抑制樓市誰最狠？

文|本刊記者 王瀛

抑制樓市誰最狠？

文|本刊記者 王瀛

現有的調控政策以及不斷后續出臺新策，到底有多“給力”？它們又能否成為扳回出軌的房地產市場的終極武器呢？

研究支持:

中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海

東北證券金融與產業研究所策略部經理馮志遠

相對于此前屢調屢漲，屢次淪為“空調”的樓市調控政策，隨著“國五條”出臺，限購令、央行加息、公積金貸款利率上調……這一系列陸續出臺新政策“組合拳”，似乎終于按住了房地產市場的瘋狂膨脹。

然而市場對此也有著截然不同的看法。有評論人士認為，無論是限購、限貸，都是短期政策，雖然在成交量上有所影響，但依然不能制止市場上充裕的資金踏入樓市。而對于這幾年慣于與政策博弈的樓市來說，政策的出臺，各種對策也會隨之出現。也有人認為，央行加息對購房者與房地產開發商，都增加了開發和購房成本，對控制房價和抑制投機，有明顯的作用。

無論是短期效應還是長期影響，現在看來，在樓市泡沫越吹越大的當下，“防止投機、嚴控房價”政府已經用行動在明確表態。那么現有的調控政策以及不斷后續出臺的新政策，到底有多“給力”？它們又能否成為扳回出軌的房地產市場的終極武器呢？

限購令：房價首現松動

“給力”指數：★★★☆☆

出處：即9月29日頒布“國五條”中提出“房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數”后，截至11月10日，已有16個城市陸續出臺限購令。并且有消息稱限購令的施行將不少于30個城市。

解釋：目前已經出臺“限購令”的城市，主要集中在三個區域，即北方地區的北京、天津等，長三角區域的上海、杭州等，以及珠三角區域的廣州、深圳等。具體限購有以家庭為單位的，如北京，也有以個人為單位，如蘭州。并且分“嚴厲”與“溫柔”兩版本。如深圳、南京直接對第三套房“限購”，而上海、杭州等對原有住房既往不咎，每個居民家庭仍可再購一套新房。

影響：各大城市樓市成交量明顯下降，房價首現松動。

曹建海點評：限購令會造成短期影響，對房地產長期走勢影響不大。限購對交易量有影響，控制了投機炒房，抑制了部分上漲過熱地區的房價。但對其他地方影響不大。不具備買房條件的人依然可以從有購房條件的人手中買到指標。

降低首套房貸款折扣：相當于四次加息

“給力”指數：★★★☆☆

出處：10月29日起，多家銀行將個人首次商業貸款的最低利率由7折調至8.5折。

解釋：以20年期100萬元的商業貸款為例，對于首套購房者來說，在目前6.14%的基準利率下，如按照原先7折利率即4.298%計算，月供為6217.98元，而如按照上調后的8.5折利率即5.22%計算，貸款利率增加了0.922%，每月月供將增加至6721.14元，貸款人每月還款額需要增加503.16元。

影響：對房貸客戶將產生長期較大影響，削弱其支付能力。

曹建海點評：銀行之前下調利率是自發行為，出現不良貸款，此舉一是為控制銀行業的信貸危機，進行風險控制。另外由于央行上調準備金率，不排除其含有想要擴大存貸款利率差的沖動。由于五年期存貸利率的不對等上調，使得銀行長期貸款的存貸款利差縮小，引發銀行業整體的存貸款利潤率降低。

暫緩開發商重組：多重舉措“圍剿”資金鏈

“給力”指數：★★★☆☆

出處：10月15日，證監會正式披露，為堅決貫徹執行4月國務院發布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，證監會已暫緩受理房地產開發企業重組申請，并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。

解釋：今年4月以來,有關房地產企業資本市場的融資渠道已基本關閉，無論是IPO還是重組借殼，國務院文件明確指出，A股和H股(不包括紅籌股)地產商的IPO、再融資、重大重組都要嚴格審查。

影響：抑制了借重組之名行資本流動之實的現象。

馮志遠點評：目前，部分擬重組股的投資機會短期之內將會喪失，但這些公司可能會有其他性質的資產注入機會；對地產股再融資的限制，包括停止地產股IPO，停止地產股增發和發可轉債等措施，都會降低地產股的中期業績成長性。不過我們認為，這種限制也會是短期的，如果政府認為調控政策達到目標，一切都會恢復。因此，對于已經過會但還沒有拿到核準文件的地產重組股，如果股價下跌較大，反倒提供了低吸機會。

限外令：引起退房潮

“給力”指數：★★★★☆

出處：2006年國家六部委聯合頒布“限外令”，2009年，北京首先取消了“限外令”，而后廣東省取消了住宅“限外令”，深圳也在同年取消了商業地產的“限外令”。今年，第二輪樓市調控后，有關部門重提“限外”。

解釋：房地產調控亦正式向境外熱錢“宣戰”。11月15日，住建部與國家外匯管理局出臺 《關于進一步規范境外機構和個人購房的通知》，文件規定，境外個人只能在境內購買一套用于自住的住房，而境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。與此同時，10月，緊鄰北京的河北燕郊實行了“對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款”。在燕郊買房的北京人，如果不能提供燕郊一年以上納稅證明或社保證明，必須一次性付全款。

影響：遏制外來投機，以燕郊為代表的投資過熱地段現開發商拋售潮與退房潮。

曹建海點評：限外令對投資極熱地區，比如北京的大興，燕郊這種投機過度的地方出現價格降溫。限外令可能會帶來退房。但是，治標不治本。只要開發商看漲樓市，依然會有各類的資金進入。

信貸緊縮：扼住投機炒手

“給力”指數：★★★★★

出處：10月19日，央行宣布加息，20日，中國住房和城鄉建設部也宣布上調住房公積金存貸款利率，用公積金貸款買第三套房被叫停。

解釋：央行收緊流動性與出臺專門針對房地產信貸的緊縮政策。

影響：激活前期房地產信貸政策，投機需求成本變高，抑制房價，對高收入人群投資房地產無明顯抑制。

馮志遠點評：加息增加開發和購房者的成本，累計加息會對住房需求產生較大的抑制，控制房價。加息會增加購房者利息支出，降低購房者的購買能力。單次加息對購房者的利息支出增加并不明顯，主要是對購房者心理預期的影響。加息將會增加開發商的財務費用。我們認為加息對地產股總體上是利空。考慮到目前宏觀調控政策依然偏緊，并有加速推出房產稅的預期，而本次加息也將在一定程度上影響購房者的遠期心理。