城市住宅影響因素研究

■ 王 薇 Wang Wei

0 引言

上個世紀以來，中國經濟體制從計劃向市場轉化，人民生活水平由低向高遞進，開創了房地產市場向擴張性發展的階段[1]。

縱觀中西方城市住宅的發展，居住形態是社會歷史的產物，它要受到不同因素的影響。經濟收入、人口數量及年齡結構、家庭結構類型、生活模式、文化層次不同的家庭，需求相應平面布置、空間布局以及面積的住宅套型。同時還要綜合考慮生活習俗和氣候條件的差異，提供多樣的住宅類型和戶型組合以供市場選擇[2]。

對于那些決定居住形態的主要因素，是促使城市住宅不斷發展進步的內在機理。因此，分析這些主要影響因素，發掘其內在的規律，將有助于我們解決今天城市住宅建設所面臨的課題，并探索其發展趨向，以便更好地滿足人們多層次、多標準、多功能、高品質、個性化的需求。

1 經濟因素

生產力對城市住宅發展有著重要的影響。在生產力不發達的情況下，人們更多地依附于土地和自然資源。當生產力水平發展到第二產業時期，人類的主觀能動性隨著生產力的發展而日益加強，生產者對土地的依附程度也就日漸減少。小生產方式轉變為大生產方式，農村剩余勞動力紛紛向城市集中，于是開始了城市化的進程。

在過去的30年間，中國城市化水平已經從1978年的17.9%上升到2007年的44.9%。中國正處于工業化、城鎮化的快速發展階段，到2020年中國的城市化率將達到60%左右。也就是說，在未來的十幾年間，每年都將有1 500萬左右的人口進入城市居住，這將帶來大量的城市住宅需求[3]。

生產的集中和效益的追求，使居住形態更為密集、緊湊，住宅向空中發展，多戶集居。第三產業的興起和信息社會的到來，將生產力提高到更新和更高的階段。生活更加社會化，生產、生活和居住的空間也更加接近，住宅也隨之產生了新的變化。

2 文化因素

世界各地區、各民族的文化內涵不同，所建立的住宅形式也不盡相同。

新幾內亞（ponpild）族人民能歌善舞，他們的住宅圍繞跳舞場布置，形成了半公共空間（圖1），體現了他們民族的風俗習慣。

我國的傳統思想產生于儒學，住宅形式不可避免地受到儒學的影響。以我國量大面廣的合院式住宅為例（圖2），它是住宅圍繞著庭院布置，外圍由輔助用房和院墻包圍，住房門窗均開向庭院，對外則封閉不開窗，只留一個大門進出。這種住宅形式體現了中國人民在東方儒家文化的長期熏陶下而培養出的含蓄、內秀的性格。

3 科技因素

社會化大生產和信息時代的科技發展與城市住宅的發展有著密切的關系。科學技術的發展推進了住宅技術的發展，直接影響著住宅的形式，同時也間接地改變了人類的社會生活方式。

3.1 直接應用

二次大戰后，傳統建筑材料性能（輕質、高強）的改善、新型建筑材料品種的增加以及建筑材料的生產和使用方式的改變，都大大地促進了建筑的發展，突出表現在鋼材、鋼筋混凝土和玻璃這三種材料方面，同時長期耐久、可變形內部裝修體系也得到了大力發展。隨著科技的進步，作為高科技產品的現代住宅，在結構、施工、防災、抗震、設計、居住性能等方面，都得到了進一步改進和完善。

3.2 間接改變

科學技術的發展促進了住宅建設水平，提高了住宅功能質量，也滿足了居民對居住舒適度的要求。以先進的科學技術為基礎，合理利用自然資源，節約使用能源，開發利用清潔能源，降低物耗、能耗的住宅被大力推廣。

住宅技術推廣應用“四新”(新技術、新材料、新工藝、新設備)和“四節”（節能、節地、節水、節材），并不斷配套完善，以適應現代居住生活的需求，達到實用、先進、經濟、綜合的效果[4]。

家庭智能化系統構成了高度安全性、生活舒適性和通信快捷性的信息化與自動化的居住空間，從而滿足了信息社會中人們追求快節奏的工作方式，并且與外部保持完全開放的生活環境的要求。這些都間接影響了住宅居住模式的發展。

4 環境因素

4.1 自然因素

地理位置的不同，氣候條件的差別，與住宅空間的結構和布局有著密切的關系。

干熱地區的夏季，白天外界氣溫高、輻射強、風沙大，為避免眩光或暴風沙等不利因素對居住環境的影響，住宅設計得較為封閉（圖3）；濕熱地區的雨水較多，同時高濕度又會使人產生不舒適的感覺，除了遮隔輻射及防雨外，還要取得連續的良好通風，因此住宅設計得較為通透（圖4）。

地形地貌也影響著住宅的形式及住宅區的規劃設計和施工。對于山地住宅的設計應盡量結合地形高差，正確處理與等高線的關系（圖5）。不僅可以減少填挖土方和節約用地，同時也有利于獲得層次多變、輪廓豐富的住宅體型。

4.2 社區文化環境因素

良好的文化環境對于提高人們的文明程度、綜合素質以及后代的培養教育有著很大的作用。上海市政府近年來逐漸加大城市綠地建設力度，上海中心城區的公共綠地面積快速增長，2003年新建公共綠地2 700多hm2，帶動提升周邊住宅小區的居住條件和生活品質。將環境設計納入總體規劃設計,追求環境設計的品位，不斷創造居住環境與藝術的完美融合，將是未來住區建設的發展方向。

