其他方式承包的農村土地經營權征收補償案例探討

張金娟

（天津商業(yè)大學商學院，天津300134）

其他方式承包的農村土地經營權征收補償案例探討

張金娟

（天津商業(yè)大學商學院，天津300134）

研究目的：分析農村土地利用中以其他方式承包農村土地經營權征收補償問題，探討如何對土地征收補償的法律框架進行適當調整。研究方法：案例分析法。研究結果：在確認其他方式承包的土地經營權為物權的基礎上，分析了土地征收補償現有分配方案的缺陷，以天津市郊區(qū)某葡萄園被征收為例，探討了由于土地征收導致承包合同終止后，土地發(fā)包方給予承包方適當經濟補償的理論依據和測算方法。研究結論：補償數額的確定應以可預見的損失為依據。

土地經濟；征收補償依據；承包經營權；案例分析

近些年來，伴隨著各地土地征占數量的增加和農村土地承包經營權流轉的增多，征地補償的糾紛也越來越多。在現實的征地補償工作中，有些省市考慮了失地農戶的利益保護，但沒有將獨立的土地承包經營權納入補償的考慮范疇。根據《農村土地承包法》的規(guī)定，農村土地承包有兩種方式：家庭承包和其他方式承包。土地承包經營權已逐漸成為一項獨立而重要的物權形式，其中，以其他方式取得的土地承包經營權具有更加獨立的物權屬性，它不再依附于農戶家庭，也不再從屬于集體經濟組織。本文主要討論以其他方式取得的土地承包經營權在土地征收過程中由于土地承包合同終止引發(fā)的補償問題。

1 其他方式取得的土地承包經營權征收補償問題的提出

1.1 現有土地征收補償規(guī)定中存在的缺陷

如何完善土地征收制度、充分保護承包人的權益已成為當前實務界、理論界共同關注的重大問題，但以往的研究多是從嚴格界定征地的公益目的范圍、提高土地征收補償標準以及強化政府監(jiān)督等方面入手，討論集體組織成員土地承包權益的保護，較少涉及其他方式的土地承包或承包經營權流轉后的承包人權益方面的問題。

《物權法》、《土地管理法》、《農村土地承包法》等法律對征收集體土地的補償問題有著相似的規(guī)定，即征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。關于征地補償費用的分配方案主要是考慮農村家庭承包的方式，因為農戶家庭是集體經濟組織的成員，能夠享有分配土地補償費、按被安置農戶數量發(fā)放的安置補助費和社會保障費用的權利，同時作為承包人和直接經營者也能取得地上附著物和青苗的補償費（地上附著物和青苗歸承包人所有），其中的安置補助費可以看作是家庭承包方式下對農民失去土地承包經營權的補償。但以上法律的規(guī)定中均沒有考慮以其他承包方式取得的土地承包經營權被征收時的補償問題。

1.2 其他方式取得的土地承包經營權征收補償問題的提出

在以其他方式取得土地承包經營權的情況下，土地被國家征收導致承包人失去土地的承包經營權時，承包人通常無法按照上述方案獲取補償。因為這種土地承包是完全建立在土地承包合同基礎上的普通的牟取經濟利益的民事行為，甚至承包經營權人并不是本集體經濟組織的成員，而是其他集體經濟組織的成員或其他經營企業(yè)等。按照現有法律的規(guī)定，只能對屬于承包人所有的地上附著物和青苗部分支付補償費，但是對承包人失去承包經營權的補償沒有相應的規(guī)定。雙方可能會在承包合同中設定相應的條款，但通常會由于合同條款的表述不夠明確和缺乏預見性而引發(fā)關于補償數額的糾紛。

2 天津市郊區(qū)被征收的某農村葡萄園案例

2005年10月，天津市郊區(qū)一村民通過協商與當地鎮(zhèn)人民政府就某葡萄園的開發(fā)經營管理簽訂承包合同，承包期限30年。村民在合同簽訂時將承包費60萬元一次性全部交清。該承包項目共計100畝，承包目的為以葡萄新品種為主的農業(yè)新品開發(fā)、觀光農業(yè)開發(fā)和旅游開發(fā)。項目承包后，該村民對葡萄園進行了相應的設施建設和資本投入，共計200萬元。

2007年初，在承包經營1年多之后，因城市政府規(guī)劃調整，葡萄園用地被政府征收用作城鎮(zhèn)住宅開發(fā)，土地承包經營合同被迫終止，雙方就建筑物、構筑物、搬遷事宜以及因終止合同給該村民造成損失的補償問題簽訂了協議書。按照要求村民在協議簽訂后三日內搬遷完畢，鎮(zhèn)政府也已在搬遷完畢后將承包人投資建設的建筑物、構筑物、設施、購買的機器設備和搬遷等產生的補償款付清，但雙方對因合同終止給承包人造成的損失部分的補償數額無法取得一致意見。

