文/伏昕 田新杰 陳小瑩

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出來混遲早要還一個房管副局長的土地權力史

陶校興的三次簽字，幫助帝景苑的總建筑面積從64124平方米增至90297平方米。僅此，開發商獲利數億元。

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10月14日，新華社發布消息稱，上海市住房保障和房屋管理局（簡稱房管局）第一副局長陶校興因涉嫌違紀接受上海紀檢部門調查。這是該局近年來“落馬”的第三名處級以上官員。

10月14日，上海市房管局第一副局長陶校興因為涉嫌嚴重違紀，接受上海市紀檢部門調查。隨后，進一步消息證實，陶校興已經被“雙規”。此前，陶的老同事、上海房管局原副局長殷國元在上海社保案中“落馬”，其直接下屬、有著“上海土地第一處”之稱的土地處原處長朱文錦也因受賄被查，分別被判死緩和有期徒刑15年。

陶校興在職10年，長期分管土地。2008年殷案結束后不久，上海市房地局被拆分為上海市規劃和國土資源管理局（簡稱“規土局”）和上海市房管局。其中，房地局的土地主管職能劃撥前者，陶校興則改為“分管行政法規和人事”。

陶被調查的問題目前尚不完全清楚，但據上海房管局人士稱，陶被查出有多處房產，上海社保案之后就基本不大管事了。而熟悉陶校興的一位上海土地協會人士稱，自社保案后，陶近幾年來已多次協助調查，此次被查估計與帝景苑項目有關。該項目曾引爆上海部分官員低價買房名單，引起輿論震動。

他今年59歲。

權力

“以房地系統的角度看，陶校興是房地局的‘外來和尚’。”一位熟悉陶校興的上海房管局內部人士說。在就職上海市房地局副局長前，陶校興曾官至上海市松江縣縣長，副局級，進入房地局有些偶然。

2000年左右，松江撤縣建區，時任縣長的陶校興照理應順勢成為區長（正局級），但根據上海官員升級的規定，副局級升為正局級至少需要任期滿4年，當時陶任縣長僅兩三年時間，未能滿足條件。

2000年7月，上海市房屋土地管理局與上海市地質礦產局合并，組建成立上海市房屋土地資源管理局，即新的房地局。陶被平級調動繼續擔任副局級干部，一直至今。這次平調，成為陶校興官場生涯的一個轉折點。

同年出任上海市房地局副局長的殷國元，早在1995年就擔任原上海房屋土地局管理局的副局長，是一位房地局“老人”。

陶校興這位“外來和尚”很快融入房地系統。2002年分管土地的殷國元因一些原因被轉為分管拆遷，陶校興接任殷開始分管土地工作，其中包括土地利用處，成為土地利用處原處長朱文錦的直接上級。

至此，殷—陶—朱構成了上海土地系統的三個關鍵節點。2007年殷國元案發時，上海市政府房地系統的一位人士透露，紀檢部門在房地產領域反腐，就是要嚴查整個上海的“土地關系網”，順藤摸瓜，嚴懲這些關系網上的“節點”機構及關鍵人物，打擊各類權錢交易的“土地中介”行為，“殷國元受調查只是個開始”。

與陶校興有過接觸的一些學者和地產商指出，其平日為人行事一貫低調。但是這位長期分管土地的副局級干部的權力卻不小。

“雖然各個環節都有一定的決議程序，但是作為分管土地的領導權力巨大，例如土地批租，批給誰，領導自然可以拍板。”一位房地局內部人士承認，房地局在土地出讓、對閑置土地處理（如哪些收回，哪些延期開發）、容積率改變等各個環節都具有巨大話語權。

以當時所處之職位和權力，陶不僅在地產商中炙手可熱，在區縣一級政府中也被奉為上賓，非極力討好不可。所謂官商都極吃得開。

上海一區縣房管局內部人士透露，2008年之前，許多區縣主要領導均需與陶保持好關系，上海每年建設用地土地指標分配，均通過其手。

國家為保護農地及耕地，每年由國土部下發地方一定農轉用等土地指標，其為地方政府每年新增建設用地的主要來源，也是地方政府領導人極為關注并極力爭取的指標數目。

從上海規土局可查證的數據看，2005年以來，國土部下達上海的新增建設用地指標在4500～5000公頃左右，其中一部分留用市級及國家在上海的大項目，每年，約有半數的土地指標下派給區縣利用。

