土地新政策對房地產企業(yè)的影響分析

劉炳南 周 理

1 概述

2009年12月9日,國務院常務會議決定,將個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施。12月14日召開的國務院常務會議指出,要綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產市場的調控,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。12月17日,財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》(后稱《通知》),明確開發(fā)商拿地時,分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,特殊項目可以約定在兩年內全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠價款,不得參與新的土地出讓交易。

2 新政策對房地產行業(yè)的影響

該通知的實質是統(tǒng)一并普遍提高開發(fā)商拿地首付款,由此造成開發(fā)商資金鏈緊張,遏制房企炒地、囤地行為。中國有很多房地產開發(fā)商囤積土地,倒賣土地,卻不開發(fā),這樣的開發(fā)商大概占到1/3,囤地造成供求失衡導致近幾年中國房價大幅度上漲。而對于合法守規(guī)經營的企業(yè)來講,影響較小。

2.1 房地產業(yè)承擔政府轉移的土地市場風險

此次政策的出臺其實比較“蹊蹺”,從供需平衡的角度講控制房價首先應該加大土地的供應量,但此舉很明顯會抑制土地的成交量,反而很有可能會因為土地不足而再次抬高房價;如果是想打擊開發(fā)商囤地,那么可以用其他更好的政策,比如嚴格執(zhí)行此前的兩年內不開發(fā)即收回土地政策。表面上看來是政府旨在打擊囤地,讓開發(fā)商理性拿地,但其背后的信息可能更加重要,政府更有可能是已經提前預見到明年土地市場的風險而采取的預防措施。2007年年底,我國對房地產開始進行嚴控,到2008年,受調控政策及金融危機影響,土地流拍事件頻頻發(fā)生,全國退地潮也風起云涌,如上海2008年的供地計劃顯示,當年的經營性土地供應量是最近7年以來的最低值。2009年,地王頻出與開發(fā)商囤地不開發(fā)頻繁發(fā)生,更有開發(fā)商因拿地價格過高導致資金鏈斷裂而破產。結合近期中央政府頻繁的調控信號,已可預見明年樓市將會是一個深度調整并下探的態(tài)勢,市場調整期可能將提前到來。

2.2 中小型房地產商面臨無地可開發(fā)的尷尬局面

在土地方面,國家一方面不斷收緊地根,控制土地的市場供應節(jié)奏、規(guī)模;另一方面在土地出讓方式上,禁止協(xié)議出讓土地,限制最低首付比例,兩年內必須開發(fā)等,進而提高了開發(fā)商的拿地成本,使獲取土地的難度進一步加大。在“招拍掛”過程中,對競標企業(yè)高標準的資質要求、業(yè)績要求、高額的招標保證金和嚴格的付款條件等等,對中小型房地產企業(yè)產生了很大沖擊。同時,地方政府為了保證城市建設的高水平,一般都推出大幅土地進行拍賣,同時參與的大企業(yè)常常是由多個大型發(fā)展商組成一個銀團聯(lián)手投標。因此,近兩年以來,各地開發(fā)價值大的土地資源基本上為國內少數(shù)大發(fā)展商獲得。這樣,就從開發(fā)用地儲備這個源頭上對中小房地產企業(yè)予以致命的打擊,導致許多中小型企業(yè)面臨著開發(fā)斷“糧”的尷尬局面。而對于大型企業(yè),都有其相應的土地儲備,政策只會影響其開發(fā)速度。

2.3 房地產開發(fā)成本大大增加

隨著房地產市場的不斷規(guī)范和競爭的不斷加劇,現(xiàn)在的房地產開發(fā)要實現(xiàn)經濟效益,就必須對項目開發(fā)成本進行有效的控制和管理。開發(fā)商拿地首付比例上調至50%,一年內繳清,這一政策將開發(fā)成本控制的重要性提高到了一個前所未有的高度。房地產開發(fā)企業(yè)要想在日益激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟,就必須進行更有效的成本控制與管理。這就要求房地產開發(fā)企業(yè)在項目立項階段做好調查研究并收集大量對房地產價格有影響的市場信息。由于限制政策出臺,開發(fā)商總的開發(fā)周期和銀行貸款期限會延長,信貸吃緊,利率上調,這都會增加開發(fā)商的成本。

