優(yōu)勢：第一，建立了與政府良好的溝通平臺，軟件園成功的開發(fā)贏得了政府的信任和支持，具備了市場資源開發(fā)和運作優(yōu)勢。第二，承接的代建項目都按照合同要求完成，代建業(yè)務創(chuàng)造了一個又一個驕人的成績，建立了良好的市場信譽，積累了豐富的代建業(yè)務管理經驗。第三，建立了一套企業(yè)項目管理制度，具有了規(guī)劃設計、成本管理、項目管理“三位一體”專業(yè)技術能力和綜合管理能力。第四，具有目標一致快速反應，責任心強、執(zhí)行力強的領導團隊和員工團隊。第五，對項目策劃、產品定位、規(guī)劃設計的把握具有較高的準確度，具有較強的投資、質量、工期三個指標的平衡控制的能力。

光谷聯(lián)合代建業(yè)務運作也存在一些不足之處：首先公司對代建業(yè)務宣傳力度不夠；其次參與市場化競爭的能力不足，目前還缺乏企業(yè)、管理人員的資質；第三是既懂技術，又懂管理的綜合專業(yè)人員配置不足；高素質的項目經理的人才培訓和培養(yǎng)要列入企業(yè)人力資源發(fā)展規(guī)劃；企業(yè)對項目技術和質量的總體監(jiān)管和控制的投入不足；尚未建立一整套代建業(yè)務管理的協(xié)調、監(jiān)控的管理流程。

代建業(yè)務發(fā)展改進的幾點建議：第一，借生物城代建服務項目之勢，有計劃，有組織的進行宣傳，樹立公司代建服務的品牌形象。第二，培養(yǎng)選拔和引進綜合素質高、專業(yè)技術能力強的技術骨干和項目經理。第三，加強人員培訓，鼓勵項目經理考取相應的資質，提升整體專業(yè)化管理水平。第四，建立一套代建項目管理制度、方法的體系文件，規(guī)范企業(yè)代建業(yè)務管理流程。

我公司已經積累了豐富的代建項目服務的經驗，具備了較強的組織能力、協(xié)調能力、管理能力并取得了可觀的經濟收益和社會效益。

代建業(yè)務具有不占有公司現(xiàn)有資金的優(yōu)勢，只要分析和規(guī)避風險，強化我們專業(yè)化核心競爭能力，就能不斷復制，做大、做強代建服務業(yè)務。要不斷積累和總結代建業(yè)務的經驗和成績，總結和歸納這些業(yè)績對內可以鼓舞士氣，增強信心，提高凝聚力；對外可以宣傳和提升公司的品牌形象，展示公司綜合管理能力和專業(yè)技術能力，實現(xiàn)代建業(yè)務跨越式發(fā)展。