從建房的趨勢看造門的發展——在永康 “中國房地產業開發和門業發展高峰論壇”上的講話摘要（根據錄音整理，未經本人審閱）

中國房地產業協會副秘書長 王 平

非常高興參加這樣一次盛會，我的題目是中國房地產行業的調控政策和發展趨勢。這些題目講和不講是一致的，大家對中國房地產，不管遇到什么問題都是非常有信心的。國家對房地產出這么多文件，文件的實質只有一條，就是促進房地產發展。

1980年4月2號鄧小平和中央負責同志講了，住房可以有多種形式來解決，不應該老是分配制。1980年4月2號，他就說過642個字，說不但新房子可以賣，老房子也可以賣 （那時候我才掙40多塊錢），然后可以一次付款，可以分期付款，10年、15年付清。所以鄧小平早就講了，房子不買賣，一定解決不了。當時很多人都不同意，沒有同意的。小平的指示大家反對，小平就說了一句話 “先試點吧”，試點不成功收回來也不遲。這樣就成立了一個公司，給了三千萬。在全國找十個城市搞房地產開發試點。開始沒有一個城市干的，一年一分錢都沒花出去。

三千萬花不出去，國務院不干了，三千萬賠了沒關系，但是你告訴我為什么干不下去。當時第一個要錢的城市是延吉市，市長說了一句話，我干這件事是提著腦袋干的。從1980年開始小平講話，到了1983年，房地產搞起來了，我們僅僅用四年的時間，完成了建國以來19年的建房總和。小平同志高興壞了，跟著就給了五千萬。

到了1988年，第七屆人大的時候，就在人大政府工作報告中，政府正式向全國宣布，開拓房地產市場；到了1993年又正式向全國宣布，房地產市場已經形成，房地產帶動了生產資料市場、金融市場、勞務市場、技術市場各個市場發展。到了1998年第九屆人大的時候，政府提出了擴大居民消費。那時候經濟適用房上漲得非常快，兩百平米的，一百平米的，應有盡有，只要賣得出去就行。

2003年亞洲金融危機，政府在工作報告里第一次提出高檔商品房，提出要警惕高檔商品房建設得太多帶來的風險。2007年國際金融危機帶給中國房地產的又一次影響，這個影響就是高檔商品房過多。2008年第十一屆人大政府工作報告里，溫家寶破天荒地在政府工作報告里寫了600多個字，沒有一個行業寫這么多字的，就是房地產行業，提出 “五項原則，四項措施”，堅定了房地產長期發展的方向，同時提出了保障性住房。此時，房地產開發公司生長極快，國際金融危機來了以后，房地產不但沒有重新洗牌，又上升到七萬多家，又提高了。

今天給我的題目是講一講中國房地產行業的調控政策。我認為你可以在對房地產十年不看報，十年不聽廣播，十年不聽專家講，房地產保證健康發展，你信不信，不用看，它是健康發展的。小平同志上世紀80年就說美國都建200年了，為什么房地產還是美國國民經濟的支柱，這不是沒道理的。過去我們太不重視建筑業和房地產業了，把它當做消費領域的問題，這種生產資料消費也是發展生產，增加國家收入的重要部分，這就是為什么資本主義國家把它當作經濟的三大支柱之一。

所以從今天以后，大家不要再懷疑房地產了，好好地做我們的門，有用武之地。房地產今天就是新的地一塊不批了，你的門也是有大量的需求，建筑住宅改造量都很大、都需要。最近國家出臺了有關文件，這些都是提醒。國家看著房地產要出問題了，趕快提醒。文件就兩個中心，第一個保障性住房加快，改善人民生活居住條件，堅持保證，解決5-10%的老百姓的住房困難，131號文件就這么一個，就這么清楚，第一次提出了改善居住條件。

2008年初1月7號中央下了一個文，為什么呢？提改善也不能過了，房價上漲過快。2007年拿地，好多人不拿，房子跟不上，那怎么辦，發展別太快了，上漲快就怎么辦？就限制你。上漲過快的開發企業，先查你。城市房價上漲過快，地價過快，要查為什么上漲過快？對非理性的土地價格上漲要進行查處，國土資源部再也不能搞誰錢多誰拿走地了。有城市的地連買都不讓你買，要因地制宜，這就是中國房地產行業的調控政策。

房地產的發展趨勢是什么，中國房地產30年發展得怎么樣？我說：中國房地產不是國家統計局統計的那個房地產，也不是我們建設部統計的那個房地產，中國房地產業還要包括農村居民進入縣城，全部加起來才叫中國房地產。再往下走就要求房地產高水平和跨越式發展，絕不能再走當年的老路。從趨勢看，房地產的發展依托一個國家城市的發展。國家為了實現城市化，真正的新城就是縣一級城市。農村有那么多的宅基地，要實行土地集約化開發使用，否則再發展就沒有土地可用了，所以未來房地產的發展鎮是重點。未來發展的一個最重要的趨勢，就是我們房地產向農村發展、向小城鎮發展。

未來趨勢我說幾條，給大家參考。

第一個趨勢，生產方式轉變。我們的城市建設和建筑物的建設，要求由節能城市向產能城市轉變；我們的建筑物也要從耗能建筑，到節能建筑發展。什么叫節能？這個城市每年耗100億的能源，通過節能要變成耗能50億，這叫節能。比如說利用太陽能，這個產生的能源能夠綜合利用。我們的建筑能不能，比如說德國給我們裝的熱水器，咱們現在的熱水器已經進入到先發電后供熱，你打開以后不是要用熱水嗎，它就開始發電，就像我們汽車安一個發電機，供你們家使電，而這個電又能供熱。