擁有這一發配權力的陶校興，即為上海區縣領導人及大項目負責人亟須敬奉的“土地爺”。而當時，陶對外也相當高調。

一次金山區區委書記跟他說土地沒啦，陶當即對他說，你們有很多存量土地啊，“撤掉批文的集中到工業區的土地就有400公頃，一個區啊，400公頃什么概念。”

或為了應付各區縣對土地指標的爭奪，原本是“外來和尚”的陶校興，對上海各區縣的土地指標之存量相當熟稔。

2005年，上海約有3600公頃閑置土地，外圍的2000多公頃由各個區縣處理掉之后，陶采取了另外兩個手段管控土地指標，一個是通過控增量逼存量，另一個實行“批項目、核土地”的制度。

“區縣已有存量的，我就不給你了，否則你存量又放著，新的又要，那我哪有這么多土地，所以對不起，你把存量先消化掉，再來找我爭取指標吧。”其言其行，可見陶其時之炙手可熱。

關鍵詞 帝景苑

帝景苑項目這個“黑匣子”或因陶被查而徹底破譯。此前帝景苑已曝出朱文錦等多位官員涉嫌違規低價購房。資料顯示，尚有多位目前仍在位的官員涉嫌低價購房。

命途多舛的帝景苑項目所在地塊，在開發過程中曾先后四次遭遇土地使用權出讓合同的變更。而每次變更都由陶校興簽名落實，也造就了陶校興與帝景苑項目的“不解之緣”。

帝景苑項目最早由印尼商人黃進益旗下的香港榮福置業有限公司與上海無線電四廠自1993年起合作開發，1997年金融危機時因資金問題而導致項目擱置。1999年，陶校興初由松江縣縣長轉戰市房屋土地管理局之時，帝景苑項目也迎來了其發展的轉機。

同年，臺商蔡青峰與黃進益等簽署《合作開發協議》，重啟帝景苑開發，并成為帝景苑項目的實際控制人。蔡氏入主之后的一大動作，便是完成了土地合同的首次改簽，將帝景苑由外銷改為內銷，盤回巨額土地出讓金。

陶校興

當年6月，市房地局與榮福置業有限公司等三方股東重新簽署了國有土地使用權出讓合同，土地出讓金額由原來的1396.6萬美元，下調到了1683.3萬元人民幣，蔡氏輕松從房地局拿回近億元資金，能量之大可見一斑。

根據公開資料，并沒有證據證實當時陶校興已經開始分管土地工作，而他卻是這份“外銷轉內銷”的土地出讓合同的簽署人。

2002年，國土部開始推行經營性用地通過招拍掛方式出讓，當時已經開始分管土地工作的陶也開始參與上海的土地出讓程序規范化。而恰在此時，陶又代表市房地局與榮福地產等簽訂了一份補充合同，上調帝景苑項目的總建筑面積為不得超過82778平方米，而1999年合同約定的建筑面積是64124平方米。由此補繳土地使用權出讓金200余萬元。

帝景苑所在的肇嘉浜路1001號地塊總面積為1.6萬平方米，此次上調建筑面積后，該項目的容積率達到了5。而在1994年10月至2003年11月期間施行的《上海市城市規劃管理技術規定》明確要求，位于內環的居住建筑的容積率應控制在4以內。

隨后的2004年1月及6月，陶又先后代表市房地局與榮福地產簽訂了兩份補充合同，使得項目的最終建筑面積增至90297平方米，容積率也接近6。

這完全突破了相關規定的上限。早在2003年，新版《上海市城市規劃管理技術規定》已開始生效，其對內環高層居住建筑的容積率要求為不大于2.5。

容積率不斷增加，但要求補繳的土地出讓金卻一降再降。在上述兩次補充合同簽訂過程中，上海市房地局要求榮福地產方面補繳的出讓金數字也一再下降，由第一次的200余萬元，下降到178萬，到最后一次補充合同時，只要求補繳土地出讓金70余萬元。而當時的上海房價已進入上漲通道。

在陶校興的“幫助”下，開發商依靠帝景苑獲利數億元。

通過三次提高容積率，帝景苑項目實際增加建筑面積2.6萬余平方米。而根據帝景苑銷售資料顯示，帝景苑的銷售底價平均約1.1萬元/平方米，則僅依靠此項，帝景苑項目獲利逾2億。

更令人吃驚的是，這個由陶校興一路綠燈放行的帝景苑項目，其背后還深藏著開發商與官員互相勾結牟利的隱秘鏈條。這個鏈條最主要的一環，是相關官員低價享受帝景苑的高折扣房。