由于合同承包期為30年，而承包人僅經營了一年，承包人認為未來的預期收益遭受了巨大損失。就本案例而言，按照國家現有土地征收的法律，在土地征收補償費中能夠支付給承包人的只有歸承包人所有的地上附著物的補償部分，關于承包經營權的補償即未來經營損失的補償沒有相應的法律依據。承包經營合同和補償協議對該項補償也沒有明確的條款，因此針對未來預期收益的損失賠償問題雙方產生了糾紛。

3 對其他方式取得的土地承包經營權進行征收補償的理論依據

3.1 農村其他方式承包簽訂的土地承包經營合同的實質是民事合同

以家庭承包形式簽訂的“農村土地承包經營合同”具有行政合同屬性，承包人和發(fā)包人只承擔法律或行政法規(guī)確定的義務，而不承擔合同法意義上的義務。但是以其他方式獲取土地承包經營權時簽訂的農村土地承包經營合同應為民事合同范疇，此時的承包人與發(fā)包人之間的關系是民事法律關系，他們的權利義務界定應當受到《合同法》的約束和調整，即當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失；當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

根據《物權法》第37條的規(guī)定，侵害物權，造成權利人利益損害的，權利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔其他民事責任。因此，在承包人的土地承包經營權被迫終止時，盡管在國家土地征收中發(fā)包方（鎮(zhèn)政府）并不存在過錯行為，但也應對承包方可能造成的損失予以補償，這種補償應在土地征收補償中一并體現。

3.2 農村其他方式取得的土地承包經營權屬于物權

上文提到，農村其他方式承包簽訂的土地承包經營合同屬于民事合同范疇，在合同雙方關系中，承包方對發(fā)包方的請求權是債權性質，但承包方的“土地承包經營權”的物權特征顯而易見，不因合同債權關系的存在而被掩蓋。土地承包經營權中包含農地使用權，其權利內容為“直接支配所承包土地”?！掇r村土地承包法》規(guī)定“承包期內發(fā)包方不得收回承包地”、“承包期內發(fā)包方不得調整承包地”、“承包人應得的承包收益，依照繼承法繼承”的法律保護原則，以及承包方經營權中的流轉權等在法律規(guī)定中都突出了承包經營權人對權利內容的絕對支配，這都反映了“農村土地承包經營權”（含其他方式承包時獲取的土地經營權）的物權實質。

“農村土地承包經營權”屬于物權中的用益物權，因為土地承包經營權是系于他人之物而成立的物權。土地承包經營權作為與農地所有權相互獨立的物權類型，當土地所有權發(fā)生移轉時，土地承包經營權并不一定隨之移轉，仍獨立存在。但由于土地征收目的在于獲得完整意義上的對土地進行支配的權利，因此，必須對在土地所有權之上設立的土地承包經營權一并征收，但應單獨補償，這不僅是對土地承包經營權物權性的承認，也是對承包人所享有的財產性權利的尊重。

4 其他方式取得的土地承包經營權征收補償數額的測算

目前中國的土地征收補償費的標準主要遵循《土地管理法》，該法第47條規(guī)定土地補償費是該耕地被征收前3年平均年產值的6—10倍。安置補償費的標準是該耕地被征收前3年平均年產值的4—6倍。土地征收補償費的發(fā)放范圍是農村集體經濟組織內部的農戶，因此從目前補償標準和范圍來看，沒有明確的關于以其他承包方式取得的農村土地承包經營權的補償規(guī)定。針對以上案例，對土地承包經營權的征收補償數額有以下兩種測算的思路。

4.1 以承包人未來有限年經營收益的現值之和作為補償依據

在上述案例中，承包人認為，在承包的第一年他已經對承包項目進行了大量的投資，如果能夠持續(xù)經營，其在今后剩余的承包期內能夠獲得穩(wěn)定并可觀的經濟收益，應該將這些未來收益進行折現求取現值，加總之后的和作為因合同終止造成損失的賠償數額。假設上例中測算未來年凈收益A均為100萬元，報酬率Y取8%，收益年限n取10年，則求得未來10年凈收益的現值之和P為：