2.4 房地產開發(fā)對資金要求更高

中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云指出,此前全國各個城市對于分期繳納土地出讓價款及首付比例并無統(tǒng)一規(guī)定,出讓土地會分別簽訂合同,約定首付比例和分期繳納時間,大部分在20%～30%之間,遠低于此次五部委通知的規(guī)定。《通知》的發(fā)出實際上是大型房企的一個利好消息。目前的土地市場是嚴重的供應不足,此規(guī)定的執(zhí)行,使土地市場的門檻提高,資源優(yōu)勢會更加向上市公司、國企、港資、外資等大型房企傾斜,從而加快行業(yè)集中的速度。

表1 2009年度中國房地產企業(yè)銷售金額排行榜 億元

從表1數(shù)據(jù)可以得出,對于大型的房地產企業(yè)而言,他們資金雄厚,在土地市場競爭中有很強的優(yōu)勢。但對勢力弱的中小型房產公司會有影響。2009年5月,北京“朝陽區(qū)廣渠門外10號地”以10.22億元的價格被富力地產拍得,按照雙方的合同約定,富力首先支付土地出讓金的20%,剩余部分在180 d內付清;而在“廣渠路15號地”的出讓中,有著國企背景的中化方興以40.6億元拿下該地塊,按合同約定,中化方興在3個工作日內付清全部土地價款,兩者的資金實力差距可見一斑。

3 土地新政策下房地產企業(yè)如何作為

3.1 投資決策理性化

中小房地產企業(yè)在激烈的土地市場競爭中作出的每一個決策,都將決定企業(yè)的命運。首先,投資規(guī)模應理性化。不可盲目做大,根據(jù)自身的資金實力、管理能力,認真進行市場調研,正確進行目標市場定位,合理安排投資規(guī)模;其次,投資結構應理性化。吃準政策導向,把握市場趨勢,多開發(fā)中低價位住房或直接參與政府保障住房的建設;第三,投資領域多樣化。積極參與城市建設用地的拓展、整理以及城市運營;第四,投資區(qū)域多樣化。不要盲目集中在大城市或城市中心區(qū),可以向二三線城市發(fā)展;第五,土地儲備節(jié)奏化。安排適合自身發(fā)展的土地儲備規(guī)模。

3.2 成長經營穩(wěn)健化

房地產是資金密集型行業(yè),也是一個容易受政策影響的行業(yè)。企業(yè)的高杠桿運營,在市場調整期往往帶來資金鏈斷裂的巨大壓力;而一旦市場向好,企業(yè)為補償資本所承受的風險,又容易誘發(fā)提高房價、盲目囤地,進一步提高了行業(yè)的不確定性風險,增加了企業(yè)的經營難度。因此,此次研究突出“理性成長”的主旨,將現(xiàn)金流動負債比率等償債能力指標并入穩(wěn)健性指標,在以新開工面積等指標衡量企業(yè)成長潛力的同時,鼓勵企業(yè)更好地平衡穩(wěn)健經營與快速成長之間的關系,以維護整個行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

3.3 融資運作多元化

銀行銀根收緊和房地產企業(yè)的自有資金門檻的提高,無疑對中小型房地產企業(yè)的打擊和影響最大。大型房地產企業(yè)可以通過證券化、信托等方式吸引新的戰(zhàn)略投資人,稍弱的中小房地產開發(fā)企業(yè)可以轉向尋求其他融資途徑,運用兼并重組、聯(lián)合開發(fā)經營、股份置換、利用民間資本等各種方式緩解資金壓力,也可以通過逐漸轉讓項目、降價促銷等方式來聚集人氣,加快銷售速度,盤活現(xiàn)有資產,整合有效資源,做大做強房地產開發(fā)企業(yè),為新一輪的發(fā)展打下堅實的基礎。

3.4 經營服務差異化

不同購房群體由于經濟實力、消費和投資偏好的不同而對房地產包括住宅、商業(yè)地產等具有不同層次、結構的需求,隨著人們收入水平的提高、生活水平的改善,人們消費需求也在發(fā)生變化。這就要求中小房地產企業(yè)堅持創(chuàng)新發(fā)展的理念,把握市場發(fā)展的趨勢,引導消費需求,不斷推出高品質、新形態(tài)、新種類的新產品和個性化服務以滿足市場的各方面需求。

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