第二個趨勢，服務方式的轉變。原來是農村和小城市為大中城市服務的時代，現在大中城市為小城市和農村服務的時代到了。

第三個趨勢，服務對象改變，為流動人口服務的時代到來。過去我們房地產是都為固定人口服務，就是本地戶口本地人，財政也是為本地人員辦事。跟歐美相比，歐美一個城市4萬多人，他們為10萬流動人口服務。為10萬流動人口服務，就足夠4萬人吃的，財政收入極高。2020年以后我們的國家步入小康時代，就會進入由為固定人口服務變為為流動人口服務的時代。

第四個趨勢是消費拉動時代到來。消費拉動就是迎接中低收入家庭休閑度假到來。生產及對生產服務的時代在減弱，生產為消費服務時代在增強。我在研究中低收入家庭每年度假，例如能不能到永康住上15天，住賓館住得起嗎？他三口人在這兒住賓館，200塊錢一天，度一次假三千多塊錢，但是你租一套房子，全家人半個月花一千多塊錢就夠了。

第五個趨勢，未來一定是縣域經濟。將來發展，人們一到縣里都高興，一說進鎮更高興，一說進城市都頭疼。縣誰都愿意去，那會兒當縣長牛著呢。縣域經濟將會快速發展，到那會兒村鎮房地產開發將成為主流，未來三十年這是趨勢。

第六個趨勢，規模投資，租賃住房的人逐漸增多。當前是過渡期，今后建50套新房子，必須拿城里的舊房換新房，補差價，然后開發商獲得500多套舊房，裝修后全部售出。

第七個趨勢，對境外投資，在國外建住宅小區。

第八個趨勢，是住宅的個性化建設，我們將迎來個性化簽約統一裝修的時代。個性化建設更要注重標準化產品，不論那個企業的門、窗、鎖具都能夠方便地互換，這需要跨行業地生產專業化產品，比如有500套房子，500個裝修方案，由開發公司統一裝修。

來到門業發展論壇，我特別高興，對門的生產講兩句我的想法。

第一要滿足回收的需求。國家《循環經濟促進法》給我們開發商提出了新的要求：日本今年做了一棟六層樓，這棟樓做完了，70年后拆除將沒有垃圾。房子拆了以后各回收公司把他要的東西拿走就沒有垃圾了。我們現在用一個10公斤鋁窗，拆除以后材料回籠，回籠以后成了7公斤，回收率70%，我們就浪費三公斤。假如你的回收率能達到80%，那開發商就用你的。我問在座的各位，過70年，過50年，把我們的門進行改造的時候，把這個門拆下來能干什么，能不能循環使用。看來目前還不能循環使用。產品材料循環使用，這就是未來的需求，是我講的第一個要求。

第二要滿足現代化的需求。要求本工序和上道工序以及下道工序能夠對接。對對接的水平也有要求，水平不夠人家不愿意跟你對接。上游跟你對接了，你和下一道拆除的不愿意對接，你的產品的銷路也會受到影響。

第三要滿足個性化的需求。個性化要求生產標準化，門洞預留精準化，裝一個門三五分鐘完事了，這樣才能工廠化生產個性化產品。現在還做不到，如果做到了，滿足這種個性化的需求一定是非常便利的。

第四是要滿足節能環保的需求。例如能不能配合窗戶進行自然通風。我們的居室將來需要有自然風通風系統，空調通風系統，無人居住通風系統。這三個系統我們怎么配合。家里這個門跟窗戶是是這個系統的一部分，需要在整個的室內設計時整體設計。還有在全部密閉空調的環境里，停電的時候自然風怎么能夠通過門順利進入。還有保溫和密閉的要求：門窗關閉，給你用鼓風機打到80度到100度，然后多少時間回到正常，看看保溫性能怎么樣；再把這個屋里抽成真空，抽真空以后看什么時候回到正常，看看密閉性能怎樣。目前中國的房子根本抽不成真空，我們的門在這里起了什么作用。

第五是要滿足集成服務的需求：我們的窗戶怎么集成，裝飾怎么集成，愛好怎么集成，墻體怎么集成……等等。

第六是要考慮未來需求。一個產品不能只是自己跟自己玩，要考慮未來的需求。比如我們想看一個展廳，中國未來門展廳，咱們也找一個中國未來的門，就像在汽車展覽上的未來奔馳汽車。中國能不能有賣一百萬美金的門，給它擱那兒。這個門不管多貴，一定有一個方向給用戶。下次我再來，看看哪一家敢設計這樣的門。

最后一個，是考慮繼承歷史的需求，中國的 “命”字寫得特別好，人這一輩子除了窗戶就是門，生命的命字就是這么寫的。在歷史上，我們是能夠通過門和窗對住戶的生活水平有個感知，第一個是地位，第二是品位，這個門就是他們家的生活水平和地位的展示。我們過去有古老文明，在這個文明中我們的門和窗戶拿下來，百年以后從地下扒出來，還是藝術品，可以展示給后人。百年以后我們今天做的門，能不能當展品擱在那兒，經受歷史的檢驗？歷史的需求能不能繼承，我們做了一萬個門，能不能留兩個門，放他一萬年，還能被后人贊賞，這就是歷史的需求。

我們要通過這個門繼承歷史，也要通過這個門看到未來。