式1中，未來年凈收益和報酬率的確定可以根據市場狀況給出，未來收益年限并沒有按照全部剩余年限取29年（合同期為30年，僅履行了1年），而是按照10年來計算。這主要是出于以下兩點考慮：第一，承包人已經對項目進行了大量的投資，根據葡萄園生產經營的特點及未來的規(guī)劃，未來10年中不需要再進行大量的投資就可以正常經營取得預期收益，而10年之后的經營要依靠再次大量的投資，預期收益的可預見性不強，因此可忽略不計；第二，本著要求發(fā)包方進行合理適當補償的原則出發(fā)，不以全部剩余承包年限為計算依據。

上述方案的測算結果為671萬元，這與承包人繳納的葡萄園30年期限的承包費60萬元之間差距懸殊，這樣的補償結果是發(fā)包方在發(fā)包時不可能預料到的。這樣的測算帶有非常明顯的主觀成分，未來10年的收益測算只能作為承包人自身投資的項目評價參考，不能作為要求發(fā)包方賠償的抗辯理由。因此，這樣的補償測算方案只能是承包方單方面的想法。

4.2 以承包人再次安排投資經營所遭受的延期收益損失作為補償依據

在該案例中，雖然由于土地征收終止了承包方的承包經營權，但并沒有因此而剝奪承包方以其他途徑或方式再次進行類似投資獲取收益的權利。案例中，鎮(zhèn)政府已經將承包方在承包后的各項投資費用給予了返還或補償，因此直接損失部分已經得到補償。承包人可以再次將這些資金投資于其他相同或相似領域以獲取收益。承包人所承擔的僅僅是由于調整投資方向可能帶來的延期收益損失。因此可以將這種延期收益的損失作為土地承包經營權補償的依據。承包人延期收益損失的年限為承包人再次安排類似的投資經營所需要的客觀合理年限。

按照以上思路，根據經營項目的復雜性特點，通常可以按1—3年來計算。上述案例中，如果按兩年的延期收益計算的話，土地承包經營權喪失后予以補償的數額為：

承包方和發(fā)包方可以就以上補償數額再次進行協商，依照《合同法》和相關法律的規(guī)定，這種補償數額的測算方式應該能成為各方可以接受的方法。在當前的情況下，至于補償費用的來源，一部分應該是承包人所繳納的30年承包費的部分返還，另一部分應該從土地所有者得到的土地征收補償費中進行支付。

5 結論

對于其他方式取得的土地承包經營權的征收補償問題，集體經濟組織（土地所有者）作為發(fā)包方既不能以國家征收土地的不可抗力因素為借口，拒絕對承包方給予任何補償，也不能單純以未來預期收益損失為依據對承包方進行過度補償，應該結合當地農業(yè)經營發(fā)展的實際情況，適當考慮對承包方的補償問題，補償年限以承包方調整投資方向所需的客觀合理年限為依據。在中國土地征收制度的完善過程中，首先應對征收土地的不同狀況進行分類，理清被征收土地內部的權利體系及責任關系；其次應考慮根據土地承包經營權現狀調整土地征收補償費的結構與標準，讓土地承包經營權的物權化在征收補償中得到體現。

（References）：

［1］丁關良.土地承包經營權流轉的分類研究［J］.經濟問題，2008，（5）：84-87.

［2］胡家強.論農村土地承包經營權的征收［J］.鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟，2008，（6）：28-31.

［3］姜愛林，李強.基于土地征收視角的土地承包經營權補償問題研究［J］.重慶國土資源，2007，（3）：22-29.

［4］潘艷紅，張世鵬.農村土地承包經營權的深層探索［J］.中國土地科學，2009，23（8）：41-45.

［5］唐永莉.關于土地承包經營權的物權性思考［J］.開發(fā)研究，2009，（2）：70-73.

Case Study on Compensation for the Acquisition of Rural Land Operation Rights Contracted by Other Non-mainstream Modes

ZHANG Jin-juan
（College of Commerce,Tianjin University of Commerce,Tianjin 300134,China）

The purpose of this paper is to properly adjust the legal framework of the compensation for land acquisition in order to solve the contradictions during practical rural land use.Method employed is case analysis.The result includes that the defects of current distribution plan of compensation for land acquisition has been analyzed based on the confirmation as property rights for the land operation rights contracted by other non-mainstream modes.It also includes the theoretical basis and calculation methods of proper economic compensation provided by land owners for the land users in a land contract due to the contract termination caused by land acquisition,which takes an acquisition of a grapery in the suburban area of Tianjin City as an example.It is concluded that the calculation of compensation would be better to depend on foreseeable losses.

land economy;acquisition compensation basis;contractual operation right;case study

D912.3

A

1001-8158（2010）04-0009-04

2009-10-26

2010-03-22

張金娟（1972-），女，河北獻縣人，講師。主要研究方向為房地產經營與管理。E-mail:zjj@tjcu.edu.cn