此前被查處的朱文錦事發之前，曾以妻女之名在帝景苑買入一套157.89平方米的住房，合同價357萬元，無銀行按揭，有傳言他并未付購房款。與朱相比，更多在帝景苑購房的官員則享受到了最高達七成的折扣。

更多享受折扣房的官員名單外泄，緣于帝景苑項目股東間的糾紛爆發。

2009年2月，帝景苑項目股東方之一的黃進益因利益糾紛，起訴合伙股東蔡青峰。該案第一次開庭后，黃進益方面又提交了一份追加被告的起訴狀，追加8位在買房時獲得較大折扣的干部或其家屬為被告，由此揭開了多位在職官員在帝景苑低價買房的內幕。

訴狀顯示，現任上海市公安局特警總隊負責人李某在2005年1月以其子的名義，在帝景苑購買了一套154.26平方米的住宅，每平方米的價格為7000元，而當時的市場價為23000元，折扣率為69.57%，而當時其子仍在大學就讀。

訴狀還顯示，現任上海工商局總經濟師杜某也在2002年12月以其妻韓敏芳的名義在帝景苑購房，當時的銷售單價是9350元/平方米，韓敏芳的實際購買單價為6450元/平方米，折扣率31.2%。杜某此前曾擔任上海市工商局外資處處長，上海榮福地產公司正是其當時的監管對象。

除此之外，錦江國際實業投資股份有限公司首席執行官楊某2005年1月在帝景苑購得的住房價格僅每平方米5000元，當時的銷售單價為2 3 0 0 0元/平方米，折扣率高達78.26%。2005年時，房地產行業的毛利率約在35%左右，折扣率超過70%。

關鍵詞 配套住房工程

帝景苑舊賬，或許只是冰山一角，最新情況顯示，陶校興及跟隨他的“利益團體”，在過去的多年中，扮演了上海配套房建設這一龐大系統工程的“糧倉老鼠”角色。

上海房管局在最近一次的內部工作會議上進一步通報了陶案進展，陶校興已經開口交代相關事情，目前調查的重點鎖定在其任職期間，利用職權將上海市配套房建設項目工程“打包給其親戚名下的公司操作”。

“這顯然是比帝景苑項目上的問題更具有想象力的領域，上海市配套房項目多年以來的規模非常巨大，而運作、主管、審批這些項目的利益鏈條中，僅工程建設招投標這一個環節，就有巨大的利益。”內部知情人士透露。

上海房管局的數據顯示，上海市配套商品房建設實施以來，累積為約25萬戶各類動遷家庭提供了政策性商品房源，市屬配套商品房基地涉及寶山、嘉定、青浦、松江、閔行、南匯、浦東等7個區共15個基地，規劃總用地面積約21平方公里，規劃總建筑面積約2132萬平方米。有曾參與過上海市相關保障性房地產項目開發的開發商人士說，盡管在政策法規、具體運作等多個層面，上海政策性住房項目建設的透明度持續提高，但在這一過程中，不可避免存在以權謀私的空間。

據了解，陶校興實現將有關項目的建設工程“打包給其親戚名下的公司操作”，主要是通過插手這些項目的招投標環節為主要方式實現的。

“要插手一些配套房工程建設的招投標環節，對陶當時的權力來說，輕而易舉。”上述知情人士坦言。

上海本地一位資深開發商人士透露配套房等保障性住房建設工程項目“看似利潤很薄，實則利潤豐厚且幾乎沒有風險”，這一直是公開的秘密，雖然利潤率水平一般，但和普通的商品房項目相比，屬于穩賺不賠的“買賣”。“對于這塊肥肉，很多企業都垂涎已久，但多年來，沒有關系的企業根本無法涉足，在具體的招投標過程中，‘外人’很難拿到。”

陶校興的權力最終又是通過哪個途徑變成實實在在的個體利益？

陶校興弟弟陶校林，上海舟波建筑裝飾工程有限公司的法定代表人，公司另一個股東名叫陶畔舟（女），據公開信息，陶畔舟在2004年前后任松江區旅游事業管理委員會宣傳推介科科員。

據悉，陶校林系陶校興親弟弟，在上海建筑裝飾工程領域“混了很多年”。而陶畔舟和陶校興的關系，尚未得到求證。

雖然其弟陶校林名下的公司并未出現直接與陶校興及相關房地產項目有關的具體信息，但知情人士表示:“陶校興打包相關項目工程給親戚名下的公司做，主要應該就是其弟，以及其他一些尚未浮出水面的相關人員。”

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