郭臺銘的地產經

文|本刊記者 王雨佳

郭臺銘的地產經

文|本刊記者 王雨佳

依據相關規定，工業項目用地不能用作商業開發。但是，它已經是圈子里公開的秘密。

每每，全球代工領袖富士康的掌門人郭臺銘對外提到房地產，態度始終如一：不做房地產。但實際上，多年以來，富士康竟一直在房地產業默默耕耘。

2011年1月，在武漢的富士康工業園附近，富士康旗下企業低調運作了4年的別墅項目宣布即將開盤銷售。

事實上，除了幾十萬員工之外，富士康擁有全國最大體量的工業用地，這一點，長久以來并不引人注目。不管是不是郭臺銘設計好的算盤，這一做法的確精明：在資產負債表上，土地是不存在損耗的優質資產。特別是在房地產業高速膨脹的中國，土地的寶貴不言而喻。

如今，富士康坐擁深圳、昆山、杭州、上海等地的幾大主力科技工業園，在武漢、成都、杭州、營口、秦皇島等地還有十多個工業園。早在1993年，深諳土地價值的郭臺銘就看中了還是一片荒野的深圳龍華地塊，他的名言是：“看得見的土地我都要了。”

然而，富士康在房地產業的企圖還不止圈下工業用地這么簡單。實際上，為了吸引富士康科技園落戶，各地政府都會給予優惠政策。而郭臺銘的法寶，就是不經過“招拍掛”程序，低價拿下土地，然后，依托工業園，以工業項目捆綁住宅、商業地產，進行商業運作。這種模式多少帶有“灰色”味道：依據相關規定，工業項目用地不能用作商業開發。但是，它已經是圈子里公開的秘密。

其實，聲稱“不做房地產”的富士康早已有了自己的地產業務平臺——總部位于深圳的香港軒盛投資有限公司。從2005年前后，軒盛就在太原、深圳、武漢、上海等多個城市拿下商住用地。這些城市，都是富士康的科技工業園所在地。

2007年6月，在富士康與武漢高新區管委會簽訂投資協議的7個月后，軒盛投資控股的鑫龍地產，就以接近底價的價格拿下了距工業園5公里的兩幅土地，樓面地價分別為790元/平方米和560元/平方米，項目總建筑面積約12.3萬平方米。

而真正引起外界注意的，是富士康位于上海陸家嘴金融區的地塊。該地塊占地面積為1萬平方米，地上部分建筑面積為5萬平方米。富士康于2005年以“鴻海中國（大陸）總部”名義拿下，建成后的樓盤以自住和出租為主。但是，該工程卻一拖再拖。據富士康相關人士解釋，工程開工前接到世博會組委會的通知，工程必須在世博會之后開工。5年過去了，該地塊升值數倍。同時，富士康在長三角地區還開發了其他物業，如昆山的商住小區等等。

當然，國家不可能允許富士康把其大量工業用地都轉為商業用地。但退一步說，即便放棄這種“灰色”模式，富士康也盡可以學習沃爾瑪，做房地產信托REITS，即在主業之外，運作工業地產企業，從事土地的租賃業務。如果運作成功，可以將企業拆分出去，甚至上市融資。這也是一條不錯的轉型路徑。

其實，富士康并非第一個進軍地產業的制造業企業，其在政策“灰色地帶”運作地產項目的行為，多少有些無奈。制造業代工業務薄如刀刃的利潤有目共睹。在這一話題中，最值得玩味的是郭臺銘的態度。

直到2010年6月的股東大會，當一位股東批評郭臺銘：不投資房地產，致使富士康一年少賺上百億的時候，郭臺銘的回應仍是：不做房地產，扎根制造業。在2010年10月的另一次媒體訪談中，郭臺銘再度重申：“我個人在大陸投資超過百億美元，可是我自己沒有買過一平方米的房子……我覺得如果我們做制造業賺的是辛苦錢，那我們已經習慣了。如果我們去做房地產，或者是我自己去投資，就怕賺錢太容易，容易喪失斗志。”

看來，郭臺銘的邏輯是，錢來的容易，就不懂得珍惜。于是，郭臺銘打定了注意，悄悄拿地，為讓大家免于“喪失斗志”，自己過著黑白人生。