零售商需求態勢強勁商鋪租金持續上漲

靖東/文

零售商需求態勢強勁商鋪租金持續上漲

靖東/文

2010年三季度北京商鋪市場租金平穩上漲，本季優質購物中心首層平均租金環比增長4.2%，達到597元人民幣/平方米/月

隨著北京宏觀經濟持續向好，居民消費信心不斷鞏固增強，2010年三季度北京商鋪市場吸納強勁，租金繼續上漲，空置率下降。這一強勁的態勢預計將在2010年接下來的時間中繼續走強，第四季度預計將開業的包括三里屯北區，國貿商城三期在內的多個新項目，還將為北京商鋪市場帶來近18萬平方米的新增供給。但業內對此依然樂觀不改，仲量聯行預計，今年四季度優質商鋪市場的租金不僅將保持平穩上漲趨勢，同時空置率也會穩定下調。

商鋪市場需求強勁

2010年第三季度，零售市場供應出現井噴，位于燕莎商圈的都匯天地、位于公主墳商圈的翠微嘉茂購物中心和CBD的財富購物中心三個項目為市場帶來10.4萬平方米的新增供給。雖然市場中新增供給壓力仍然較大，但是商鋪物業市場需求旺盛。仲量聯行發布的《2010年第三季度市場報告》顯示：2010年三季度，北京商鋪市場租金平穩上漲，本季優質購物中心首層平均租金環比增長4.2%，達到597元人民幣/平方米/月。在零售市場新增供應出現井噴的情況下，市場空置率僅小幅下降2.5個百分點，為12.3%。

究其原因，北京宏觀經濟的持續向好，是令居民消費信心不斷鞏固增強的根源。根據商務部10月7日發布的監測顯示，今年“十一”黃金周期間全國零售和餐飲行業實現消費品零售額約5925億元，同比增長18.7%。中國社科院發布的2010年《商業藍皮書》中預計，今年，中國社會消費品零售總額將保持20%左右的增長，并突破15萬億元人民幣。2003年至2008年，中國社會消費品零售總額完成了5萬億元到10萬億元的跨越。根據藍皮書的預估，實現從10萬億元到15萬億元的跨越僅需用2年的時間。在此背景下，2010年三季度北京商鋪市場租賃需求保持強勁態勢并不出意料。本季度新開業的三個優質購物中心，截止到本季度的開業率都已超過50%。

四大因素力挺租金上漲

仲量聯行北京研究部主管覃曉梅女士對記者分析表示，至少有四大因素使今年三季度北京零售物業市場吸納強勁，并助推商鋪租金繼續上漲，空置率下降：

其中，國際奢侈品牌在三季度的零售物業市場表現最為搶眼，通過升級擴大現有專賣店，很多國際奢侈品牌繼續并加快在北京市場的擴張步伐，從而加速占有這個市場。以即將開業的國貿三期商城為例，據悉，屆時將新增約80家國際頂級品牌。其中包括Badgley Mischka在內的很多國際知名奢侈品牌都是首次在北京亮相；而丹麥頂級珠寶定制商喬治杰生(Georg Jensen)亦將繼上海亮相后在北京開出首店。

高端超市品牌通過發展廣泛客戶群加速擴張的力量同樣是三季度商鋪市場的一大亮點。高端超市發展迅速并趨于細化，例如OLE已簽約國貿三期商城，其營業面積近2000平方米；華潤旗下與OLE品牌形成互補的次高端超市BLT的首家店鋪已在財富購物中心正式營業。

而隨著居民生活水平的提高，文化消費成為時尚，精品零售書店開始進入北京市場并且快速擴張，例如葉一堂書店（PAGE ONE）將在國貿三期商城開出北京最大的首家外文書店，同時葉一堂書店還簽約了位于酒仙橋由太古地產和遠洋地產共同開發，并將在2011年開業的頤堤港（Indigo）。電影院依然保持快速發展態勢，例如韓國的CJCGV已簽約頤堤港，素來電影也將入駐國貿三期商城。“隨著消費升級的日益凸顯，類似精品零售書店、音像制品專賣店、電影院進一步豐富和滿足了人們的精神需求。”覃曉梅如是說。此外，以快速時尚消費品為代表的新品牌同樣加速了北京市場的拓展。覃曉梅最后評論說：“這一系列的因素都說明市場需求穩定回復，零售商非常看好當前市場。”

保險資金獲準進入不動產投資市場

商業地產租金和資本價值的快速增長吸引了更多的投資者進入房地產市場。同時，商業與工業物業在本季的租金和資本值均有所上漲，使得整體回報保持相對穩定的態勢。各種資金進入商業地產領域，其中最受關注的是保險業資金。

2010年9月5日，中國保監會正式發布了《保險資金投資不動產暫行辦法》，允許保險資金以不高于公司上季度末總資產的10%的資金投資于不動產。最近人民幣基金顯著增長，我們預計將顯著增加對北京和整個中國大陸的房地產投資需求。對此，仲量聯行北京投資部董事龐樹東認為，“隨著大量資金涌入商業地產市場，有經驗的公司將會更樂于尋求有價值的投資機會。”

9月20日，東方銀座物業管理公司對外公告，出售公司主要于香港及北京持有三項物業給Topman Group公司，其中包括位于北京之東方銀座廣場及京港城市廣場中尚未出售物業，總面積約為10萬平方米。同時，本季度，萬科地產也從中信地產手中收購一棟乙級寫字樓——贏嘉中心項目。

在當下政策調控的宏觀背景下，商業物業愈發替代住宅，成為投資者的避風港和價格洼地。仲量聯行國際董事翰德偉指出：“在過去幾年中，我們目睹了資本價值顯著增長，從投資者角度來看，北京的房地產市場存在大量有價值的投資機會。但是，就目前市場而言，由于當前還缺乏符合投資者標準而且經營良好的商業物業，這在一定程度上阻礙了投資市場的快速發展，希望開發商們能盡快認識到這一點并抓住市場的機會。”