現階段的住宅區除擁有集中綠化、園林、庭院等傳統的造景手法外，還發展出空中庭院以及入戶花園等住宅套型，在開敞的空間內，植物、花卉相映成景，不僅拓展了住宅設計的類型，也使得居住在高層里的住戶不出樓門即可享受到室外的自然景觀和鄰里相親的人情味[5]。

5 社會因素

5.1 家庭結構的變化

住宅需求與家庭狀況有著十分密切的關系。家庭是社會的組成細胞，也是人們生活單位的一種類型。住宅是建立在“家庭”這個特定范疇基礎上的居住建筑，家庭結構關系是住宅社會結構的核心。家庭的決定因素是居住人，居住人又分為：現在居住人、希望居住人和規劃前居住人。各種人從自己的居住需求出發，對住宅發出了不同的信息。因此，家庭結構呈現以下幾種發展趨向。

5.1.1 家庭規模的小型化

我國家庭戶平均人口呈現下降趨勢， 1953～1995年，全國家庭戶均人口由4.38人降到3.25人， 1995～2005年，家庭戶規模在3人以下占到總家庭戶的比例從48%上升到了59.4%，其中北京、上海的比例更是分別達到了80.8%和82.5%。這表明了現代家庭結構由傳統的幾代同堂的大家庭逐漸向小家庭發展，也就是一對夫婦或一對夫婦與其未婚子女構成的核心家庭，已經成為我國家庭結構的基本類型。

家庭規模小型化的趨向意味著家庭結構的簡單化，這在很大程度上決定了我國未來城市住宅需求單位將趨于小型化。同時，家庭規模的縮小又導致了總戶數的增加速度超過總人口的增加速度，住宅需求量隨著住戶數量激增而快速遞增，并且大量小規模家庭的出現也會進一步增大對小戶型住宅的需求。

5.1.2 家庭類型的多樣化

離婚率的不斷上升，生老病死的不斷更新換代，晚婚化和家庭關系的個人化等原因，促進了住宅類型的多樣化發展（表1）。家庭的類型可分為6類：①單身家庭；②夫妻家庭；③核心家庭；④主干家庭；⑤聯合家庭；⑥其它家庭。家庭類型的變化，將使住宅的內部功能做出相適應地調整，要求在設計與施工時給予足夠的重視和考慮。

表1 家庭類型分布圖[7]

5.1.3 家庭分工的平均化

由于社會的進步和就業意識的變化，越來越多的女性參與社會工作，單職工家庭被雙職工家庭所取代。家庭解放，性別職業分工和以子女為中心的家庭觀念的淡薄，使得新型家庭關系的住宅空間正在產生，影響了居住生活方式和住房需求。根據第四次人口普查數據顯示，在家務分工方面，男女平均負擔的占62.8%，以女人為主的占28%，以男人為主的占9.2%。

5.2 人口結構的變化

城市人口與住宅是非常敏感的問題。根據第五次全國人口普查主要數據的公報，我國人口增長速度已經降到了一個較低的水平，進入了世界人口低增長行列。但是由于我國人口基數大，城市人口的增長仍然較快，它給城市各個方面，尤其是給人民居住生活帶來很大壓力和困難。

國際經驗表明在人均住房建筑面積達到33～35 m2之前，會保持旺盛的住房需求，目前我國人均住房建筑面積僅為28.69 m2。中國的現有人口結構在相當長一段時期內，可能至少15～20年會保持相對穩定，在這一期間內，我國的住宅會保持一個較為旺盛的需求，眾多的人口以及高速發展的城市化進程將為房地產業的發展提供良好的發展環境[6]。

生活水平的提高，身體素質的增強以及醫療衛生條件的改善等等，使得人均壽命延長，居民人口結構呈老齡化現象（圖6）。2000～2010年間，我國老齡人口年均增長率將保持在2.5%，而在2010～2020年間，其年均增長率會提高到4.2%，到2020年，65歲以上人口將占總人口的10%以上，中國將正式邁入老齡化社會[6]。老齡化社會的到來把逐步改善老年人的居住條件，提高老年人的生活質量，建設適合老年人居住的住宅擺到了議事日程上。

圖6 中國60歲以上老年人口發展趨勢

6 結語

住房問題關乎人民幸福、社會穩定，是建設和諧社會的大事。因此我們應該更多地轉向對需求的關注和研究，樹立超前意識，增加一些理性的分析，減少一些只看眼前的失誤，做出正確的科學決策，制定出可持續發展的長期政策[8]。

[1]石路明，羅海梅.中國住宅市場價格決定的特征分析.貴州財經學院學報，2009（4）：11.

[2]賀麗菱.住宅設計發展的新趨勢.中華建設，2008（9）：131.

[3]汪明軍.北京城鎮居民的住房需求分析.北京社會科學，2009（4）：123.

[4]肖鋼華.談談現代住宅設計的新思路.今日科苑，2009（20）：187.

[5]金永斌，周佶.上海住宅設計的市場影響因素及發展趨勢.上海住宅，2006（2）：67-68.

[6]黃磊.基于人口因素的住宅需求分析.山西建筑，2008（31）：251.

[7]張先橋.住宅社會學概述.社會科學文獻出版社，1993.

[8]汪剛毅.連云港市住宅市場需求預測分析及對策研究.時代經貿，2009（6）：79.